Решение от 2 июля 2020 г. по делу № А82-23688/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-23688/2019
г. Ярославль
02 июля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 09.06.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Волга-Эстейт" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 2 392 594,82 руб. пени за период с 26.07.2019 по 26.12.2019,

о расторжении договора аренды земельного участка № 20а/2018 от 25.07.2018

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО2 – по дов от 03.02.2020

судебное заседание проведено с перерывом с 04.06.2020 по 09.06.2020 (вынесено определение)

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Волга-Эстейт" о взыскании 6779018.99 руб., в том числе: 5 178 777 руб. – долга по арендной плате за период с 03.09.2019 по 02.09.2020, 1600241,99 руб. – пени за период с 26.07.2019 по 05.11.2019, с продолжением начисления пени по дату фактической оплаты задолженности, о расторжении договора № 20а/2018 от 25.07.2018.

Определением суда от 05.02.2020 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 2 392 594,82 руб. – пени за период с 26.07.2019 по 26.12.2019, требование о расторжении договора поддержал.

Истец как ранее в судебных заседаниях, так и в письменном ходатайстве требования поддержал, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя (ходатайство удовлетворено судом).

Ответчик по требованиям возражает, представил отзыв на иск, заявил ходатайство об уменьшении суммы пени по ст. 333 ГК РФ, представил фотографии возведенного на земельном участке объекта.

Дело рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 21.08.2017 № 1189 в редакции постановления мэрии города Ярославля от 15.06.2018 № 800 и протокола о результатах аукциона от 25.07.2018 № 43 от имени города Ярославля между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Волга-Эстейт» (арендатор) 25.07.2018 заключен договор № 20а/2018 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 3251 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050508:4, расположенного по адресу: ул. Жукова, 17б в Ленинском районе города Ярославля, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома (9-18 надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не отказывающими негативного воздействия на окружающую среду (п. 1.1 договора).

Срок аренды, согласно пункту 6.2. договора, установлен с 03.09.2018 по 02.03.2024. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в п. 1.1 договора начисляется ежегодная арендная плата в сумме 5 178 777 руб.

Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 5 178 777 руб. не позднее даты проведения аукциона (п. 3.3 договора).

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Согласно п. 4.3.3 договора в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения и (или) неполного внесения арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 4.3.4 договора в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор подлежит досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.1.3., 2.4.1 – 2.4.3, 2.4.5, 2.4.8 договора.

В связи с нарушением срока внесения арендных платежей в адрес ответчика истцом было направлено предписание № 10342 от 05.11.2019 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, которое осталось без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

На дату судебного заседания оплата задолженности произведена, истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера исковых требований, истец просит взыскать пени и расторгнуть договор аренды.

Оценивая материалы дела, доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения срока внесения арендной платы подтвержден материалами дела.

Поскольку нарушение срока оплаты подтверждено материалами дела, начисление истцом пени за период с 26.07.2019 по 26.12.2019 признается судом не противоречащим условиям п.5.1 договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика об ошибочности расчета периода пени, применении к арендной плате подхода аналогичного предварительным (авансовым) платежам и представленному контррасчету пени, судом отклоняются в связи с ошибочным толкованием Общества условий договора.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера неустойки, оценив приведенные им доводы, принимая во внимание оплату долга, обстоятельства данного конкретного дела, суд полагает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки до 1196297,42 руб., что соответствует ставке пени 0,15% в день от суммы долга и не противоречит постановлению Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды в связи с невнесением арендной платы.

23 сентября 2019 года истцом составлен акт № 1007 осмотра земельного участка, которым зафиксировано, что земельный участок огорожен забором, степень готовности: 2 этажа. К акту прилагались фотографии земельного участка.

Ответчиком представлена фотофиксация в подтверждение того, что на арендуемом земельном участке ведется строительство.

Согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае задолженность ответчика по арендной плате, наличие которой послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении, погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем, расторжение договора по заявленным истцом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начисленной неустойкой.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.

Однако на момент вынесения решения суда ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, в данном процессе взысканы пени за просрочку платежа, суд приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем, данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

При рассмотрении данного требования суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что на земельном участке ведется активное строительство жилого дома, возведено 9 этажей, что подтверждается фотофиксацией, в связи с чем расторжение договора затруднит ввод объекта в эксплуатацию и может повлечь иные неблагоприятные последствия для участников строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При обстоятельствах данного конкретного дела требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ответчика об уменьшении суммы пени по ст.333 Гражданского кодекса РФ удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Волга-Эстейт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1196297,42 руб. пени за период с 26.07.2019 по 26.12.2019 по договору аренды земельного участка № 20а/2018 от 25.07.2018.

В остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Волга-Эстейт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 24963 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Секерина С.Е.