Постановление от 18 сентября 2025 г. по делу № А32-18650/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-18650/2024 1 9 с е н т я б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от заявителя – крестьянского (фермерского) хозяйства «Агро Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.03.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), ФИО3 (доверенность от 07.02.2025), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Краснодарского края, Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А32-18650/2024, установил следующее.

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Агро Юг» (далее – хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 20.03.2024 № 52-32-16-10607/24 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703001:2 площадью 64 779 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Янтарь», участок № 14, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения,

с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок), о понуждении к предоставлению земельного участка в собственность за плату без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Краснодарского края (далее – администрация) и ее управление государственной охраны объектов культурного наследия.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, заявление удовлетворено. В качестве восстановительной меры департамент присужден к подготовке и направлению хозяйству проекта договора купли-продажи земельного участка. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок предоставлен хозяйству в аренду в целях выращивания сельскохозяйственных культур. Он частично расположен на территории и в границах зон охраны объекта археологического наследия «Поселение», п. Веселовка (далее – объект археологического наследия). Защитная зона объекта археологического наследия и границы его территории не утверждены. В границах земельного участка в необходимых объемах не проводились специальные изыскания (археологическая разведка) на предмет выявления объекта археологического наследия. Земельный участок не относится к особо охраняемой природной территории. Отказ в предоставлении муниципальной услуги не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы хозяйства в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок частично расположен в границах зон охраны объекта археологического наследия, в связи с чем является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации. Его передаче в частную собственность также препятствует нахождение земельного участка в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта местного значения. Внесенные в природоохранное и земельное законодательство изменения не повлияли на режим особо охраняемой природной территории. В отзывах на кассационную жалобу хозяйство и управление государственной охраны

объектов культурного наследия администрации выразили мотивированные мнения в отношении обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, отзывы на жалобу, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. Государственная регистрация права региональной собственности осуществлена 29.09.2004 (запись с номером регистрации 23-01/00-215/2004-525).

Департамент (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор от 22.01.2018 № 00000056125 аренды земельного участка в целях сельскохозяйственного использования (пункт 1.1). Договор вступил в силу со дня государственной регистрации, и действует в течение 49 лет (пункты 7.1, 7.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 12.03.2018 (запись с номером регистрации 23:30:0703001:2-23/044/2018-2)

Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 05.09.2023 о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Письмом от 20.03.2024 № 52-32-16-10607/24 департамент уведомил хозяйство о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность ввиду того, что земельный участок является ограниченным в обороте. Такое ограничение департамент обосновал ссылкой на изложенную в письме управления государственной охраны объектов культурного наследия от 19.01.2024 № 78-14-1002/24 информацию о том, что земельный участок частично расположен в границах территории и зон охраны объекта археологического наследия, включенного решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 31.08.1981 № 540 в список памятников истории и культуры края как памятник археологии.

В выписке из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от 25.10.2021 № 78-08-20549/24 содержится информация об учете объекта археологического наследия под регистрационным номером 231740922130006 как объекта культурного наследия федерального значения. Объект археологического наследия не входит в состав объектов ансамбля или достопримечательного места. Границы его территории и зон охраны не утверждены, но последние установлены пунктом 3 статьи 11 Закона Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории

и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» (далее – Закон № 3223-КЗ) на расстоянии 500 м от границ объекта по всему его периметру. Аналогичные сведения отражены в оформленном управлением государственной охраны объектов культурного наследия паспорте объекта археологического наследия от 23.10.2024 № 1. К паспорту приложены соответствующие графические материалы.

Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации сообщило о том, что в границах земельного участка не проводились специальные изыскания (сплошные археологические разведки) на предмет выявления объектов культурного наследия в объемах, которые необходимы для разработки и реализации мероприятий по их сохранению. До проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ необходимо произвести археологическое обследование земельного участка с целью локализации объекта археологического наследия, установления границ его территории и зон охраны. Требуется также разработка раздела об обеспечении сохранности объекта археологического наследия (о проведении спасательных археологических полевых работ) или проекта обеспечения его сохранности либо план проведения спасательных археологических полевых работ, выполнить требования по сохранению объекта археологического наследия согласно названным разделу, проекту или плану. Управление государственной охраны объектов культурного наследия сочло возможным предоставление земельного участка, но до разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта археологического наследия хозяйственное освоение земельного участка признало недопустимым.

Стороны не отрицают, что земельный участок расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курортов местного значения в Темрюкском районе Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 24.12.2012 № 1597. Департамент в ходе судебного разбирательства настаивал на том, что таким расположением земельного участка обусловлены его ограниченность в обороте и связанный с ней запрет на приватизацию.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения хозяйства в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании этого участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Земельным кодексом к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3), отнесен случай продажи таких участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения с ними договора аренды либо передачи им прав и обязанностей по договору аренды. Названные лица вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка. Заявление о заключении соответствующего договора купли-продажи должно быть подано до дня истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса. В заявлении о предоставлении такого участка должны быть указаны

основание предоставления из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (подпункт 4 пункта 1 статьи 39.17), цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган обязан проверить наличие (отсутствие) оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов и либо осуществить подготовку проекта договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса (пункт 5 статьи 39.17). В частности решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов принимается в случае, если земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 6 статьи 39.16).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Положениями Земельного кодекса установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила.

К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27). Отнесение земель, имеющих историко-культурное значение, к землям особо охраняемых территорий, производится путем их изъятия постановлениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, установления особого правового режима (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 94). Земли историко-культурного назначения, к которым относятся земли объектов археологического наследия, используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение которого и не соответствующая ему деятельность не допускаются. На таких землях, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, а в их пределах за границами населенных пунктов вводится особый правовой режим использования, запрещающий несовместимую с основным назначением этих земель деятельность (подпункт 1 пункта 1, пункты 2, 3, 4 статьи 99).

Нормы Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) базируются на уникальной ценности объектов культурного

наследия, являющихся неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, гарантированной государством сохранности этих объектов (преамбула). Под объектом археологического наследия как одним из видов объектов культурного наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах, в том числе городища, курганы, селища (статья 3). Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа (пункты 3, 5 статьи 3.1). Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48). При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50). Заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности на земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7, 9 статьи 48 данного Закона (статья 50.1).

Ограничиваются в обороте также земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. Их предоставление в частную собственность тоже запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995

№ 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. При этом особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранялись в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Вместе с тем, положениями части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившими в силу 04.08.2023, императивно определено, что курорты, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также их округа санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Земельный участок находится в фактическом арендном пользовании хозяйства. Доказательства ненадлежащего использования хозяйством земельного участка, а также наличия у него задолженности по арендной плате департамент не представил. Хозяйство как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленный ему в аренду земельный участок на протяжении длительного времени (более трех лет), вправе требовать предоставления ему этого участка в собственность в льготном порядке без проведения торгов.

Наличие на земельном участке объекта археологического наследия, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объекта культурного наследия федерального значения, не входящего в состав объектов ансамбля или достопримечательного места, границы зон охраны которого установлены в нормативном порядке (на расстоянии 500 м от границ объекта по всему его периметру) и отражены в приложенных к его паспорту соответствующих графических материалах, не препятствуюет приватизации этого земельного участка хозяйством. Имеющихся реестровых сведений об объекте археологического наследия достаточно для обеспечения его сохранности, раздельного оборота с земельным участком и соблюдения особого режима использования последнего. Изменение данного режима в связи с приватизацией земельного участка не предполагается. В договор купли-продажи в обязательном порядке должны быть включены обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования земельного участка.

В связи с изменением природоохранного и земельного законодательства расположение земельного участка во второй зоне горно-санитарной охраны курорта местного значения не обуславливает его относимость к особо охраняемой природной территории. В этой связи с 04.08.2023 земельный участок перестал быть ограниченным в обороте и может быть приватизирован. Наличие иных оснований, исключающих предоставление земельного участка хозяйству в собственность, департамент не подтвердил. Оспариваемое решение департамента незаконно, нарушает права и законные интересы хозяйства.

В качестве правовосстановительной меры департамент обоснованно присужден к направлению хозяйству проекта договора купли-продажи земельного участка, что не противоречит разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» и в абзаце 6 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка

судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А32-18650/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья М.Н. Малыхина