Решение от 21 ноября 2017 г. по делу № А41-63738/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63738/17
21 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 01 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "СК-Партнер" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: КУИ Администрации городского округа Балашиха

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1411 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:010402:165

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СК-Партнер" с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1411 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:010402:165.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен КУИ Администрации городского округа Балашиха.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

12.01.2010 между Администрацией городского округа Балашиха (Арендодатель) и ООО «Оазис плюс К» заключен договор №1411 аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок общей площадью 0,3705 га, кадастровый номер 50:15:010402:165, расположенный по адресу: <...> (у роддома), входящий в состав земель населенных пунктов для строительства и размещения садоводческого центра. Договор заключен сроком с 12.01.2010 по 11.01.2059.

05.11.2013 на основании договора уступки прав аренды земельного участка ООО «Оазис плюс К» уступило права и обязанности арендатора ООО «СК-Партнер».

07.06.2017 Администрацией г.о.Балашиха составлен Акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:010402:165, где указано, что участок огорожен, доступ ограниченный, на участке произрастают сорная травяная растительность, кустарники, деревья. На участке размещены хозяйственные и садовые постройки, административное здание.

18.06.2017 в адрес ООО «СК-Пратнер» направлена претензия №1822исх от 16.06.2017 г.., в которой Администрация г.о.Балашиха уведомляет о выявлении использования в нарушение установленного вида целевого назначения, в нарушение п.4.4.2 договора, и предлагает расторгнуть указанный договор. Срок на выполнение указанного выше предложения составляет 30 дней с даты направления претензии, в случае невыполнения требования в указанный срок, Администрация г.о.Балашиха будет вынуждена обратиться в арбитражный суд.

Поскольку от ответчика не последовало ответа, Администрация г.о.Балашиха обратилась с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка Администрация ссылается на нецелевое использование арендатором земельного участка.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 46, 47 ЗК РФ аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:15:010402:165 предоставлен в аренду ООО "СК-Партнер" для строительства и размещения садоводческого центра, согласно условиям договора аренды.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом, суд принимает во внимание то, что права и обязанности арендатора по указанному договору ООО «СК-Партнер» приобрело на основании договора уступки прав аренды, заключенного 05.11.2013 и зарегистрированного в установленном порядке 09.12.2013.

Кроме того, судом установлено, что в отношении арендуемого Обществом земельного участка подготовлен градостроительный план земельного участка №RU-50340000-MSK005719 от 14.09.2017.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что обществом предпринимаются меры по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности строительства объекта в соответствии с установленным в отношении земельного участка видом разрешенного использования.

При этом договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство здания кафе на арендуемом земельном участке.

Поскольку спорный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет, с момента получения земельного участка ООО "СК-Партнер" производит действия по освоению земельного участка, предшествующие началу использования земельного участка и необходимые для начала строительства объекта, суд признает недоказанными истцом обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ответчиком режима использования земельного участка и, как следствие, о недоказанности существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора, учитывая представление в материалы дела доказательств надлежащего исполнения обязательства по арендной плате, отсутствия задолженности и принятия арендатором мер по освоению земельного участка.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка не имеется.

Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Московского округа: от 21.04.2016 по делу N А41-51312/15 и от 18.04.2016 по делу N А41-51313/15.

Учитывая отсутствие оснований для расторжения договора аренды, договор является действующим, ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка, суд также признает отсутствующими основания для удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок.

Ссылка Администрации в обоснование довода о неиспользования ответчиком земельного участка по его целевому назначению на акт обследования земельного участка от подлежит отклонению как несостоятельная и необоснованная, с учетом представленных в материалы дела доказательств осуществления ответчиком освоения арендуемого земельного участка.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1411 и удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Богатина Ю.Г.