Решение от 25 апреля 2023 г. по делу № А07-9660/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9660/2022
г. Уфа
25 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2023 года

Полный текст решения изготовлен 25.04.2023 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Доступные туры" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан

о расторжении договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021 и обязании возвратить нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общ.пл.316,9 кв.м


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 07.10.2022 г., диплом о высшем юридическом образовании;

от иных лиц представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.


Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Доступные туры" о расторжении договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021 и обязании возвратить нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общ.пл. 316,9 кв.м.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

В силу ч. 5 ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судом отказано, с учетом того, что ранее по ходатайству ответчик судебные заседания от 30.05.2022, 01.08.2022, 26.08.2022, 31.10.2022, 19.12.2022, 08.02.2023 откладывались для предоставления возможности ответчику произвести оплату и урегулировать спор мирным путем, данное ходатайство явно направлено на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

Ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (истец, Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Доступные туры» (ответчик, Покупатель) был заключен договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа № 1966 от 31 августа 2021 года, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:010706:1381), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 15.01.2009, инвентарный номер 2703 (литера А).

Согласно п. 2.1 договора, Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником Объекта. Право собственности Продавца на Объект никем не оспаривается и подтверждается записью регистрации № 02-04-01/107/2013-155 от 04.04.2013. На момент заключения настоящего Договора Объект не отчуждён, не заложен, в споре и под арестом не состоит (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 12 424 003,76 руб. (Двенадцать миллионов четыреста двадцать четыре тысячи три рубля 76 копеек), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 21-47/12/18-Н от 25.06.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель производит оплату стоимости Объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 настоящего Договора, в рассрочку на основании письменного заявления путём перечисления денежных средств на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.3 договора, Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 242 400,38 руб. (Один миллион двести сорок две тысячи четыреста рублей 38 копеек), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости Объекта Покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объёме и в срок при условии поступления денежных средств на счёт Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (п. 3.4 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора, передача Объекта от Продавца к Покупателю производится путем подписания акта приема-передачи в сроки, установленные подпунктом 4.2.1 пункта 4.2 раздела 4 Договора.

Согласно пункту 7.3 договора Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по требованию Продавца в судебном порядке при возникновении следующих обстоятельств:

- Неисполнение Покупателем обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1, 4.1.2 пункта 4.1 раздела 4 настоящего Договора.

- Нарушение Покупателем исполнения обязательства по оплате Объекта, установленного пунктом 3.2 раздела 3 настоящего Договора, более чем на три месяца.

- Неисполнение Покупателем любой из обязанностей, предусмотренных подпунктами 4.1.3, 4.1.5 - 4.1.9 пункта 4.1 раздела 4 настоящего Договора.

В настоящее время просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли - продажи №1966 от 31.08.2021 составляет 1 265 156,00 руб., из них:

- основной платеж и проценты в сумме 1 118 160,36 руб. и 115 182,43 руб. (более 7 месяцев).

- пени 31 813,21 руб. за период с 14.10.2021г. по 18.03.2022г.

Указанная просрочка допущена ответчиком более 7 месяцев.

21.12.2021г. Управление в адрес ООО «Доступные туры» в порядке ст. 309 ГК РФ было направлено уведомление (№УЗ-9980), в котором предложено в течение 14 дней погасить задолженность. Однако, уведомление осталось без ответа, задолженность не погашена.

14.02.2022г. в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ Управление в адрес ООО «Доступные туры» направило ответчику уведомление (№ УЗ-546) с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи №1966 от 31.08.2021г.

Поскольку уведомления истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли – продажи № 1966 от 31 августа 2021 года заключен в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008г. №159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренной договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно условиям вышеуказанного договора предусмотрена оплата приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку в течение семи лет с даты заключения договора.

Согласно пункту 7.3.2 договора купли - продажи № 1966 от 31 августа 2021 года, Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по требованию Продавца в судебном порядке при возникновении следующих обстоятельств: Нарушение Покупателем исполнения обязательства по оплате Объекта, установленного пунктом 3.2 раздела 3 настоящего Договора, более чем на три месяца.

Как пояснил истец с момента заключения договора - 31.08.2021, ответчиком внесен лишь первоначальный платеж.

После подачи искового заявления, по ходу рассмотрения дела с мая 2022 по март 2023, ответчиком частчино произведены платежи 31.10.2022, 07.02.2023, 13.03.2023, таким образом с августа 2021 по октябрь 2022 (более года) ответчиком плата не производилась.

В настоящее время просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли - продажи №1966 от 31.08.2021 составляет 1 807 498,35 руб., из них:

- основной платеж и проценты в сумме 1 621 138,29 руб. и 311 154,08 руб. проценты по рассрочке (более 7 месяцев),

- пени 248 440,53 руб.

Указанная просрочка с учетом поступивших платежей допущена ответчиком более 7 месяцев.

В соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского Кодекса РФ Управление направило ответчику письмо № УЗ-546 от 14.02.2022г. с предложением расторгнут договор в течение 7 дней.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Допущенные ответчиком нарушения по оплате стоимости имущества, пени и процентов являются существенными.

Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 65) разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса.

Порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден. Требование о расторжении договора направлено в суд после неполучения ответа на предложение о расторжении договора № 1966 от 31 августа 2021 года (№ УЗ- 546 от 14.02.2022г.).

В силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку судом установлено существенное нарушение ответчиком условий договора требование истца о расторжении договора объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1966 от 31 августа 2021 года является законным, обоснованным и на основании ст. ст. 450, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу четвертому пункта 65 Постановления 10/22 в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие оснований к расторжению договора купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1966 от 31 августа 2021 года, и отсутствие доказательств оплаты имущества, суд удовлетворяет требование продавца о возврате имущества.

Таким образом, заявленные обществом исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 Постановления 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом указанных разъяснений, настоящий судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды объектов муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1966 от 31.08.2021г., заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью "Доступные туры" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Доступные туры" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) объекты муниципального нежилого фонда - нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общ.пл. 316,9 кв.м по акту приема-передачи и свободными от владения и пользования третьими лицами.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Доступные туры" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.С. Шайхутдинова