Решение от 19 октября 2018 г. по делу № А32-18724/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-18724/2018

г. Краснодар«19» октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 19 октября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-18724/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Модус» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи в предоставлении земельного участка в аренду без торгов,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Модус» - ФИО1 (по доверенности от 19.12.2017),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Модус» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, администрации муниципального образования город-курорт Сочи со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выраженный в письмах №3929/0202-16 от 20.02.2018 и №11/40/0205-16 от 03.05.2018, в заключении с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:28 на новый трехлетний срок без проведения торгов;

- обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ООО «Модус» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:28 на срок с 06.05.2018 по 05.05.2018 (три года) без проведения торгов.

Заявление мотивировано правом на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику расположенного на земельном участке здания. Отсутствие государственной регистрации права собственности на здание в Едином государственном реестре недвижимости, а также оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на здание не препятствуют предоставлению земельного участка в аренду на новый срок без торгов. Заключенные ранее администрацией договоры аренды земельного участка для цеха по резке стекла свидетельствуют о признании администрацией правомерности строительства указанного объекта, который был возведен в 1994 году и не может считаться самовольной постройкой. В период возведения здания цеха резки стекла статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не действовала.

Определением от 09.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 01 по 04 октября 2018 года, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Администрация, департамент имущественных отношений администрации, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явки представителя не обеспечило.

В судебное заседание после перерыва 04.10.2018 стороны не явились. Судебное заседание продолжено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в письмах от 20.02.2018 №3929/0202-16 и от 03.05.2018 №11/40/0205-16 обществу отказано в предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:28, испрашиваемого обществом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Как следует из данных писем, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Также не представлены правоустанавливающие документы на расположенный на участке объект с кадастровым номером 23:49:0205027:1980, подтверждающие право собственности на него без государственной регистрации.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд, полагая, что в связи с предоставлением земельного участка в аренду по договорам аренды от 01.04.1997 №263, от 10.11.2010 №4900006208, от 21.05.2015 №4900009933, администрация признала правомерность строительства цеха по резке стекла, неоднократно подтверждала право на предоставление земельного участка в аренду, не оспаривала права общества на цех резки стекла, при этом земельный участок был предоставлен в аренду после строительства цеха, что свидетельствует, по мнению общества, о легализации построенного объекта и заменяет, по сути, правоустанавливающие документы на строение.

В результате исследования материалов дела судом установлено, что постановлением главы города Сочи от 16.05.2005 №1695 обществу был продлен до 01.04.2010 срок аренды земельного участка площадью 65 кв. м по договору аренды от 01.04.1997 №263 для эксплуатации временного цеха резки стекла, подлежащего реконструкции в соответствии с постановлением администрации города от 02.02.2000 №78/3.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из протокола №2 заседания межведомственной комиссии при администрации Центрального района от 04.04.1995, утвержденного постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.04.1995 №281, постановлением главы администрации Центрального района от 04.02.1994 №68/5 «Об установке временного павильона по резке стекла ТОО Спец. УПТК по ул. Туапсинской», была разрешена установка временного павильона для резки стекла и выделен земельный участок сроком на три года. С целью улучшения обслуживания населения услугами по обеспечению оконным стеклом, павильон лит «А» признан правомерным и зарегистрирован за ИЧП «Модус» временно, сроком на три года.

В материалах дела имеется справка ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 29.01.2018 №КСТ/2017-2971, в которой приведены сведения о документации на расположенный на спорном земельном участке объект, в том числе, постановление главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.02.1994 №68/5, которым разрешено ТОО Спец. УПТК установить временный павильон для резки стекла по ул. Туапсинская согласно утвержденной схеме; копия генплана (схемы) установки объемного блока под мастерскую, выданная муниципальным институтом генплана, согласованная с главным художником г. Сочи 08.10.1993; копия постановления главы города Сочи от 16.05.2005 №1695 о продлении до 01.04.2010 срока аренды земельного участка площадью 65 кв. м для эксплуатации временного цеха для резки стекла.

В техническом паспорте, составленном по состоянию на 02.02.2010, расположенный на участке объект обозначен как павильон для резки стекла.

На основании данных документов суд приходит к выводу о том, что изначально администрацией было согласовано использование земельного участка для размещения временного павильона, а не для строительства капитального объекта. Публичный собственник земельного участка не выражал своей воли на застройку земельного участка и создание на участке объекта недвижимости. Какие-либо разрешения на строительство установленной формы обществу не выдавались.

При рассмотрении дела №А32-15318/2018 Арбитражным судом Краснодарского края в решении от 19.07.2018, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018, установлены следующие обстоятельства. На основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.02.1994 № 68/5 «Об установке временного павильона для резки стекла ТОО «СпецУПТК по ул. Туапсинской»» в 1994 году по адресу ул. Туапсинская, около 5-го гаражного кооператива возведено здание – павильон для резки стекла литер А с цоколем литер А1 общей площадью 61 кв.м. После передачи ТОО «СпецУПТК» земельного участка по договору от 10.03.1995 администрация Центрального района г. Сочи Краснодарского края в соответствии с выпиской от 17.04.1995 № 02-16/39 из протокола № 2 заседания межведомственной комиссии признала указанное строительно правомерным и зарегистрировала павильон за ИЧП «Модус» временно сроком на 3 года. Распоряжением главы администрации Центрального района г. Сочи от 06.01.1999 № 7 ИЧП «Модус» реорганизовано в ООО «Модус», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 11.01.1999 серии ЦР № 06227. 21.05.2015 истец (Арендатор) заключил договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900009933 с администрацией МО г. Сочи (Арендодатель), согласно условиям которого Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование земельный участок площадью 65 кв.м с КН: 23:49:0205027:28, расположенный по ул. Туапсинская, д. 7В, г. Сочи, с видом разрешенного использования – «цех резки стекла». Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации и до 05.05.2018 (п. 1.1, 2.1 договора). 22.12.2017 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества – павильона для резки стекла, КН: 23:49:0205027:1980, расположенного по адресу: ул. Туапсинская, д. 7В, г. Сочи. Заявитель в обоснование своих требований ссылается на невозможность сноса спорного объекта недвижимости как самовольно размещенного ввиду его постройки в 1994 год, поскольку возведен до 01.01.1995 (вступление в законную силу ГК РФ, которым введена ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке). Однако данный факт не может быть принят судом в связи с тем, что постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.02.1994 № 68/5 был указан временный срок (3 года) закрепления земельного участка за ТОО «СпецУПТК», а также временный срок установки спорного объекта недвижимости. В дальнейшем при признании правомерным павильона и регистрацией за ИЧП «Модус» администрация Центрального района г. Сочи выпиской от 17.04.1995 № 02-16/39 также установила срок – 3 года. Информация об установленном сроке в 3 года содержит также технический паспорт объекта 1995 года. Вместе с тем документ, свидетельствующий о возникновении права собственности на спорный объект недвижимости, на государственную регистрацию представлен не был. Все представленные в материалы дела документы свидетельствуют о временном характере размещения павильона для резки стекла. Указание заявителя на разрешение администрацией МО г. Сочи на реконструкцию объекта с надстройкой второго этажа (п. 3 постановления от 02.02.2000 № 78/3), что по мнению заявителя подтверждает законность существующей постройки, является ошибочным в связи с тем, что указанное постановление не было представлено на государственную регистрацию, предметом правовой экспертизы не являлось, что говорит о невозможности рассмотрения его в качестве доказательства ввиду несоблюдения установленного действующим законодательством порядка.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, оставляя решение по делу №А32-15318/2018 без изменения, в постановлении от 30.08.2018 указал следующее. Из представленных обществом доказательств следует, что постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.02.1994 № 68/5 «Об установке временного павильона для резки стекла ТОО «СпецУПТК по ул. Туапсинской»« ТОО «СпецУПТК» разрешено установить временный павильон для резки стекла по ул. Тупсинской согласно утвержденной схемы. Согласно преамбуле указанного постановления решением комиссии по вопросам землепользования при администрации Центрального района от 22.11.93, протокол №1 п.13 за ТОО Спец.УПТК закреплен временно сроком на 3 года земельный участок площадью 15 кв.м. по ул. Туапсинской для установки павильона для резки стекла. Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.04.95 № 281 утвержден протокол №2 заседания межведомственной комиссии при администрации Центрального района от 04.04.95 №, согласно п.40 принято решение о признании правомерным павильона лит. А с цоколем лит А1 (цех для резки стекла) и регистрации за ИЧП «Модус» временно сроком на 3 года. На основании постановления администрации г. Сочи от 28.10.1996 № 759/4 ИЧП «Модус» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 40,0 кв.м. фактически занимаемы цехом для резки стекла, расположенный по ул. Туапсинской в Центральном районе в зоне больниц по генеральному плану города. Обращаясь в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества – павильона для резки стекла, КН: 23:49:0205027:1980, расположенного по адресу: ул. Туапсинская, д. 7В, г. Сочи, заявитель ссылался на невозможность сноса спорного объекта недвижимости как самовольно возведенного ввиду его постройки в 1994 году, т.е. до 01.01.1995 (вступление в законную силу ГК РФ, которым введена ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке). Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с учетом того, что постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 04.02.1994 № 68/5 был указан временный срок (3 года) закрепления земельного участка за ТОО «СпецУПТК», а также временный срок установки спорного объекта недвижимости. В дальнейшем при признании постройки павильона правомерной и регистрации за ИЧП «Модус» администрация Центрального района г. Сочи выпиской от 17.04.1995 № 02-16/39 также установила временный срок – 3 года. Технический паспорт объекта 1995 года содержит информацию о временном сроке в 3 года. Таким образом, все представленные в материалы дела документы свидетельствуют о временном характере размещения павильона для резки стекла. В период строительства объекта действовали Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации, и Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденным приказом Минстроя Российской Федерации от 03.06.1992 N 131. Согласно ст. 11 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации" в составе основных правовых документов, регулирующих отношения субъектов градостроительной деятельности, предусматривалось наличие решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно - изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктами 2,19 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 N 131, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта в случае предоставления документов согласно установленному перечню. Выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным и влечет ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации. Обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках"). Из совокупности представленных в дело доказательств следует, что истцу было согласовано строительство временного объекта, а фактически им был возведен объект, имеющий признаки недвижимого имущества, на строительство которого не были получены соответствующие разрешения. Таким образом, подтверждается факт строительства спорного объекта в 1994г. с нарушением законодательства о порядке строительства объектов недвижимости, действовавшего в момент его возведения. Разрешение администрацией МО г. Сочи на реконструкцию объекта с надстройкой второго этажа (п. 3 постановления от 02.02.2000 № 78/3) не было представлено на государственную регистрацию, предметом правовой экспертизы не являлось. Поскольку правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение права собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке, заявителем на государственную регистрацию представлен не был, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обжалуемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект не может быть признан незаконным, в связи с чем, в удовлетворении заявленных ООО «Модус» отказал.

Таким образом, поскольку земельный участок не предоставлялся администрацией для возведения капитального объекта, и размещение цеха по резке стекла носило временный характер, суд не может считать общество приобретшим право собственности на объект недвижимости, возведенный в установленном порядке.

Администрация в постановлении от 02.02.2000 №78/3 разрешила обществу разработку проекта и производство работ по реконструкции здания цеха резки стекла с надстройкой второго этажа для размещения офиса. Вместе с тем, пункт 4.3 данного постановления предусматривал обязанность общества согласовать проект реконструкции с комитетом архитектуры и градостроительства администрации города, пункт 7.1 предусматривал выдачу разрешения на производство строительных работ только при представлении акта отвода земельного участка в натуре, выданного комитетом архитектуры и градостроительства, договора по осуществлению авторского надзора за строительством. Пункт 7.2 постановления предусматривал принятие завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Однако обществом доказательств получения разрешения на производство строительных работ и принятия администрацией в эксплуатацию завершенного строительством объекта не представлено.

Таким образом, суд не может считать общество собственником возведенного в установленном порядке объекта недвижимости, в связи с чем, общество не обладает правом на предоставление ему земельного участка в аренду без проведения торгов для целей эксплуатации зданий, сооружения, расположенного на земельном участке (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2018 по делу №А32-15318/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018, обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарском у краю об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0205027:1980, в связи с недоказанностью предоставления земельного участка для строительства капитального объекта, и временным характером размещения цеха резки стекла.

Такое приведенное обществом обстоятельство, как введение в действие статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в 1995 году, тогда как строительство цеха было произведено в 1994 году, не означает, что общество следует считать собственником легально возведенного объекта недвижимости. Земельный участок обществу администрацией для строительства капитального объекта не предоставлялся, не отводился и не формировался; администрация изначально выразила волю на предоставление участка под временный объект; в техническом паспорте данный объект обозначен как павильон, что свидетельствует о его временном характере; обществом не представлено доказательств реконструкции объекта в соответствии с постановлением администрации от 02.02.2000 №78/3, в том числе получения разрешения на производство строительных работ и приемки завершенного объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков