Решение от 21 марта 2024 г. по делу № А09-11983/2023

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-11983/2023
город Брянск
21 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 марта 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 21 марта 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прудниковой М.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатенковой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Брянской городской администрации (г.Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсальная строительная компания Надежда» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании исполнить обязательства, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление по строительству и развитию территории города Брянска, <...>) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

при участии судебном заседании:

от истца: 05.03.2024 и 19.03.2024 ФИО1 ведущего специалиста сектора судебно-исковой работы правового управления по доверенности от 11.12.2023,

от ответчика: 05.03.2024 и 19.03.2024 ФИО2 представителя по доверенности от 14.11.2022, 19.03.2024 ФИО3, представителя по доверенности от 04.04.2023,

от третьих лиц: 1) не явились, 2) не явились,

УСТАНОВИЛ:

Дело рассмотрено 19.03.2024, после перерыва, объявленного в судебном заседании 05.03.2024 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Брянская городская администрации (далее- Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсальная строительная компания Надежда» (далее- ООО «СЗ «УСК Надежда», ответчик, общество) об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 №372, предусмотренные п.п. 1.2, 2.4, а именно на условиях договора мены передать в собственность Брянской городской администрации 1 656,9 кв.м. жилых помещений взамен жилых помещений изъятых у собственников квартир в домах №№73, 75 по ул. Советской г. Брянска.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что предметом инвестиционного контракта №372 от 02.11.2004, в редакции дополнительного соглашения №6 от 29.02.2012, является совместная деятельность сторон, направленная на реализацию ООО «СЗ «УСК Надежда» точечной застройки земельных участков, ориентированных по адресам аварийных ветхих жилых домов <...> дома №№ 71, 73, 75; ул. Советской, дома №№ 70,72; улице Советской, дома №№ 74, 76, 78. Указанные аварийные жилые дома подлежат сносу и расселению жильцов, проживающих в них, в рамках реализации Указа президента по сносу ветхого жилья и Проекта Реновации застройки в городе Брянске в порядке и на условиях предусмотренных контрактом. По окончании строительства новых домов осуществляется раздел имущества между сторонами контракта, стороны осуществляют подсчет общей площади всех жилых помещений во вновь построенных жилых домах, Администрация получает в совокупном объеме 9% жилой площади, уменьшенной на совокупный объем площадей жилых помещений, предоставленных жильцам ООО «СЗ «УСК Надежда».

В рамках исполнения инвестиционного контракта ООО «СЗ «УСК Надежда» было построено два дома общей площадью жилых помещений 12 045,30 кв.м. При сносе домов ответчиком были предоставлены гражданам 2882,6 кв.м. жилья. Считает, что на сегодняшний день ответчик перевыполнил свои обязательства по предоставлению квартир.

Более того, указал на то, что условиями контракта не предусмотрено мена квартир между сторонами, не определено, какие квартиры должны быть переданы ответчиком Брянской городской администрации (том 2 л.д. 118-120, 124-126).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по строительству и развитию территории города Брянска, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.11.2004 между Брянской городской администрацией (сторона-1), муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» (сторона-2) и ООО «СЗ «УСК Надежда» (сторона-3) был заключен инвестиционный контракт № 372 по строительству объектов недвижимости на земельных участках со сносом ветхих муниципальных домов в г. Брянске (в редакции дополнительных соглашений) (далее - контракт), предметом которого является совместная деятельность сторон, направленная на реализацию стороной -3 точечной застройки земельных участков, ориентированных, в том числе по адресу аварийных ветхих жилых домов: ул. Советская, 71, 73, 75 (земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (земли поселений (другие застроенные территории), с разрешенным использованием - для использования жилых домов, кадастровый номер 32:28:0031122:3, площадью 7024 кв. метра). Указанные аварийные жилые дома подлежат сносу и расселению жильцов, проживающих в них, в рамках реализации Указа Президента по сносу ветхого жилья и проекта реновации застройки в г. Брянске (п. 1.1 контракта в редакции дополнительного соглашения №6 от 29.02.2012).

Под точечной застройкой стороны признают строительство стороной-3 и ввод в эксплуатацию многоэтажных жилых домов по строительному адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, с последующим распределением квартир во вновь построенных домах между сторонами.

Дополнительным соглашением от 29.02.2012 № 6 к контракту сторона-2 исключена из участников контракта.

Срок завершения расселения жильцов для жилых домов № 73 и 75 установлен до 31.12.2014 (пункт 1.2 контракта в редакции соглашения от 31.05.2013 к дополнительному соглашению от 29.02.2012 № 6).

Пунктом 1.2 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.02.2012 №6) под расселением жильцов, проживающих в сносимых ветхих домах, стороны признают комплекс совместных мероприятий, направленных на формирование инвестиционного взноса либо результата инвестиционной деятельности, выраженное в следующих вариантах:

- предоставлении стороной-1 жильцам сносимых домов, проживающих в них на условиях социального найма, равнозначных и благоустроенных жилых помещений, которые в свою очередь заблаговременно передает в собственность стороне-1 сторона-3 на условиях договора мены (форма договоров мены является приложением № 2 к контракту); сторона-1 после оформления права собственности на переданные стороне-3 жилые помещения, обязуется исполнить обязанность по предоставлению данных жилых помещений жильцам сносимых домов на условиях договоров социального найма в порядке требований статьи 86 Жилищного кодекса Российской Федерации; перечень жилых помещений (квартир), предоставляемых стороне-3 Администрацией по договорам мены для целей расселения граждан из сносимых ветхих домов, приведен в приложение № 3; в случае отказа нанимателей жилого помещения в сносимых домах от переселения в предоставляемые равнозначные благоустроенные жилые помещения, Администрация обязуется реализовать процедуру их переселения в судебном порядке;

- предварительном согласовании, заключении и последующем исполнении ООО «Специализированный застройщик «УСК Надежда» сделок по выкупу, обмену квартир, принадлежащих жильцам сносимых домов на праве собственности. В случае отказа хоть одного собственника жилого помещения от указанных сделок, Администрация обязуется реализовать процедуру предусмотренную статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерацией.

В соответствии с п. 1.5 контракта после исполнения сторонами обязательств, предусмотренных пунктами 1.2, 1.3 контракта №372, сторона-3 приобретает право собственности на квартиры расселенных граждан, в связи с чем, и право на приватизацию земельного участка (после уточнения его границ и проведения кадастрового учета) и право на последующую его застройку.

В соответствии с пунктом 2.4 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.02.2012 № 6) вкладом стороны-1 является: проведение землеустроительных работ с целью изменения их границ под размер достаточный для размещения (строительства) на них стороной-3 жилых домов на земельных участках под сносимыми аварийными ветхими домами; продажа стороне-3 трех земельных участков на условиях приватизации; акты выбора земельных участков; принятие постановлений: о разрешении стороне-3 осуществления расселения жильцов проживающих в сносимых домах аварийного, непригодного для проживания жилого фонда, о предоставлении стороне-3 функций заказчика-застройщика, о разрешении проектирования и строительства многоквартирного жилого дома; оформление паспортов, исходно-разрешительной документации и правоустанавливающих документов; содействие в получении технических условий на подключение жилого дома к инженерной инфраструктуре и других документов от других лиц.

Вкладом стороны-3 является финансирование работ, связанных с формированием земельных участков, финансирование инвестиционного проекта и его реализация, в том числе с обеспечением полного и своевременного финансирования предпроектных, проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, расселение жильцов ветхих домов, а также других мероприятий, связанных с реализацией контракта.

В п. 2.1 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.02.2012 №6) установлено базовое соотношение раздела имущества между сторонами.

Срок реализации контракта в целом - 10 лет (пункт 3.4 контракта).

Согласно представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) Брянской городской администрацией в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации произведена процедура изъятия квартир в жилых домах №73 и №75 по ул. Советской города Брянска. На изъятые помещения оформлено право муниципальной собственности.

04.10.2023 истец направил ответчику претензию №1-3423 с требованием исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 № 372, предусмотренные п.п. 1.2, 2.4, а именно на условиях договора мены передать в собственность Брянской городской администрации 1 656,9 кв.м. жилых помещений взамен жилых помещений изъятых у собственников квартир в домах №№73, 75 по ул. Советской г. Брянска.

В ответ на претензию ООО «СЗ «УСК Надежда» в письме от 27.10.2023 №10 сообщило, что жилой дом на земельных участках по домами №№ 73,75 по ул. Советской г. Брянска не построен, в связи с чем, определить процентное соотношение общей площади жилых помещений, подлежащих передаче Брянской городской администрации, не представляется возможны.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 6 Постановления № 54 разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 главы «Строительный подряд».

Абзацем 3 пункта 6 Постановления № 54 предусмотрено, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

Между сторонами заключен инвестиционный контракт, в соответствии с которым стороны договорились совместно участвовать в строительстве объектов недвижимости на земельных участках в связи со сносом ветхих муниципальных домов в г. Брянске в целях переселения граждан.

В обязанности администрации по инвестиционному контракту входило: проведение землеустроительных работ с целью изменения их границ земельных участков под сносимыми аварийными ветхими домами под размер, достаточный для размещения (строительства) на них обществом жилых домов на продажа обществу трех земельных участков на условиях приватизации; акты выбора земельных участков; принятие постановлений: о разрешении обществу осуществить расселения жильцов проживающих в сносимых домах аварийного, непригодного для проживания жилого фонда, о предоставлении обществу функций заказчика-застройщика, о разрешении проектирования и строительства многоквартирного жилого дома; оформление паспортов, исходно-разрешительной документации и правоустанавливающих документов; содействие в получении технических условий на подключение жилого дома к инженерной инфраструктуре и других документов от других лиц.

Обязанностями общества являлись: финансирование работ, связанных с формированием земельных участков, финансирование инвестиционного проекта и его реализация, в том числе с обеспечением полного и своевременного финансирования предпроектных, проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, расселение жильцов ветхих домов, а также других мероприятий, связанных с реализацией контракта.

Исходя из предмета контракта и обязанностей сторон, суд пришел к выводу о том, что спорный инвестиционный контракт является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и договора подряда. При этом в качестве платы по договору общество получало возможность осуществления строительства на предоставляемых Администрацией земельных участков и прибыли от реализации квартир в многоквартирных домах, возводимых на земельных участках под сносимыми домами; Администрация получала возможность решения социальной задачи обеспечения граждан жилыми помещениями.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Как установлено судом ранее Администрация обращалась в Арбитражный суд Брянской области с требованием о возложении на ответчика обязанности исполнить договорные обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 № 372, а именно: завершить расселение жильцов из сносимых аварийных ветхих домов № 73 и 75 по ул. Советская г. Брянска.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.09.2019 делу №А09-13516/2018 в удовлетворении исковых требований Брянской городской администрации о понуждении исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 №372 было отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 по делу №А09-13516/2018 решение Арбитражного суда Брянской области от 19.09.2019 отменено. Исковые требования Брянской городской администрации удовлетворены. На ООО «СЗ «УСК Надежда» возложена обязанность в срок до 01.07.2020 исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 №372 в части завершения расселения жильцов из сносимых аварийных ветхих домов №№ 73 и75 по ул. Советская г. Брянска.

07.02.2022 исполнительное производство № 21312/20/32033-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа выданного Арбитражным судом Брянской области по делу №А09-13516/2018 окончено в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 47 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ).

Вместе с тем, как указывает истец, действий, возложенных на общество постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 делу №А09-13516/2018 произведено не было, в связи с чем Администрация за счет средств местного бюджета, выкупила жилые помещения у граждан, проживающих в домах № 73 и № 75 по ул. Советской г. Брянска.

В настоящее время на квартиры, расположенные в домах №№ 73, 75 по ул. Советской г. Брянска, зарегистрировано право муниципальной собственности.

Согласно Определениям от 25.02.2010 № 236-О-О и от 22.03.2011 № 319-О-О Конституционного Суда Российской Федерации положение пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность прекращения производства по делу в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

Процессуальная идентичность исков, на которой, прежде всего, основан запрет повторного рассмотрения дела в суде, имеющий целью соблюдение принципа правовой определенности, общеобязательности вступивших в законную силу судебных актов и недопустимости их преодоления, помимо установленных процедур обжалования, определяется по двум качественным характеристикам - предмету и основанию требований.

Предметом исковых требований является материально-правовое требование к ответчику о взыскании денежных средств, совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, его изменении или прекращении. Основанием исковых требований признаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В том случае, когда факты, которые могли служить основанием рассмотренного судом требования, возникли либо изменились после вступления судебного акта в законную силу, они образуют новое фактическое основание требования о защите права. Это означает, что у заинтересованного лица появилось право на подачу нового иска.

В настоящем деле истец просит обязать ответчика на условиях договора мены передать в собственность Брянской городской администрации 1 656,9 кв.м. жилых помещений взамен жилых помещений изъятых у собственников квартир в домах №№73, 75 по ул. Советской г. Брянска.

Поскольку расселение жильцов было произведено Администрацией после вступления в законную силу Постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 по делу №А09-13516/2018, суд считает, что у Администрации возникло новое фактическое основание требования о защите права путем предъявления нового иска. Следовательно, тождество споров и основание для прекращения производства по делу в настоящем случае отсутствуют.

Как вышеуказывалось п. 2.1 контракта, в редакции дополнительного соглашения №6 от 29.02.2012, предусматривал два варианта расселения жильцов, проживающих в сносимых аварийных ветхих домах в зависимости от того, принадлежности квартир гражданам на условиях договора найма или права собственности.

На момент расселения Администрацией жильцов спорных домов все квартиры находились в собственности граждан.

Исходя из п. 1.2 контракта в случае принадлежности жильцам сносимых домов квартир на праве собственности под расселением жильцов стороны признают предварительное согласование, заключение и последующее исполнение стороной-3 (ООО «СЗ «УСК Надежда» сделок по выкупу, обмену квартир. При этом в случае отказа хоть одного собственника жилого помещения от указанных сделок, сторона-1 (Брянская городская администрация) обязуется реализовать процедуру, предусмотренную статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, условиями контракта предусмотрена в том числе и обязанность истца нести затраты по изъятию у собственников квартир которые он впоследствии должен передать ответчику для дальнейшего исполнения контракта, а взамен получить в жилые помещения во вновь построенных домах.

Базовое соотношение раздела имущества между сторонами контракта установлено в следующих пропорциях:

сторона-1 получает в собственность жилые помещения (квартиры) в следующем порядке:

во вновь построенных стороной-3 жилых домах на земельных участках, указанных в абзаце 2 пункта 1.4 контракта №372, в совокупном объеме 9% от общей площади жилых помещений включая летние (балконы, лоджии, мансарды), вспомогательные и подсобные помещения. При этом, указанный совокупный объем общей площади жилых помещений, подлежащий передаче стороне-1, уменьшается на совокупный объем площадей жилых помещений, полученных стороной-1 от стороны-3 по договорам мены, и полученных расселяемыми собственникам от стороны-3 по договорам мены и/или купли-продажи (из расчета площади купленной квартиры), в порядке исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 1.2 контракта №372;

сторона-3 получает в собственность жилые помещения (квартиры) в следующем порядке:

во вновь построенных стороной-3 жилых домах на земельных участках, указанных в абзаце 2 пункта 1.4. контракта №372, в совокупном объеме 91% от общей площади жилых помещений. При этом, указанный совокупный объем общей площади жилых помещений, подлежащий передаче стороне-3, увеличивается на совокупный объем площадей жилых помещений, полученных стороной- 1 от стороны-3 по договорам мены, и полученных расселяемыми собственникам от стороны-3 по договорам мены и/или купли-продажи (из расчета площади купленной квартиры), в порядке исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 1.2. контракта №372 (п. 2.1 контракта в редакции дополнительного соглашения №6 от 29.02.2012).

Как следует из материалов дела в рамках реализации инвестиционного контракта ООО «СЗ «УСК Надежда» были введены в эксплуатацию два жилых дома со встроенными помещениями общественного назначения и крышными котельными по ул. Советской г. Брянска, поз. 2 и поз 3. Согласно разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 22.12.2017 №32-301-2965-2016, от 27.12.2017 №32-301-2998-2016, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) в доме №72 ул. Советской составила 5 129,8 кв.м., в доме №74 по ул. Советской -6 919,5 кв.м., итого 12 049,30 кв.м.

Как указывает ответчик при сносе аварийных домов ООО «СЗ «УСК Надежда» в целях расселения граждан было предоставлено 2 882,6 кв.м. жилья, что по расчету ответчика превышает 9% общей площади в построенных домах (1084,43 кв.м).

На момент рассмотрения спора земельный участок под аварийными жилыми домами по ул. Советская 73, 75 г. Брянска ответчику для строительства не передан, строительство не осуществляется.

Поскольку инвестиционный контракт является действующим, в настоящий момент определить процентное соотношение общей площади жилых помещений, подлежащих передаче Брянской городской администрации по итогам исполнения контракта, не представляется возможным.

Доказательств того, что при заключении и реализации контракта действительная общая воля сторон была направлена на передачу Администрации дополнительных площадей сверх 9% от общей площади жилых помещений уменьшенной на совокупный объем площадей жилых помещений, полученных стороной-1 от стороны-3 по договорам мены, и полученных расселяемыми собственникам от стороны-3 по договорам мены и/или купли-продажи в материалы дела не представлено.

Кроме того, относительно требования истца о заключении договора мены суд считает необходимым отметить, что согласно статье 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 570 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В пункте 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Из вышеизложенных норм права следует, что существенным условием договора мены является условие о предмете обмена: о наименовании и количестве товара.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 постановления № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Заявленное истцом требование о передаче жилых помещений основано на договоре и направлено на присуждение к исполнению обязанности в натуре, которое в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным способом защиты гражданских прав.

Исполнение обязательства в натуре в качестве способа защиты гражданских прав трактуется как понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Требования о передаче вещей с индивидуально-определенными признаками, к которым относятся жилые помещения, могут быть удовлетворены только при условиях указанных в статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не представлено доказательств, позволяющих выделить требуемые истцом жилые помещения с помощью индивидуальных признаков, соответственно, истцом не представлено доказательств того, что ответчик владеет подлежащим передаче истцу имуществом и право собственности на данное имущество зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН.

Более того, при решении вопроса о применении способа защиты в виде принуждения к исполнению обязанности в натуре суд обязан определить порядок, механизм, сроки исполнения обязательств в натуре, выяснить возможность реального исполнения принятых им решений исходя из положений Федерального закона от 22.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве в Российской Федерации» и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 № 3486/99 и 14.08.2001 № 9162/00).

По смыслу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статей 16 и 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Исходя из требований, заявленных в иске в части понуждения ответчика на условиях договора мены передать в собственность Брянской городской администрации 1 656,9 кв.м. жилых помещений взамен жилых помещений изъятых у собственников квартир в домах №№73, 75 по ул. Советской г. Брянска при вынесении решения арбитражным судом в пользу истца, судебный акт фактически будет неисполнимым.

Учитывая вышеизложенное, требование истца заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования Брянской городской администрации к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсальная строительная компания Надежда» об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 02.11.2004 № 372, предусмотренные п.п. 1.2, 2.4, а именно на условиях договора мены передать в собственность Брянской городской администрации 1 656,9 кв.м. жилых помещений взамен жилых помещений изъятых у собственников квартир в домах №№73, 75 по ул. Советской г. Брянска оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.


Судья М.С. Прудникова