Решение от 11 июля 2023 г. по делу № А65-30620/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-30620/2021

Дата принятия решения – 11 июля 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 04 июля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРИП 315169000022392, ИНН <***>), Публичному акционерному обществу «Интехбанк», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55 путем продажи с публичных торгов, об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,


с участием представителей:

от истца – ФИО3, доверенность от 09.01.2023, диплом,

от ответчиков:

Индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4, по доверенности от 09.01.2023, диплом,

ПАО «Интехбанк» - не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены,



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (далее - истец) обратилось в Вахитовский районный суд города Казани с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик 1), Публичному акционерному обществу «Интехбанк» (далее – ответчик- 2) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55 путем продажи с публичных торгов, об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55.

Определением Вахитовского районного суда г.Казани от 15.10.2021 дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда РТ от 9.12.2021 исковое заявлении принято к производству, в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июня 2022 производство по делу № А65-30620/2021 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Центральная аналитическая лаборатория по энергосбережению в строительном комплексе» (<...>, (843)272-45-41, 273-46-33), эксперту ФИО5.

01.11.2022 в суд поступило экспертное заключение № 709-22.

Определением от 18.01.2023 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении дополнительной судебной экспертизы, назначена по делу дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центральная аналитическая лаборатория по энергосбережению в строительном комплексе» (<...>, (843)272-45-41, 273-46-33), экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7

По результатам дополнительной экспертизы экспертами представлено заключение № 728-23.

Ответчик, ПАО «Интехбанк», третьи лица в судебное заседание не явились, извещены.

Суд определил провести судебное заседание в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик, ФИО2, иск не признал, ходатайствовал об отнесении на него расходов по оплате судебных экспертиз.

Как следует из материалов дела, Постановлением Руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 23.10.2008 №6993, договором аренды земельного участка от 20.11.2008 ООО «Стройтрансгазсервис» был предоставлен в аренду на 3 года сроком до 22.10.2011 земельный участок с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161,0 кв.м для размещения административного здания по ул.Тельмана Вахитовского района г.Казани.

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 24.08.2012 №5924, договором аренды земельного участка от 16.11.2012 №16675 вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161,0 кв.м, занимаемый не завершенным строительством объектом (административное здание) по ул.Тельмана Вахитовского района г.Казани предоставлен ООО «Стройтрансгазсервис» в аренду на новый срок 3 года (до 23.08.2015).

На основании дополнительного соглашения от 12.12.2012 №1/2012 к договору аренды земли от 20.11.2008 №13130, права и обязанности по договору аренды земли от 20.11.2008 №13130 от ООО «Стройтрансгазсервис» перешли к ФИО8.

На основании дополнительного соглашения от 30.01.2015 №1/2015 (зарегистрированного 04.03.2015 за №16/001-16/001/012/2015-1462/2) к договору аренды земли от 20.11.2008 №13130, права и обязанности по договору аренды земли от 20.11.2008 №13130 от ФИО8 перешли к Е.А.СБ.

Согласно сведениям из ЕГРН незавершенный строительством объект (административное здание) с кадастровым номером 16:50:010328:55 находится в собственности ФИО2, запись регистрации права от 24.02.2015 №16-16/001-16/047/001/2015-4182/2.

На основании договора аренды земельного участка от 28.06.2017 №19443, земельный участок с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161 кв.м. предоставлен ФИО2 под не завершенный строительством объект (административное здание) по ул.Тельмана Вахитовского района г.Казани в аренду сроком на 3 года до 27.06.2020.

В Комитет поступило обращение гражданина ФИО2 (от 04.06.2020 № 1699/кзио-вх/ог) о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161 кв.м, занимаемого не завершенные строительством объектом (административным зданием) по ул.Тельмана.

Учитывая, что право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта уже было реализовано, заявителю направлен отказ 11.06.2020 №3035/кзио-исх/ог.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 28.06.2017 №19443, в связи с истечением срока аренды в адрес ФИО2 направлено уведомление от 05.02.2021 №1504/кзио-исх о прекращении правоотношений по договору аренды земли.

Комитет обратился 25.02.2021 в Управление Росреестра по РТ с заявлением о погашении записи права аренды в ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.02.2021 ФИО2 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:010328:55, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010328:27.

Согласно п. 1.5 договора аренды от 01.06.2016 №18357 разрешение использование земельного участка: размещение административных зданий.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 28.06.2017, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 8-18), что на спорном земельном участке с кадастровым номером 16:50:010328:27 расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект с кадастровым номером 16:50:010328:55.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку объект недвижимости фактически достроен, ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № 709-22 степень готовности объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55 составляет 77 %.

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы № 728-23 степень готовности объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:010328:55 составляет 83 %.

При этом, экспертами установлено, что процент незавершенных работ приходится на отделочные и прочие работы, тогда как, работы по устройству фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши, окон и дверей, инженерных коммуникаций (внутреннего горячего водоснабжения, отопления, внутреннего водопровода, внутренней канализации, внутреннего электрооборудования) полностью завершены.

Таким образом, на момент принятия решения по делу материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ). Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены. При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что истец освобожден от оплаты госпошлины, ответчиком заявлено об отнесении расходов по оплате судебных экспертиз на ФИО2, расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с истца, расходы по оплате судебных экспертиз относятся на ответчика, ФИО2.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Судья А.С. Пармёнова