Постановление от 4 мая 2025 г. по делу № А32-23540/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23540/2024
г. Краснодар
05 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2025 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, от администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2024), от ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 07.10.2024),от ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 – ФИО4 (доверенности от 09.06.2021, 21.08.2024, 26.08.2024, 28.08.2024), ФИО12 (лично), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» (ОГРН <***>), третьего лица – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2024, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-23540/2024, установил следующее.

ООО «Сатурн» (далее – общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) со следующими требованиями: признать незаконным решение, изложенное в письме от 12.04.2024 № 07.02-34/6939, об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко; обязать администрацию принять решение о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко, в связи с ранее внесенными изменениями в проектную документацию, предусматривающую разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства в соответствии с представленной документацией, с последующим принятием об этом соответствующего решения, устраняющего допущенное нарушение прав заявителя во внесении измененийв разрешение на строительство (требования в уточненной редакции: т. 3, л. д. 28).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектурыи градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент).

ФИО4 и ФИО5 заявили ходатайство о вступлении в делов качестве третьих лиц.

Решением от 12.09.2024 в удовлетворении ходатайства ФИО4 и ФИО5 о вступлении в дело в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) отказано; заявленные требования удовлетворены: признано незаконным решение администрации, изложенное в письме от 12.04.2024 № 07.02-34/6939, об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко; на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, в связи с ранее внесенными изменениями в проектную документацию, предусматривающую разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства в соответствии с представленной документацией. При разрешении спора суд первой инстанции установил, что общество (прежнее наименование ООО «Дипломат Плюс») на основании договора аренды от 06.05.2021 № 4900011228 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 площадью 15 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, с видом разрешенного использования «для строительства жилого квартала». В соответствии с разрешением на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 и разрешением на строительство (продление) от 01.08.2017 № RU-23-309-6093-2017 (срок действия продлен до 17.01.2031) обществу разрешено строительство объекта капитального строительства «Жилые дома с плавательным бассейном» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43. В настоящее время застройщиком возведены: жилой дом № 4 (первая очередь), два жилых дома № 1, 3 (вторая очередь), осталось возвести два жилых дома № 2, 5, а также административное здание № 7 (третья очередь). Однако разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 не содержит разбивку на очередность, предусмотренную проектной документацией. При реализации 3-го этапа строительства застройщик руководствуется проектной документацией, используемой при получении разрешения на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288, заключением государственной экспертизы от 01.06.2007 № С-1026/3-07, скорректированным проектом организации строительства «Жилые дома с плавательным бассейном по улице Есауленко в Хостинском районе г. Сочи» шифр 40-01/2017-ПОС, выполненным ООО «Земельно-архитектурная мастерская»; не превышает установленные пределы и нормы по этажности (высотности зданий), предельную общую площадь и количество жилых помещений (квартир), о чем свидетельствует проектная декларация от 20.05.2024 № 23-003005, опубликованная на портале Министерства строительства Российской Федерации «Наш.дом.рф». ООО «Дипломат Плюс» является проектом санации ГК «Еврострой». Обществом за свой счет выполнено строительство подъездных путей, осуществлено благоустройство сквера, пешеходных зон прилегающих районов, освещение, проведены противооползневые мероприятия на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, начат процесс благоустройства придомовых территорий возведенных ООО «Дипломат Плюс» многоквартирных домов. Для достижения поставленных целей общество приводит в соответствие все технические условия с ресурсоснабжающими организациями. Для разрешения возникших вопросов по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Строй-Инвест». Согласно экспертному заключению от 01.08.2024 № 373/24 проектная документация на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участкес кадастровым номером 23:49:0302039:43, соответствует нормам градостроительного законодательства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, что подтверждено положительным заключением негосударственной экспертизы ООО «Серконс» от 29.12.2015 № 77-2-1-1969-15 (ответ на вопрос № 1). Состав и содержание результатов инженерных изысканий являются достаточными для строительства объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 (ответ на вопрос № 2). Разделы проектной документации «Пояснительная записка», «Схема планировочной организации земельного участка», «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», «Проект организации строительства» соответствуют требованиям законодательства в области градостроительства на момент их разработки, а также соотносятся между собой (ответ на вопрос № 3). Проектной документацией на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, предусматривается разграничение на три этапа строительства: Этап 1: строительство жилого дома (позиция 4 по генплану) площадь застройки 501,6 кв. м, общая площадь 9174,42 кв. м, строительный объем 30 097,92 куб. м, количество этажей 20, возведение удерживающих сооружений СТ-1; СТ-2; СТ-5; СТ-7 по периметру площадки, завершение благоустройства с инженерными сетями северной (верхней) площадки строительства. Этап 2: строительство жилого дома (позиция 1 по генплану) площадь застройки 941,3 кв. м, общая площадь 12 213,46 кв. м, строительный объем 46 254,4 куб. м, количество этажей 16; строительство жилого дома (позиция 3 по генплану) площадь застройки 501,6 кв. м, общая площадь 8260,02 кв. м, строительный объем 27 239,52 куб. м, количество этажей 18; возведение удерживающих сооружений ПС-1; ПС-2; ПС-3 по периметру нижней площадки и частично инженерных сетей. Этап 3: строительство жилого дома (позиция 2 по генплану) площадь застройки 928,9 кв. м, общая площадь 12 213,46 кв. м, строительный объем 48 056,1 куб. м, количество этажей 17; строительство жилого дома (позиция 5 по генплану) площадь застройки 474 кв. м, общая площадь 8466,8 кв. м, строительный объем 27 676,3 куб. м, количество этажей 19; строительство нежилого здания с бассейном на эксплуатируемой кровле (позиция 7 по генплану) площадь застройки 475 кв. м, общая площадь 2274,3 кв. м, строительный объем 8560 куб. м, количество этажей 5; завершение полного благоустройства и инженерных сетей южной (нижней) площадки строительства (ответ на вопрос № 4). Данное экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, ввиду чего принято судебными инстанциями в качестве допустимого доказательства. Доводы администрации о несоответствии объекта разрешению на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 и проекту организации строительства, в котором указаны параметры объектов согласно градостроительному плану от 16.05.2007 № RU233090000-000000000000136 земельного участка, предусматривающему процент застройки 83%, отклонены судом, поскольку согласно проектной документации процент застройки земельного участка тремя очередями строительства составляет 35,5%. Доводы заинтересованного лица о несоответствии представленной документации градостроительному плану земельного участка, а также об отсутствии инженерных изысканий, отклонены с указанием, что в администрацию представлено заключение об инженерно-геологических изысканиях территории застройки жилого квартала поул. Есауленко в Хостинском районе города Сочи, выполненное ООО «Проектно-изыскательская мастерская "СОЧПРОЕКТ"» в 2006 году; обществом получены актуальные технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; проектная документация прошла экспертизу, получено положительное заключение. Аргументы, свидетельствующие о наличии обстоятельств, предусмотренных частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), администрация при рассмотрении заявления не привела, тогда как заявитель представил все необходимые документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса. С учетом всех установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований. Относительно заявлений ФИО4 и ФИО5 о вступлении в дело в порядке статьи 51 Кодекса суд указал, что приведенные заявителями доводы не свидетельствуют о возникновении у них материально-правового интереса, подлежащего защите в данном споре по отношению к любой из сторон. Заявителями не указано, какие права могут быть нарушены судебным актом по настоящему делу, в чем это нарушение выражается, доказательства возможного возникновения у данных лиц дополнительных обязанностей, связанных с принятием итогового судебного акта, не представлены.С учетом изложенного суд первой инстанции не установил оснований для привлечения ФИО4 и ФИО5 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Наличие оснований для привлечения иных лиц к участию в деле в порядке статьи 51 Кодекса, поименованных в поступивших ходатайствах, также не установлено.

Определением от 20.09.2024 удовлетворено заявление общества о разъяснении решения от 12.09.2024. Суд разъяснил, что администрация обязана устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления общества о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, в связи с ранее внесенными изменениями в проектную документацию, предусматривающую разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства в соответствии с представленной документацией, с последующим принятием об этом соответствующего решения, устраняющего допущенное нарушение прав заявителя во внесении изменений в разрешение на строительство.

ФИО4, ФИО5 обжаловали решение от 12.09.2024 в части отказав привлечении в порядке статьи 51 Кодекса.

Не согласившись с решением от 12.09.2024 и определением от 20.09.2024, лица, не привлеченные к участию в деле: ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО2 обжаловали эти судебные акты в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 42 Кодекса.

Постановлением апелляционного суда от 10.12.2024 в удовлетворении ходатайств ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО2 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано; в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО4, ФИО5 на решение от 12.09.2024 в части отказа в удовлетворении ходатайства о вступлениив дело в качестве третьих лиц отказано; прекращено производство по апелляционным жалобам ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО2 на решение от 12.09.2024 в части удовлетворения заявленных требованийи определение от 20.09.2024; решение от 12.09.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации – без удовлетворения. Апелляционная коллегия поддержала позицию суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, указав на незаконность оспариваемого отказа во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288, поскольку отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации не выявлено. Таким образом, у администрации отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в указанное разрешение, установленные частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса. По ходатайствам ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО12 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности наличия у данных лиц материально-правового интереса, подлежащего защите в данном споре, по отношению к любой из сторон. Предметом обращения общества не является внесение изменений в разрешение на строительство в связи со строительством новых объектов или изменением параметров объектов, на которые выдано разрешение на строительство; изменения касаются указания 3-го этапа строительства. Такая необходимость вызвана тем, что ранее орган местного самоуправления уже вносил изменения в разрешение на строительство, указав в нем 2-й этап строительства. Без указания 3-го этапа строительства общество лишается права на завершение строительства жилого комплекса на основании ранее выданного и действующего разрешения на строительство. Будучи собственниками помещений в одном из многоквартирных домов заявители приобретают долю в праве общей долевой собственности на часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома. Выданным изначально разрешением на строительство предусматривалось строительство тех объектов, относительно которых испрашивается внесение изменений. Весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302039:43 не отводился для строительства многоквартирного дома, в котором находятся помещения заявителей. Доводы относительно нарушения процента застройки земельного участка не соответствуют действительности, так как в приведенных расчетах площадей используются площади отдельно стоящих подземных зданий и сооружений (подземный паркинг) с кадастровыми номерами 23:49:0000000:13243; 23:49:0302039:2023; 23:49:0302039:2076. На момент выдачи разрешения на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 при учете площади застройки использовались СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78), по которым в расчет принимались здания и сооружения надземного расположения и определялись как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, о чем свидетельствует отраженная в разрешении на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 максимально допустимая общая площадь всех зданий, в том числе подземных. Принятие в расчет площади застройки подземных частей зданий или сооружений актуализировано приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требованийк определению площади здания, сооружения и помещения» (далее – приказ № 90). Поскольку апелляционным судом не выявлено нарушений норм процессуального законодательства, постольку правовые основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отсутствовали.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 12.09.2024 и постановление апелляционного суда от 10.12.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что согласно градостроительному плану от 16.05.2007 № RU233090000-000000000000136 максимальный процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 – 83%. Проектная документация разработана без учета существующих объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0302037:2508; 23:49:0302039:1183; 23:49:0302039:1403, ввиду чего не представляется возможным определить процент застройки данного участка. Представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка. В нарушение части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса в представленных документах отсутствуют результаты инженерных изысканий. Применение инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО «ПИМ "СОЧПРОЕКТ"» в 2006 году, недопустимо. Кроме того, в отношении проектируемого объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 отсутствуют технические условия, необходимые для подключения проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Более того, в пункте «м» раздела «Пояснительная записка» отсутствуют основные технико-экономические показатели проектируемых объектов, как: площадь нежилых помещений; площадь жилых помещений; количество помещений; количество нежилых помещений; количество жилых помещений; количество машино-мест; вместимость. При рассмотрении раздела «Схема планировочной организации земельного участка» установлено, что представленная информация не соответствует информации других разделов проектной документации, положительному заключению экспертизы ООО «Серконс» от 29.12.2015 № 77-2-1-1969-15 (по количеству этажей; площади застройки; не указан (отсутствует) раздел «Противооползневые мероприятия»; отсутствует расчет парковочных мест, в том числе в отношении маломобильных групп населения). Согласно СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» размещение площадок для хозяйственных целей необходимо предусматривать на расстоянии от окон жилых и общественных зданий не менее 20 м, тогда как согласно разделу «Схема планировочной организации земельного участка» площадка для мусоросборных контейнеров расположена на расстоянии 10 м от жилого дома (литера 1). Информация раздела «Архитектурные решения» также не соответствует разделу «Пояснительная записка», в частности, расхождения в указании высоты (литера 2) 54,5 и 54,1 м, соответственно. Кроме того, земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства жилого квартала», тогда как проектной документацией предусмотрено размещение в жилых домах (литеры 2, 5) квартир-студий, то есть проектируемый объект не соответствует разрешенному виду использования земельного участка. Раздел «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» выполнен без учета требований СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». В нарушение СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» в пункте 19 раздела «Проект организации строительства» расчет продолжительности строительства выполнен на иные объекты. При назначении экспертизы судом первой инстанции не поставлены вопросы, разрешение которых влияет на результат решения, а именно: 1) «Соответствуют ли изменения, вносимые в разрешительную и проектную документацию, на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, нормам градостроительного законодательства, установленным на дату внесения изменений? 2) Соответствует ли объект «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, Правилам землепользования и застройки (отступы, коэффициенты использования территории, этажность, процент озеленения территории и т.д.) и иным градостроительным нормам и регламентам (СНиП, Градостроительный кодекс, противопожарные нормы и т.д.).

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить решение от 12.09.2024 и постановление апелляционного суда от 10.12.2024, направить дело на новое рассмотрение, отметив, что целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для них последствий. Судом первой инстанции при принятии решения фактически не рассмотрено заявление ФИО2 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, учитывая, что в рамках гражданского дела № 2а-1091/2025 Центральным районным судом города Сочи Краснодарского края рассматривается исковое заявление ФИО2 к администрации и департаменту о признании незаконным бездействия, выразившегося в отмене или приостановлении действия разрешения на строительство. Внесение изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 затрагиваетее права, поскольку вносимые изменения в проектную документацию, касающиеся земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43, должны быть согласованы со всеми участниками собственности, расположенной на данном участке. Непривлечение к участию в настоящем деле ФИО2, фактическое нерассмотрение ходатайства и отсутствие отдельного определения суда первой инстанции нарушило положения статьи 51 Кодекса, что не устранено судом апелляционной инстанции. Относительно разъяснения судебного акта (статья 179 Кодекса) суд первой инстанции фактически принял новое решение, что недопустимо. Внесение в судебный акт исправлений, изменяющих его суть, является вынесением нового судебного акта по делу, что запрещено законом. Аудиозапись судебного заседания от 11.09.2024 свидетельствует о том, что судом не было объявлено: «…с последующим принятием об этом соответствующего решения, допущенное нарушение прав заявителя во внесении изменений в разрешение на строительство…». Данная дополнительная фраза свидетельствует о принятии судом нового решения. Кроме того, судом допущено вмешательство в компетенцию органа, осуществляющего публичные полномочия, что запрещено законом. Также судами двух инстанций не проверена уплата государственной пошлины в размере 10 000 рублей при подаче заявления общества о разъяснении судебного акта.

ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 также подали кассационную жалобу, в которой просят отменить решение от 12.09.2024, определение от 20.09.2024 и постановление апелляционного суда от 10.12.2024, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, поясняя, что с 2007 года на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 общество ведет строительство жилищного комплекса «Южное море». С января 2024 года застройщик начал строительство еще двух многоквартирных домов на земельном участке, где уже построены и переданы участникам долевого строительства три многоквартирных дома и три многоуровневых паркинга. Строительство еще двух многоквартирных домов в рамках 3-го этапа строительства нарушает права и законные интересы собственников уже построенных многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко, поскольку ранее (в 2017 году) застройщик внес измененияв проектную документацию и вместо возводимых двух домов, которые намерен построить, запроектировал (шифр проекта 40-01/2017) и построил одновременно со строительством 1-го и 2-го этапов строительства три многоквартирных дома и три многоуровневые парковки. При этом, обращаясь в администрацию и арбитражный суд за внесением изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288, общество фактически просит внести изменения по иному проекту (шифр 001/02-15/12-15), который не предусматривает возведение многоуровневых паркингов, площадь застройки 2651,8 кв. м. В решении суда не отражено, в отношении какого проекта проведена судебная экспертиза. Нарушение прав собственников квартир, расположенных в многоквартирных домах на участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, заключается в превышении площади застройки, соответственно, на комфортную среду проживания. Отсутствие технических условий на подключение вновь возводимых еще двух многоквартирных домов с количеством квартир 485 шт. к системе энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения влечет проблемы, связанные с отключением подачи воды и электричества. Вопрос о нарушении прав третьих лиц, которое выражено в строительстве застройщиком еще двух многоквартирных домов на земельном участке, где площадь застройки уже превышает площадь, указанную в разрешении на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288, на 460,93 кв. м, судами не рассмотрен. В рамках дела № А32-2206/2024 по аналогичным требованиям ООО «Дипломат Плюс» об оспаривании решения администрации от 11.01.2024 № 07.02-34/25135 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко, и обязании администрации принять решение о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 в связи с ранее внесенными изменениями в проектную документацию, предусматривающую разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства в соответствии с представленной документацией, ФИО4 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Судом первой инстанции в нарушение процессуальных норм не рассмотрены заявления ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО12, ФИО7 о вступление в дело в порядке статьи 51 Кодекса (отдельное определение не вынесено, в решении не отражено). Также по ходатайству общества в порядке статьи 49 Кодекса суд одновременно изменил предмет и основание заявленных требований. Кроме того, в решении суда отсутствуют обоснования незаконности принятого администрацией решения по каждому пункту отказа (письмо от 12.04.2024 № 07.02-34/6939) во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288, которые не опровергнуты результатами экспертизы. Объекты, возведенные застройщиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко, введены в эксплуатацию не по административной процедуре, а путем признания права собственности в судебном порядке. Вместо строительства придомовых территорий, детских и спортивных площадок общество строит еще два многоквартирных дома с использованием не площади застройки как правового обоснования законности строительства, а строительного объема, чем нарушает действующее градостроительное законодательство Российской Федерации и права третьих лиц. С учетом характера вносимых изменений, необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в ранее выданные разрешения. Наконец, уплаченная обществом государственная пошлина в размере 3000 рублей недостаточна для рассмотрения заявления с двумя требованиями, что является нарушением статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 12.03.2025 объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 26.03.2025; в назначенное время рассмотрение кассационных жалоб продолжено.

От лиц, не привлеченных к участию в деле: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 проступили дополнения к жалобам, в которых указано, что Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края по заявлению учредителя застройщика вынес решение об обязании администрации внести изменения в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Есауленко, в части сроков строительства, согласно откорректированному проекту организации строительства и наименования застройщика. Основанием для принятия решения судом послужил акт проверки Управления государственного строительного надзора от 11.02.2010 № 14-35Х-Ю-27-АВ, в котором указано, что первый застройщик ООО «Внешоптторг» приступил к строительству, в результате чего по блоку № 4 выполнены несущие конструкции 5-этажного здания, по блокам № 1 и 3 выполнена бетонная подготовка для устройства свайного поля, дальнейшие работы приостановлены. Решением Хостинского районного суда города Сочи 23.04.2018 по делу №° 2-639/2018 признано право собственности на многоквартирный жилой дом литера 4 (дом 6А); решением Хостинского районного суда города Сочи 16.12.2019 по делу № 2-2775/2019 признано право собственности на многоквартирный жилой дом литера 3 (дом 6 корп. 1), то есть у суда отсутствовали основания для продления срока в разрешении на строительство для достраивания возведенных объектов. Кроме того, в нарушение установленного порядка застройщик производит строительство двух многоквартирных домов без согласования с органами ФСО РФ. Судами не дана правовая оценка тому факту, что градостроительный план земельного участка от 01.07.2007 противоречит Генеральному плану муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 27.12.2023, в соответствии с которым земельные участки, на которых застройщик планировал осуществить строительство еще двух многоквартирных домов высотой до 59 м, расположены в территориальной зоне «ЖЗ» – среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 м. Нахождение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 в территориальной зоне «ЖЗ» – среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров исключает возможность строительства двух многоквартирных жилых домов высотой до 59 м. Решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (ред. от 04.10.2022) «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» введены ограничения, согласно которым на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края запрещено строительство, реконструкция объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением следующих случаев: 1) строительство индивидуальных жилых домов, садовых домов; 2) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, осуществляемое в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории при наличии соглашения, заключенного в целях восстановления прав граждан, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; 3) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, осуществляемое в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории, заключенных до вступления в силу настоящего пункта; 4) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, финансирование (софинансирование) которых осуществляется из средств федерального, регионального, местного бюджета; 5) реконструкция существующих объектов капитального строительства жилого назначения в существующих параметрах. Судебные акты не содержат информации, касающейся соглашения, заключенного в целях восстановления прав граждан, дающих обществу право на проведение строительных работ по строительству двух многоквартирных домов высотой 59 м, 3-й этап строительства.

Определением от 31.03.2025 судебное разбирательство по кассационным жалобам откладывалось до 14 часов 20 минут 17.04.2025; в назначенное время судебное заседание продолжено в режиме веб-конференции.

В судебном заседании окружного суда представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы; представители ФИО2, ФИО5, ФИО7 ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, лично ФИО4 и ФИО12 просили обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Общество явку представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено на основании статей 121, 123 Кодекса, судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, выслушав представителей участников спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество (прежнее наименование «Дипломат Плюс» на основании договора аренды от 06.05.2021 № 4900011228 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 площадью 15 000 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, имеющего категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для строительства жилого квартала» (пункт 1.1).

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации на три года (пункт 2.1).

В соответствии с разрешением на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 и разрешением на строительство (продление) от 01.08.2017 № RU-23-309-6093-2017 обществу разрешено строительство объекта капитального строительства «Жилые дома с плавательным бассейном», срок действия разрешений до 17.01.2031 (т. 1, л. <...>).

Позиция общества сводится к тому, что в соответствии с проектной документацией возведены: жилой дом № 4 (первая очередь), два жилых дома № 1 и 3 (вторая очередь), осталось возвести два жилых дома № 2 и 5, а также административное здание № 7 (третья очередь), однако разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 не содержит разбивку на очередность, предусмотренную проектной документацией.

4 апреля 2024 года застройщик обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU-23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, в связи с внесением изменений в проектную документацию (разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства).

Решением, изложенным в письме от 12.04.2024 № 07.02-34/6939, администрация отказала застройщику во внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288. Отказ мотивирован тем, что согласно градостроительному плану от 16.05.2007 № RU233090000-000000000000136 максимальный процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 – 83%. Проектная документация разработана без учета существующих объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0302037:2508; 23:49:0302039:1183; 23:49:0302039:1403, ввиду чего не представляется возможным определить процент застройки. Представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка. В нарушение части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса в представленных документах отсутствуют результаты инженерных изысканий. В отношении проектируемого объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 отсутствуют технические условия, необходимые для подключения проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. В пункте «м» раздела «Пояснительная записка» отсутствуют основные технико-экономические показатели проектируемых объектов, как: площадь нежилых помещений; площадь жилых помещений; количество помещений; количество нежилых помещений; количество жилых помещений; количество машино-мест; вместимость. При рассмотрении раздела «Схема планировочной организации земельного участка» установлено, что представленная информация не соответствует сведениям других разделов проектной документации, положительному заключению экспертизы ООО «Серконс» от 29.12.2015 № 77-2-1-1969-15 (имеются расхождения по количеству этажей; площади застройки; отсутствует раздел, касающийся противооползневых мероприятий; отсутствует расчет парковочных мест, в том числе в отношении маломобильных групп населения). Кроме того, земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства жилого квартала», тогда как проектной документацией предусмотрено размещение в жилых домах (литеры 2, 5) квартир-студий, то есть проектируемый объект не соответствует разрешенному виду использования земельного участка. Расчет продолжительности строительства выполнен на иные объекты.

Считая решение администрации, изложенное в письме в письме от 12.04.2024№ 07.02-34/6939, незаконным, нарушающим права, а также интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, застройщик обратился в арбитражный судс заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

По правилам части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Выдача разрешений на строительство объектов, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений (пункт 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса, подпункт 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с названным кодексом подготовка проекта планировки территориии проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Согласно части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса в срок не более чем семь рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Основания отказа во внесении изменений в разрешение на строительство приведены в части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающихпри рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 10.06.2024 суд первой инстанции по ходатайству застройщика назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО «Строй-Инвест». На разрешение экспертизы поставлены вопросы: 1) Соответствует ли проектная документация на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, нормам градостроительного законодательства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка? 2) Являются ли состав и содержание указанной проектной документации достаточными, для строительства объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, в частности, результаты инженерных изысканий и техническая возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения? 3) Соответствуют ли разделы проектной документации «Пояснительная записка», «Схема планировочной организации земельного участка», «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», «Проект организации строительства» требованиям законодательства в области градостроительства на момент их разработки, а также соотносятся ли они между собой? В случае отрицательного ответа указать, являются ли разночтения ошибкой либо опечаткой? 4) Предусматривалось ли проектной документацией на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, разграничение на этапы строительства. В случае положительного ответа указать этапы.

Согласно экспертному заключению от 01.08.2024 № 373/24 проектная документация на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, соответствует нормам градостроительного законодательства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, что подтверждено положительным заключением негосударственной экспертизы ООО «Серконс» от 29.12.2015 № 77-2-1-1969-15 (ответ на вопрос № 1). Состав и содержание результатов инженерных изысканий являются достаточными для строительства объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 (ответ на вопрос № 2). Разделы проектной документации «Пояснительная записка», «Схема планировочной организации земельного участка», «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», «Проект организации строительства» соответствуют требованиям законодательства в области градостроительства на момент их разработки, а также соотносятся между собой (ответ на вопрос № 3). Проектной документацией на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, предусматривается разграничение на три этапа строительства: Этап 1: строительство жилого дома (позиция 4 по генплану) площадь застройки 501,6 кв. м, общая площадь 9174,42 кв. м; строительный объем 30 097,92 куб. м, количество этажей 20; возведение удерживающих сооружений СТ-1; СТ-2; СТ-5; СТ-7 по периметру площадки; завершение благоустройства с инженерными сетями северной (верхней) площадки строительства. Этап 2: строительство жилого дома (позиция 1 по генплану) площадь застройки 941,3 кв. м, общая площадь 12 213,46 кв. м, строительный объем 46 254,4 куб. м, количество этажей 16; строительство жилого дома (позиция 3 по генплану) площадь застройки 501,6 кв. м, общая площадь 8260,02 кв. м, строительный объем 27 239,52 куб. м, количество этажей 18; возведение удерживающих сооружений ПС-1; ПС-2; ПС-3 по периметру нижней площадки и частично инженерных сетей. Этап 3: строительство жилого дома (позиция 2 по генплану) площадь застройки 928,9 кв. м, общая площадь 12 213,46 кв. м, строительный объем 48 056,1 куб. м, количество этажей 17; строительство жилого дома (позиция 5 по генплану) площадь застройки 474 кв. м, общая площадь 8466,8 кв. м, строительный объем 27 676,3 куб. м, количество этажей 19; строительство нежилого здания с бассейном на эксплуатируемой кровле (позиция 7 по генплану) площадь застройки 475 кв. м, общая площадь 2274,3 кв. м, строительный объем 8560 куб. м, количество этажей 5; завершение полного благоустройства и инженерных сетей южной (нижней) площадки строительства (ответ на вопрос № 4).

Руководствуясь указанным экспертным заключением, суды обеих инстанций пришли к выводу о незаконности отказа администрации, изложенного в письме от 12.04.2024 № 07.02-34/6939, возложив на уполномоченный орган обязанность повторно рассмотреть заявление застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство от 24.09.2007 № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, в связи с ранее внесенными изменениями в проектную документацию, предусматривающую разграничение на этапы строительства, а именно: 3-й этап строительства в соответствии с представленной документацией.

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялисьбез учета следующего.

Согласно части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В силу части 1 статьи 87 Кодекса в случаях недостаточной ясностиили неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Кодекса).

Из материалов дела следует, что фактически выводы судебных инстанций основаны только на экспертном заключении от 01.08.2024 № 373/24, доказательств исследования судами представленного заявителем в администрацию пакета документов, приложенных к заявлению от 04.04.2024, материалы дела не содержат.

При этом, из определения от 10.06.2024 следует, что перед экспертами сформулирован вопрос № 1: «Соответствует ли проектная документация на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, нормам градостроительного законодательства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка?» (то есть на 16.05.2007).

Однако, оценка судами соответствия проектной документации на дату выдачи градостроительного плана не соответствует нормам градостроительного законодательства и противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.12.2024 № 308-ЭС24-13186, по смыслу которой общество как профессиональный участник рынка недвижимости, действуя разумно и предусмотрительно при планировании и реализации своих строительных проектов, должно учитывать изменение правил осуществления строительства, в том числе, в сфере его нормативного регулирования.

В связи с существенностью изменений, внесенных в Правила землепользованияи застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, судебным инстанциям надлежало проверить повлекли ли такие изменения специальных требований (регламентов), предъявляемых к проектной документации, и могли ли повлечь принятие органом местного самоуправления решения об отказе во внесении испрашиваемых изменений в разрешение на строительство.

Относительно вопроса о нарушении прав, не привлеченных к участию в деле, лиц – граждан многоквартирных жилых домов, коллегия полагает, что для правильного его разрешения судам надлежало учесть следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствиис требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Отказывая во вступлении в дело третьих лиц (статья 51 Кодекса), суды не изучили, что изначально предусматривалось проектной документацией: строительство каких именно объектов (включая места парковки, спортивные и детские площадки, пожарные проезды и т.д.) запланировано на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43, какие изменения претерпела проектная документация, в том числе на основании судебных актов.

Также суд кассационной инстанции считает ошибочной позицию апелляционного суда, касающуюся процента застройки земельного участка, со ссылкой на приказ № 90, предусматривающий принятие в расчет площади застройки подземных частей зданий или сооружений, поскольку право собственности на подземные паркинги с кадастровыми номерами 23:49:0000000:13243; 23:49:0302039:2023; 23:49:0302039:2076 признано вступившим в законную силу решением от 17.11.2023 по делу № А32-36512/2023, то есть с учетом актуализации названного приказа.

Следует особо отметить, что решение органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть признано незаконным только при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя (часть 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Кодекса).

Кассационная коллегия полагает, что вопрос, в чем именно заключается нарушение прав и законных интересов общества оспариваемым отказом во внесении изменений в разрешение на строительство в части указания 3-го этапа строительства, судами надлежащим образом не изучен, ссылка судебных инстанций на то обстоятельство, что ранее в разрешение на строительство уже вносились подобные изменения, не отвечает на вопрос, касающийся нарушения прав заявителя.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы судов основаны исключительно на заключении судебной экспертизы, без исследования и оценки всех обстоятельств и доводов участников судебного спора. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые судебные акты следует отменить в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом статьи 71 Кодекса, установить обстоятельства, требуемые для правильного разрешения спора, исследовать первоначальный проект, изучить, какие изменения внесены в проектную документацию, в том числе на основании судебных актов, какие объекты предполагалось возвести на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 (включая спортивные и детские площадки и др.), разрешить вопрос о привлечении к участию в деле граждан – участников долевого строительства, определить, в чем именно заключается нарушение прав общества оспариваемым отказом администрации, применить актуальные нормы права, проверить в целом возможность продолжения строительства объекта, с учетом изменившихся Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2024, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-23540/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

И.В. Сидорова


Судьи

В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина