Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А19-5739/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru




Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А19-5739/2021
г. Иркутск
29 февраля 2024



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 февраля 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 29 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О. П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокиной Е. И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АФК-СИСТЕМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, уо. ФИО1, д. 1),

третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЛИК-ТРЕЙД", ФИО2, ФИО3,

об обязании к исполнению договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества и о взыскании судебной неустойки,

установил

Общество с ограниченной ответственностью «АФК-СИСТЕМА» (далее- Истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее- Ответчик) с требованиями об обязании в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 г. и № 17/18 от 30.11.2018 г.:

- обязать Ответчика обеспечить в помещениях Истца в здании по адресу <...> (Дом быта) электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановления снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца.

- обязать Ответчика осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений Истца в здании по адресу <...> (Дом быта), установленного решением от 07.03.2017 года Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017.

- взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в пользу ООО «АФК-Система» судебную неустойку в сумме 2 000 рублей в день в случае неисполнения ответчиком решения суда об обязании исполнения договоров купли-продажи от 30.11.2018г.

В обоснование своих требований истец указал, что между Истцом и Ответчиком заключены договоры купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18, в соответствии с которыми КУМИ г. Иркутска обязался передать в собственность ООО «АФК-Система» нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <...>., Дом быта, (Далее – договоры купли-продажи от 30.11.2018г).

В соответствии с п. 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018г. продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018, были переданы Ответчиком Истцу 19.12.2018г. по актам приема-передачи. При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещение и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решения Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу №2-44/2017.

24.12.2018г. Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо, в котором указывалось на необходимость устранить препятствия к эксплуатации приобретенных Истом помещений. Ответчиком никаких действий для устранения причин невозможности эксплуатации помещений предпринято не было.

28.04.2023 года представителями сторон был произведен осмотр помещений Истца в здании Ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуации). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «АВАНА» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации. Нормальное электроснабжение отсутствует.

Между Ответчиком и МУП «ТЭСИ» был заключен договор хранения №14 от 17.01.2019 в соответствии с которым хранитель (МУП «ТЭСИ») обязался обеспечить сохранность имущества и надлежащий тепловой режим имущества. В настоящее время именно МУП «ТеплоЭнергоСервис» заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении помещений в здании по адресу <...> .

В ответ на судебные запросы ресурсоснабжающие организации пояснили:

- ООО «Байкальская энергетическая компания» (договор теплоснабжения (поставки) № 548 от 08.02.2021) указало, что отопление в здании осуществляется только в подвальном помещении по периметру здания, что способствует сохранности фундамента. Отопление иных помещений в здании и горячее водоснабжение возможно при восстановлении системы отопления, системы вентиляции и подключения системы горячего водоснабжения в тепловом пункте здания.

- ООО «Иркутскэнергосбыт» (договор энергоснабжения №7418 от 20.04.2020) указало, что в настоящее время помещения в здании отключены от энергоснабжения, и что при подключении подача электроэнергии возможна.

- МУП «Водоканал» г. Иркутска (договор холодного водоснабжения и водоотведения №3462 от 15.12.2022) сообщило, что здание отключено от централизованных сетей водоснабжения и водоотведения, так как закрыта соответствующая задвижка.

То есть, действиями Ответчика (назначенный им хранитель также действует по его поручению) прекращено снабжение помещений Истца коммунальными ресурсами.

При этом Истец приобретал благоустроенные помещения, обеспеченные всеми коммунальными ресурсами, выкупная цена имущества определялась исходя из того, что Истцом выкупаются у Ответчика благоустроенные помещения в действующем здании, без каких-либо ограничений по возможности пользоваться имуществом.

Относительно возражений ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности истец указал, что заявление о пропуске срока исковой давности основано на неправильном толковании норм материального права.

Считает требования обоснованными. Просит их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями не согласился п основаниям, указанным в письменных пояснениях и возражениях.

В судебном заседании в порядке, установленном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 10 часов 35 минут 14.02.2024 года, о чем было сделано публичное извещение, размещенное на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По окончании перерыва судебное заседание продолжено в том же составе без участия истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Истцом и Ответчиком заключены договоры купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18, в соответствии с которыми ответчик обязался передать в собственность ООО «АФК-Система» нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <...>.

Акты приема-передачи подписаны сторонами 19.12.2018г. В актах приема-передачи имущества указано, что помещения переданы в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи.

Возражая против требований ответчик указал, что истцом пропущен срок исковой давности, установленные п. 2 ст. 477 ГК РФ.

Суд не может согласиться с доводами ответчика, поскольку указанной нормой установлены сроки обнаружения недостатков товара, а не специальный срок исковой давности.

Исковое заявление по настоящему делу поступило в арбитражный суд 31.03.2021г., то есть в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности.

Таким образом, исковое заявление подлежит рассмотрению по существу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ качество товара должно соответствовать договору купли-продажи, а также быть пригоден для обычных целей его использования (п. 2 ст. 469 ГК).

Очевидно, что в рассматриваемом споре имущество приобреталось для осуществления предпринимательской деятельности - торговли.

В ГК РФ отсутствует определение термина «недостаток». Установить содержание используемого в ГК РФ термина «недостаток» можно, обратившись к абз. 8 преамбулы Закона «О защите прав потребителей» (ст. 6 ГК). Под недостатком товара понимается несоответствие товара требованиям к его качеству. Следовательно, все то, что указано в договоре купли-продажи касательно качества товара, если это не противоречит обязательным требованиям (для продавца-предпринимателя), будет определением критериев, которым должен соответствовать товар, а несоответствие заданным критериям окажется недостатком.

Продавец товара отвечает за недостатки, которые возникли до передачи товара покупателю (ст. 476 ГК). При этом п. 1 ст. 475 ГК установлено, что покупатель не может предъявить продавцу указанные в норме требования, если ненадлежащее качество товара выражается в наличии оговоренных продавцом недостатков. Недостатки товара должны быть указаны продавцом в договоре.

Между тем, договора купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18 не содержать таких оговорок.

Более того, пункт 1.7 прямо указывает, что товар может использоваться Покупателем без ограничений с момента передачи по акту приема-передачи. При этом, так как покупатель является коммерческой организацией, «использование» помещения предполагает не только регистрацию титула на них, а извлечение полезных свойств из его владения, получения прибыли.

Пунктом 5.3 договора установлено, что все недостатки имущества оговорены при заключении договора, покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам.

Однако, нигде в договоре нет указания на перечень имеющихся и оговоренных сторонами недостатков имущества. Так нет и никакого иного документа, в котором стороны согласовали бы имеющиеся недостатки товара.

Пункт 5.3. использует выражение «оговорены при заключении договора». В нашем случае процесс заключения договора занял несколько лет, потребовалось три судебных процесса и в итоге условия договора были определены судом в рамках дел № А19-21227/2016 и № А19-1056/2017.

В решениях суда по указным делам нет указания на то, что продавец передает имущество, которое использовать невозможно (судебный запрет, отключение от коммунальных ресурсов и т.п.), а покупатель должен его в таком состоянии принять.

В рамках рассмотрения указанных дел была проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой стоимость помещений определена без учета любых недостатков, то есть в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации.

На основании оценочной экспертизы судом была установлена цена помещений.

Далее, при подписании актов приема-передачи 19.12.2018г. покупатель отметил, что имеются недостатки – судебный запрет на эксплуатацию и что помещения не пригодны к эксплуатации из-за отсутствия снабжения коммунальными ресурсами.

Между тем, указанные акты не могут быть расценены как некие соглашения, в которых стороны оговаривают недостатки товара. Из буквального толкования актов не следует, что покупатель согласен с наличием таких недостатков.

Напротив, его дальнейшие действия свидетельствуют о том, его наличие таких недостатков Истца не устраивало.

Так, 24.12.2018г. покупателем в адрес продавца было направлено письмо, в котором указывалось на необходимость устранить препятствия к эксплуатации приобретенных Истом помещений. В этом же письме покупатель заявил о приостановке оплаты товара. Продавец фактически с наличием недостатков согласился – с декабря 2018г. и по март 2021 г. (момент подачи иска по настоящему делу) продавец не предпринял никаких действий к устранению недостатков товара.

Таким образом, все последующее поведение сторон свидетельствуют о том, что имеющиеся недостатки нельзя считать «оговоренными при заключении договора».

Кроме того, оговаривая имеющиеся недостатки товара , стороны с учетом этих недостатком устанавливают цену товара.

Однако, как было указано выше, цена договора н учитывала недостатки товара исключающих эксплуатацию помещений.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 стать 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с указанной нормой истец обратился в суд с требованием о безвозмездном устранении недостатков товара - обеспечить в помещениях ООО «АФК-СИСТЕМА», расположенных в здании по адресу: <...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Указанные недостатки возникли до подписания актов приема - передачи, то есть до 19.12.2018г., следовательно, за указанные недостатки отвечает продавец.

Таким образом, требования истца в части обязания ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанность, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 года и № 17/18 от 30.11.2018 года - обеспечить в помещениях ООО «АФК-СИСТЕМА», расположенных в здании по адресу: <...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение являются обоснованными и подлежат удовлетворению .

Не влияет на указанный вывод суд и доводы ответчика о том, что один собственник помещений не может требовать от другого собственника помещений выполнения определенных действий по обеспечению помещений истца энергоснабжением, отоплением, водоснабжением и водоотведением, то есть рассматривать данный спор как спор между собственниками помещений в одном здании.

Данный расценивает их ошибочными и считает, что спор возник в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора купли-продажи недвижимости и нарушений требований статей 475, 476, 557 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований - об обязании Ответчика осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений Истца в здании по адресу <...> (Дом быта), установленного решением от 07.03.2017 года Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017 по следующим основаниям.

Указанные требования сформулированы истцом - как осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений Истца.

Суд, исходя из принципа исполнимости судебного акта, считает, что требование в изложенной истцом редакции, не конкретно и, в связи с этим, не может быть исполнено.

Суд предлагал истцу уточнить и конкретизировать указанное требование. Однако, истец требование в указанной части н исполнил.

Кроме того, как следует из материалов дела, решением от 07.03.2017 года Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017 установлен запрет на эксплуатацию здания и помещений, При этом, согласно решения, запрет адресован КУМИ администрации г.Иркутска, ООО ПКФ «АВАНА», ООО «Блик-Трейд», ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Истцу эксплуатация помещений площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. не запрещалась.

При таких обстоятельствах в удовлетворении этого требования следует отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с толкованием норм права, изложенным в п.п. 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за обязательства в натуре судом по заявлению взыскателя могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

Если истец не требовал присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта и, следовательно, суд их не присудил, а судебное решение по существу спора не исполняется, взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд, принявший упомянутое решение, о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта.

Поскольку введение в действие положений ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ направлено на закрепление принципа реального исполнения, являющегося мерой защиты прав кредитора (взыскателя), при этом, для применения подобной меры не требуется наличие таких условий, как негативные последствия, причинная связь, вина должника, достаточным условием является установление наличия уклонения от исполнения обязательства в натуре, выраженного в неисполнение обязательства в установленный решением суда или законодательством об исполнительном производстве срок, в том числе в форме бездействия.

Учитывая изложенное, суд считает требование истца об установлении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку размер неустойки, подлежащей присуждению на случай неисполнения судебного акта определяется судом, суд считает соразмерной и подлежащей взысканию неустойку в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Обязать КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанность, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 года и № 17/18 от 30.11.2018 года - обеспечить в помещениях ООО «АФК-СИСТЕМА», расположенных в здании по адресу: <...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ООО «АФК-СИСТЕМА» судебную неустойку в размере 2 000 руб. в день в случае неисполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части требований - отказать

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья О.П. Гурьянов