Решение от 24 марта 2021 г. по делу № А38-7493/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-7493/2020
г. Йошкар-Ола
24» марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена «18» марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен «24» марта 2021 года

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

помощником судьи Костюниной Г.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акватэк» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

об изменении договора аренды земельного участка

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Акватэк», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, об обязании муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» внести изменения в договор аренды земельного участка № 7344/2019н от 23.07.2019 в части уплаты арендных платежей путем уменьшения их размера за период с марта по май 2020 года с учетом фактического неосуществления арендатором своей деятельности в указанный период.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о невозможности использования арендатором земельного участка в связи с принятием органом государственной власти Республики Марий Эл решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, акты Главы Республики Марий Эл привели к объективной невозможности исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Требование обосновано правовыми ссылками на статьи 416, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), пункты 1 и 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Распоряжение Правительства РФ № 670-р) (л.д. 5-7, 47, 53-54, 74, 78, 85). В судебном заседании истец поддержал заявленное требование (протокол и аудиозапись судебного заседания от 18.03.2021).

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании просило отказать удовлетворении заявленных требований. По мнению арендодателя, мера поддержки в виде уменьшения арендной платы может быть предоставлена лишь арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Между тем деятельность общества применительно к спорному земельному участку не относится к перечню таких отраслей.

Более того, в соответствии с Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 16.06.2020 № 239 (далее – Постановление Правительства Республики Марий Эл № 239) меры поддержки обществу могут быть предоставлены лишь в случае, если оно само уменьшило арендную плату субарендатору (л.д. 59-61, 97-98, протокол и аудиозапись судебного заседания от 18.03.2021).

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 23.07.2019 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и обществом с ограниченной ответственностью «Акватэк» заключен в письменной форме договор № 7344/2019н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого ответчик как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 409,0 кв.м, кадастровый номер 12:05:0303009:2112, расположенный по адресу: <...>. Земельный участок предоставлен для строительства магазина в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, ограниченной улицами Вашской, Карла Маркса, ФИО3 и Советской в городе Йошкар-Оле (л.д. 31-36).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Он заключен сторонами на 18 месяцев, с 23.07.2019 по 22.02.2021, то есть на срок более одного года. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года сторонами исполнено.

Дополнительным соглашением от 21.12.2020 стороны изменили срок действия договора, участок предоставлен арендатору до 22.08.2022 (л.д. 96).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду истцу исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 23.07.2019.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком.

Между тем общество, ссылаясь на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, обратилось к арендодателю с заявлением, в котором просило «не взымать арендную плату путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды за период с 28.03.2020 по окончание действия режима повышенной готовности» (л.д. 40-42).

Арендодатель письмом от 28.08.2020 отказал в удовлетворении ходатайства арендатора (л.д. 43-44).

Уклонение арендодателя от изменения размера платы за владение и пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об изменении договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Из содержания пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (ответ на вопрос 5).

В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Исходя из ответа на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать:

а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;

б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;

в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;

г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, и пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики Марий Эл введен режим повышенной готовности. При этом, Указами Главы Республики Марий Эл от 27.03.2020, от 30.03.2020, от 03.04.2020, от 29.04.2020, от 08.05.2020, от 29.05.2020 срок действия режима повышенной готовности продлевался до 21.06.2020.

Между тем право арендатора требовать уменьшения арендной платы может быть обусловлено исключительно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности. Необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы является наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению.

Земельный участок предоставлен обществу для строительства магазина в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, ограниченной улицами Вашской, Карла Маркса, ФИО3 и Советской в городе Йошкар-Оле.

В период с марта по май 2020 года, по утверждению арендатора, им велись подготовительные работы по предстоящему освоению участка. Обществом разрабатывалась проектная документация, совершались действия, направленные на получение разрешения на строительство, заключался договор строительного подряда. По утверждению истца, введенные ограничительные мероприятия не позволили начать выполнение строительных работ, что служит основанием для уменьшения арендной платы. Однако документальные доказательства, подтверждающие невозможность использования в период с марта по май 2020 года земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303009:2112, истцом не представлены.

Напротив, в силу части 1 статьи 51 ГрК РФ у застройщика возникает право осуществления строительства объекта капитального строительства лишь после получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство здания магазина, расположенного по адресу: <...> истцу выдано только 09.12.2020 (л.д. 56-57), договор строительного подряда им заключен 24.02.2021 (л.д. 86-95).

Тем самым, введение режима повышенной готовности на территории Республики Марий Эл не повлекло невозможность использования истцом земельного участка. Общество не имело в спорный период правовых оснований для выполнения строительных работ. Применительно к положениям статьи 416 ГК РФ и пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка № 7344/2019н от 23.07.2019.

При этом, арбитражным судом отклоняются ссылки участников спора на Распоряжение Правительства РФ № 67-р и Постановление Правительства Республики Марий Эл № 239, поскольку указанные нормативно-правовые акты регулируют порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы и освобождения арендаторов от уплаты арендных платежей, но не правила уменьшения платы за владение и пользование вещью.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд отказывает обществу с ограниченной ответственностью «Акватэк» в удовлетворении иска.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на него в связи с отклонением иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Акватэк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в удовлетворении требований об обязании муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» внести изменения в договор аренды земельного участка № 7344/2019н от 23.07.2019 в части уплаты арендных платежей путем уменьшения ее размера за период с марта по май 2020 года с учетом фактического неосуществления арендатором своей деятельности в указанный период.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

СудьяИ.М. Коновалов