Решение от 24 октября 2022 г. по делу № А32-19267/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19267/2022
г. Краснодар
24 октября 2022 года
Резолютивная часть решения от 07 сентября 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 24 октября 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма», г. Анапа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность (до перерыва), ФИО2 – доверенность (после перерыва);

от ответчика: ФИО3 – доверенность (до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма», г. Анапа (далее – ответчик), в котором просит:

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гамма» в пользу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды от 30.06.2015 № 3700006848 (от 26.12.2014 №01-09/592) за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 в размере 330 888 руб. 51 коп., а также пени за период с 25.07.2020 по 31.05.2021 в размере 9 042 руб. 55 коп.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства в порядке 227 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на иске, однако требования определения суда от 23.06.2022 г. не выполнил, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании представил дополнения к отзыву.

В судебном заседании 07.09.2022 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 14.09.2022 г. до 09-50 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца требования определения суда в очередной раз не исполнил.

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК объявлялся перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии представителей сторон, без ведения аудиозаписи.

По правилам статьи 156 АПК РФ спор рассматривается в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 26.12.2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01-09/592, по условиям которого общество как арендатор приняло в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:95, общей площадью 3 713 кв.м., расположенный по адресу: <...> с видом разрешенного использования – «комплексная жилая и общественно-деловая застройка».

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законном порядке (№ рег. записи 23-23/026-23/026/600/2015-337/2, дата регистрации 15.01.2015 г.).

Согласно сведениям ЕГРН 24.06.2015 г. на вышеуказанный участок зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием город-курорт Анапа (№ рег. записи 23-23/026-23/026/600/2015-6444/4).

30.06.2015 г. между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к указанному договору, которым стороны, в том числе изменили реквизиты договора на «№ 3700006848 от 30.06.2015 г.» и вид разрешенного использования участка на «зеленые насаждения, спортивные и игровые площадки».

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 28.10.2015 г. права и обязанности арендатора по указанному договору перешли от ФИО4 к ООО «Гамма».

Указанный договор уступки зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке 20.11.2015 г. (№ рег. записи 23-23/026-23/026/039/2015-1093/4).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:95 предоставлен в аренду обществу в качестве территории благоустройства и озеленения к многоквартирным домам, для строительства которых обществу в аренду по договору от 30.06.2015 г. № 3700006847 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:94.

Управлением установлено наличие на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:95 задолженности за период с 01.04.2021 г. по 31.12.2021 г. в размере 330 888 руб. 51 коп.

В целях досудебного урегулирования спора управление направило в адрес ответчика претензию от 20.12.2021 г. № 27-05-9691/21, которая оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения управления в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды от 26.12.2014 г. №01-09/592, дополнительное соглашение от 30.06.2015 г. к договору аренды, договор передачи прав и обязанностей арендатора от 28.10.2015 г. и расчет задолженности за период с 01.04.2021 г. по 31.12.2021 г., размер которой составил 330 888 руб. 51 коп.

Однако, в ходе рассмотрения настоящего дела на основании представленных в материалы дела разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 25.01.2019 г. № 23-301000-1-2019, от 19.11.2019 г. № 23-301000-83-2019, от 29.09.2020 г. № 23-301000-46-2020, судом установлено, что многоквартирные дома, для строительства которых обществу предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:94 введены в эксплуатацию. Согласно сведения ЕГРН (выписка ЕГРН от 05.07.2022 г. № 99/2022/478291427) последний корпус МКД введен в эксплуатацию 31.03.2021 г.

При этом, как уже указано выше спорный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:95 предоставлен в аренду обществу в качестве территории благоустройства и озеленения к указанным многоквартирным домам.

Согласно статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм действительно с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении земельного участка, занятого данным жилым домом и необходимым для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.

С учетом установленного, в связи с переходом предоставленного для строительства многоквартирных домов земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:94 в общую долевую собственность, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:95 предоставленный в качестве территории благоустройства и озеленения к указанным многоквартирным домам также перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов.

В связи с чем, учитывая, что у администрации прекратилось право распоряжаться спорным участком, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 137, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Подготовку дела к судебному разбирательству окончить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий