Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А40-124449/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-124449/20-28-906
город Москва
16 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично,

при ведении протокола помощником судьи М.Ю. Гундиным, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЦ-РОДНИК" (ОГРН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «КЦ-Родник» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу <...> с кадастровым номером77:05:0003005:18119, общей площадью 113,1 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-8,8а,9,9а,10,11), в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ изложив: пункт 3.1. Цена Объекта составляет 10 523 000 руб. 00 коп. (Десять миллионов пятьсот двадцать три рублей 00 копеек) в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>. № 04- 04.06/20 от 04.06.2020г., выполненного АНО «СУДЕБНОЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФИНЭКС»». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.» Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до _числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 526 150 (пятьсот двадцать шесть тысяч сто пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта»,

при участии:

от истца – ФИО1, по доверенности №1/2021 от 31.03.2021, диплом №10682 от 08.07.2006г.;

от ответчика – ФИО2, по доверенности №33-Д-1240/20 от 08.12.2020, диплом №15k-0438-21w от 30.06.2015;

УСТАНОВИЛ:

ООО "КЦ-РОДНИК" " обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости по адресу: <...> путем принятия п.3.1, 3.4 договора купли – продажи недвижимости в редакции истца (с учетом уточнений, принятых судом в порядке предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Департамент городского имущества города Москвы требование Истца не признал на основании доводов, изложенных в письменных возражениях.

Заслушав доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, в том числе выводы независимой судебной экспертизы, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования, по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) и ООО «КЦ-Родник»(далее - Истец) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы согласно которому Истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое помещение по адресу : <...> с кадастровым номером 77:05:0003005:18119, общей площадью 113,1 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн.1-8,8а,9,9а,10,11) в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.З Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец 19.02.2020 г. направил в ДГИ заявление о выкупе арендованного имущества вх. 33-5-19407/20-(0)-0)

ООО «КЦ-Родник» 02.06.2020 года (исх. № 33-5-19407/20-(0)-3 от 22.04.2020) получил проект договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу : <...> с кадастровым номером: 77:05:0003005:18119, общей площадью 113,1 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-8,8а,9,9а, 10,11).

Названный договор был принят, подписан Истцом с учетом протокола разногласий и сдан в ДГИ города Москвы 19.06.2020 г. в порядке и сроки, установленные Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ. При этом Истец не отказывался от подписания Договора Купли-продажи, а разногласия возникли:

1. По п. 3.1. проекта договора (цена договора);

2. По п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Согласно п. 3.1. Цена Объекта составляет 19 180 000 руб. 00 коп. (Девятнадцать миллионов сто восемьдесят тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.03.2020 №М438-20 выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 08.04.2020 №485/1240-19, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами договора и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствие с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания , в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, в целях определения стоимости выкупаемых объектов Истец заключил договор с АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФИНЭКС» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно подготовленному АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФИНЭКС» отчету об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113, 1 кв.м. расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0003005:18119 № 04-04.06/20 от 04.06.2020г., выполненного АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФИНЭКС»», цена Объекта составляет 10 523 000 руб. 00 коп. (Десять миллионов пятьсот двадцать три рублей 00 копеек). По мнению истца, данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежеквартальных платежей по Договору.

Письмом от 30.06.2020г. исх.№ 33-5-19407/19-(0)-5 Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, сообщил Истцу, о том, что предложенная последним редакция Проекта договора купли-продажи не может быть принята, поскольку стоимость приватизируемого объекта недвижимого имущества, указанная в Проекте договора была определена в отчете об оценке, выполненном оценочной компанией ООО «Оценка и Консалтинг», заказчиком которого являлся Ответчик.

Таким образом, при заключении договоров между сторонами возникли разногласия в цене.

Учитывая, что протокол разногласий поданный при подписании договора купли-продажи, фактически является досудебным урегулированием спора, возникшего при заключение данного договора, при таких обстоятельствах у Истца возникло право на обращение в суд с настоящим иском.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда от 29.01.2021 по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта по делу № А40-124449/20-28-906 от 15.01.2021, выполненного экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная экспертиза», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет: 11 366 000 рублей.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются арбитражным судом на основании ст. 110 АПК РФ

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «КЦ-РОДНИК» (ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу <...> с кадастровым номером77:05:0003005:18119, общей площадью 113,1 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-8,8а,9,9а,10,11, путем принятия пунктов в следующей редакции:

п. 3.1. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Цена объекта составляет 11 366 000 руб. 00 коп. (одиннадцать миллионов триста шестьдесят шесть тысяч) рублей в соответствии заключением эксперта по делу № А40-124449/20-28-906 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113,1 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-8,8а,9,9а,10,11) расположенного по адресу: <...>.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

п. 3.4. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 5 дней с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до _числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 568 300 руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта»;

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КЦ-РОДНИК») судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

С.С. Хорлина