Решение от 27 сентября 2019 г. по делу № А32-17235/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-17235/2017

27.09.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.08.2019

Мотивированное решение изготовлено 27.09.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>),

к ООО «АМ-Авто», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2 на основании доверенности,

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к ООО «АМ-Авто» и просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.05.2012 № 4300017744, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «AM-Авто»;

обязать ООО «AM-Авто» вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:181 общей площадью 544 кв.м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования мотивированы тем, что в нарушение закона и условий заключенной сделки арендатор земельного участка его в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления не использует, чем нарушает права муниципального образования.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что осуществлял действия, направленные на освоение участка. Уполномоченный орган муниципального образования дважды отказал в выдаче разрешения на строительство. На момент вынесения решения по настоящему делу на рассмотрении этого органа находится очередное заявление общества.

Решением от 18.07.2018, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, администрации в иске отказано, поскольку арендатор предпринимал меры по освоению участка и не возвел на нем объект в силу наличия субъективных, не зависящих от него препятствий.

Постановлением суда кассационной инстанции от 11.04.2019 решение и постановление апелляции отменены, дело передано на рассмотрение суда первой инстанции со следующими обязательным указаниями.

Администрация обоснованно указала в жалобе на необходимость оценки при рассмотрении спора, связанного с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, вопросов заключенности и действительности договора (пункты 1, 2 постановления Пленума N 57). Отклоняя довод администрации о расположении земельного участка в соответствии с генеральным планом Краснодара в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения (дорога), исключающей осуществление на нем строительства магазина автозапчастей, судебные инстанции указали, что соответствующие изменения внесены в генеральный план Краснодара только 25.02.2016, тогда как в момент заключения договора аренды от 17.05.2012 участок находился в общественно-деловой зоне местного значения. Однако суды не исследовали и не оценили имеющееся в материалах дела письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 05.03.2018 с приложенными к нему документами (т. 2, л.д. 95-99), согласно которому 25.02.2016 были изменены Правила землепользования и застройки, а не генеральный план Краснодара, при этом дата (применимая редакция) генерального плана Краснодара, предусматривающего отнесение спорного участка к зоне планируемого размещения объекта федерального значения (автомобильная дорога), в письме не названа, как и обоснование именно такого назначения планируемого объекта. Обстоятельства первоначального предоставления обществу в аренду по договору от 17.05.2012 N 4300018441 земельного участка, пригодного для строительства на нем магазина автозапчастей, и момент возникновения препятствий, исключающих строительство на участке названного объекта (при их доказанности), имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обеспечения баланса интересов сторон.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

В соответствии с решением, оформленным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 03.04.2012 № 2591 «О предоставлении ООО «АМ-Авто» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «АМ-Авто» 17.05.2012 подписан договор № 4300017744 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 площадью 544 кв.м, имеющего адрес: Прикубанский внутригородской округ <...>, с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей, сроком действия до 03.04.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2012, регистрационной записи присвоен номер 23-23-01/497/2012-475.

Земельный участок предоставлялся обществу по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, заключению договора предшествовала публикация о предстоящем предоставлении участка для строительства в газете «Краснодарские известия» от 18.11.2009.

Согласно пункту 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра от 18.11.2016 № 3049 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.11.2016 № 29/12713 указано, что разрешение на строительство объекта на этом земельном участке не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика по его юридическому адресу было направлено предписание от 22.09.2016 № 29994.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня его получения.

В связи с не устранением в установленный арендодателем срок нарушений, ответчику было направлено уведомление от 10.02.2017 № 1540/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Неподписание соглашения и невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Между тем, п. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Эта позиция высказана Верховным Судом РФ в определении от 14.03.2017 N 18-КГ-14.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что ссылка администрации на положения пункта 4.1.5 договора аренды земельного участка безосновательна.

Расторгаемым администрацией договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику земельного участка не предусмотрены.

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства магазина.

Согласно п. 4.1.11 договора аренды, запрещается строительство новых объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Арендатором в дело представлены документы, подтверждающие ведение им деятельности, направленной на освоение участка.

Арендатор в связи ограниченным доступом к участку - металлическое дорожное ограждение со стороны ул. Ростовское Шоссе (автомобильная дорога «А-136 подъездная дорога от автомобильной дороги М-4 «Дон»), 13.11.2014 и позже обращался в ФКУ Упрдор «Черноморье» Федерального дорожного агентства с запросом о возможности демонтажа ограждения, осуществления примыкания (санкционированного съезда к участку) и согласования размещения объекта дорожного сервиса на арендуемом земельном участке с владельцем автодороги «А-136 подъездная дорога от автомобильной дороги М-4 «Дон» ФКУ Упрдор «Черноморье».

31.03.2015 учреждение согласовало размещение объекта дорожного сервиса - магазин автозапчастей, при этом указав на возможность доступа к участку путём осуществления примыкания (санкционированного съезда к участку) только с существующего примыкания, расположенного на удалении от арендуемого обществом участка (км.2+600 слева А136). Арендатор, запросив у владельца дороги технические условия на возможность строительства съезда в указанном месте, получил отказ письмом от 23.11.2016.

Общество в период с 2012 по 2017 год осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская, его засорения и зарастания травой, что подтверждается представленными в дело копиями договоров и актов выполненных работ.

В 2012 году на основании договора от 05.10.2012 осуществлен демонтаж водозаборной скважины глубиной 30 м, что подтверждается атом выполненных работ №12 от 12.12.2012.

09.06.2015 на основании заявления арендатора был изготовлен и утверждён приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар № 627-ГП градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181.

30.03.2015 ООО «Краснодар Водоканал» на обращение арендатора предоставил информацию об отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.

28.03.2016 Филиал АО «НЭСК-злектросети «Краснодарэлектросеть» предоставило сведения об отсутствии его сетей по адресу участка, заявителю было предложено установить своими силами иных поставщиков электроэнергии, у которых электросетевого хозяйства находятся ближе к участку.

16.05.2016 на основании задания на проектирование исполнителем - ООО «ЗКО-Град» было осуществлено проектирование двухэтажного здания магазина автозапчастей, проект согласован с арендатором.

11.08.2016 получено согласование размещения объекта в зоне воздушных подходов аэродрома «Краснодар-Центральный» № 357/19.

Арендатор обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара за разрешением на строительство и получил отказ № 29/12629-1 от 14.10.2016.

06.06.2017 было подано повторное заявление, на которое получено решение № 29/6613-1 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Договор аренды, может быть, расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Кроме того, прекращение договорных отношений по смыслу норм ГК о расторжении договора - это крайняя мера, применяемая к Арендатору, когда нарушения договора действительно существенны, напротив арендатор, очевидно, бездействовал, проявляя недобросовестность, при этом все возможные другие меры воздействия исчерпаны и не принесли результатов, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Т.е. стороны должны принять меры к сохранению договорных отношений, особенно в условиях не равенства сторон.

Причинение ущерба неведением обществом строительства на участке, администрация суду не доказала. Надлежащий уход за участком, а также меры, предпринимающиеся обществом для его освоения, свидетельствуют о добросовестности общества как арендатора.

В судебных заседаниях при первоначальном рассмотрении дела, в судах апелляционной и кассационной инстанций представители администрации поясняли, что земельный участок в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта федерального назначения – дорога.

Постановление суда кассационной инстанции по настоящему делу было принято по жалобе администрации и содержало обязательные для суда первой инстанции указания. Согласно этим указаниям суд на новом рассмотрении должен проверить устные доводы представителей администрации, приводившиеся при первоначальном рассмотрении дела судами первой, апелляционной и кассационной инстанции о том, что в соответствии с Генеральным планом города участок расположен на территории, которая запланирована для строительства публичной дороги.

На новом рассмотрении суд определением от 23.04.2019 предлагал администрации представить письменные мотивированные пояснения по существу настоящего спора с учетом выводов, сделанных в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2019 по настоящему делу. Определением от 18.07.2019 суд просил администрацию представить генплан на даты: принятия решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду, подписания договора аренды и его регистрации в части наличия в нем информации об утвержденных, в установленном порядке, зонах на эти даты; выкопировку из генплана представить с пояснениями за подписью уполномоченного представителя.

Администрация поставленные судом кассационной инстанции вопросы проигнорировала, предложения суда первой инстанции не выполнила, своего представителя в последнее судебное заседание не направила, испрашиваемые документы ни одним из возможных способов в дело не передала.

Манипулятивное поведение администрации привело к необоснованному увеличению срока рассмотрения дела.

Поскольку арендатор предпринимал все необходимые меры для освоения участка, истцу в иске следует отказать.

Возможная (недоказанная истцом) ничтожность договора аренды, также влечет за собой отказ в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько