Постановление от 21 декабря 2017 г. по делу № А32-28492/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-28492/2015
г. Краснодар
21 декабря 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «КвартСтройИндустрия-Юг» (ИНН 2310145088, ОГРН 1102310001551) – Доценко А.Н. (генеральный директор), Шумейко И.П. (доверенность от 25.10.2016), Груниса Е.И. (доверенность от 30.08.2017), Зайкова О.Р. (доверенность от 10.11.2017), от ответчика – администрации муниципального образования город Новороссийск – Ефимовой Е.Б. (доверенность от 03.07.2017), в отсутствие представителей третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Кубанское агентство оценки», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КвартСтройИндустрия-Юг» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-28492/2015, установил следующее.

ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) о взыскании 70 995 731 рубля 38 копеек убытков за счет казны муниципального образования (с учетом уменьшения размера исковых требований – т. 5, л. д. 25 – 27).

Решением от 06.03.2017 в удовлетворении иска отказано полностью. Суд первой инстанции исходил из того, что общество как профессиональный застройщик при заключении соглашения от 18.03.2011 могло убедиться в нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:0100 в территориальной зоне, не допускающей строительство многоквартирных жилых домов. При приобретении права аренды на спорный земельный участок истец мог проверить наличие у предыдущего арендатора разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, при их отсутствии – установить причины их неполучения. Доводы искового заявления недостаточны для того, чтобы признать строительство на земельном участке (23:47:0308002:0100) объективно невозможным по вине администрации. Приведенные обществом обстоятельства носили устранимый характер, данным лицом предприняты меры по разрешению правовых споров с муниципальным собственником в судебном порядке. Зная о нахождении объекта аренды в двух территориальных зонах, влекущем юридические проблемы строительства, неся определенные расходы, общество действовало на свой риск. Арендная плата за рассматриваемый земельный участок убытком общества не является, представляет собой плату за пользование землей, которую необходимо вносить независимо от успешности инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома. Спорный земельный участок арендатором по акту приема-передачи не возвращен, фактически не изъят, постановление органа местного самоуправления об изъятии данного объекта в установленном законом порядке не зарегистрировано, договор не расторгнут. Администрация об отказе от договора аренды земельного участка не заявила (общество также считает договор действующим). Основания для взыскания рыночной стоимости права аренды земельного участка отсутствуют, размер упущенной выгоды в виде доходов от продажи будущих жилых и нежилых помещений, не подтвержден, сама возможность завершения строительства неочевидна (объект незавершенного строительства отсутствует).

Постановлением апелляционного суда от 19.07.2017 решение от 06.03.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что ввиду наличия титула на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308002:0100 общество не утратило возможность реализации проекта по строительству многоквартирного жилого дома. Доказательства возврата земельного участка арендатором публичному собственнику по окончании действия договора аренды отсутствуют. Спорный участок находится в фактическом владении общества, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, доказательства прекращения арендных отношений материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе с письменными дополнениями общество просит решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 19.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что убытки причинены обществу в результате неправомерных действий администрации по нарушению сроков выдачи разрешения на строительство, отмене разрешения на строительство и градостроительного плана, незаконному отказу в продлении разрешения на строительство. Данное разрешение выдано с нарушением сроков (через 6 месяцев после обращения), в результате чего истец мог приступить к строительству на 6 месяцев позже установленного срока. 05.12.2012 отменено разрешение на строительство и постановление администрации об утверждении градостроительного плана. В последующем строительство приостанавливалось до оспаривания обществом в судебном порядке незаконных действий органа местного самоуправления. Повторное заявление о пролонгации разрешения на строительство рассматривалось 3,5 месяца, в итоге – отказ, который признан незаконным в судебном порядке с возложением на уполномоченный орган обязанности по продлению разрешения на строительство на 16 календарных месяцев в течение 10 рабочих дней. Неисполнение судебного решения о продлении разрешения на строительство, как следствие, истечение срока аренды, предусмотренного договором, не позволили истцу приступить к строительству. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 24.11.2005 № 4700003894 (в редакции соглашения от 17.03.2011 о внесении в него изменений) целевое назначение использования земельного участка – «для проектирования и строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома». Общество не могло использовать объект аренды для иных нужд, предприняв исчерпывающие меры по освоению земельного участка. В течение года застройщик получил градостроительный план земельного участка, технические условия и необходимые согласования для проектирования; осуществил проектирование объекта; получил положительное заключение госстройэкспертизы. Выдача разрешения на строительство является муниципальной услугой, проверка наличия всего пакета надлежащим образом оформленных документов для выдачи разрешения на строительство является прямой обязанностью муниципального органа. Неправомерные действия ответчика по отказу в выдаче разрешения на строительство повлекли невозможность использования арендованного имущества по назначению – для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, что причинило убытки обществу. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства только на том основании, что их размер не может быть установлен с разумной степенью достоверности. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. Суды не учли, что с февраля 2012 года исследуемый земельный участок не находится в двух территориальных зонах, тогда как незаконные действия и бездействие органов местного самоуправления (на которых основаны исковые требования), имели место в 2013 – 2014 годах. Право пользования арендованным имуществом – право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах; у администрации как представителя собственника спорного земельного участка имелись возражения относительно продолжения использования земли. Постановлением администрации от 22.11.2013 № 8447 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 в г. Новороссийске, ул. Героев Десантников, район дома № 77» (далее – постановление от 22.11.2013 № 8447) земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308002:100 изъят для муниципальных нужд. Учитывая, что при заключении договора аренды акт приема-передачи не составлялся, а фактическое использование земельного участка не осуществлялось, – он считается изъятым с момента извещения арендатора. В материалах дела имеется переписка сторон, в которой отражена действительная воля арендодателя на прекращение арендных отношений и изъятие земельного участка. Письменными доказательствами, представленными в дело, администрация подтвердила нахождение принадлежащего муниципалитету имущества на территории арендованного обществом земельного участка, что препятствовало использованию объекта аренды для строительства (в соответствии с целевым назначением). После издания постановления от 22.11.2013 № 8447 на спорном земельном участке началось строительство повысительной водопроводной насосной станции, размещена детская площадка, часть участка фактически предоставлена и используется для размещения служебного автотранспорта государственных учреждений (смежных землепользователей), что подтверждено Комплексным техническим заключением от 18.09.2017. Органом местного самоуправления произведен демонтаж строительного ограждения общества. При рассмотрении дела судом также допущены процессуальные нарушения: отсутствует аудиозапись судебного заседания от 06.02.2017 и основная часть судебного заседания от 13.02.2017, судебных заседаний 2015 начала 2016 годов, тогда как стороны при рассмотрении дела аргументировали свою позицию, основываясь на материалах дела. Суд не привлек для участия в деле в качестве надлежащего ответчика главного распорядителя денежных средств муниципального образования город Новороссийск – финансовое управление администрации.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В суде кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве. В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 14.12.2017 до 16 часов 20 минут, информация о котором размещена в сети Интернет; после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 07.02.2005 главой администрации издано постановление № 208 «О предварительном согласовании ООО "Новострой" места размещения двух 9-этажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в городе Новороссийске, ул. Героев Десантников, район дома № 77» (т. 1, л. д. 16), которым утвержден акт выбора и технического обследования земельного участка (трассы) от 06.12.2004 для проектирования и строительства двух 9-этажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Героев Десантников в районе дома № 77 г. Новороссийска; постановлено сформировать из земель поселений в черте г. Новороссийска земельный участок площадью 2700 кв. м по указанному адресу; ООО «Новострой» согласовано место размещения двух 9-этажных жилых домов, в течение двух лет разрешено вести разработку проектной документации на объект; указано обратиться в Новороссийский городской филиал ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и после утверждения проектной документации – в установленном порядке в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под строительство двух 9-этажных жилых домов.

22 июля 2005 года земельный участок площадью 2700 кв. м сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 23:47:0308002:0100, что подтверждается кадастровым паспортом от 25.03.2011№ 2343/12/11-111790 (т. 1, л. д. 23).

Постановлением главы администрации от 10.11.2005 № 3674 ООО «Новострой» в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 2700 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308002:0100 для проектирования и строительства двух 9-этажных жилых домов (т. 1, л. д. 17).

На основании данных постановлений администрация (арендодатель) и ООО «Новострой» (арендатор) заключили договор от 24.11.2005 № 4700003894 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:0100 площадью 2700 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, район дома № 77, для проектирования и строительства двух 9-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.02.2006. Согласно пункту 1.3 договора спорный земельный участок передан арендатору с 10.11.2005 (т. 1, л. д. 18 – 22).

Соглашением от 06.10.2008 стороны продлили действие договора аренды от 24.11.2005 № 4700003894 до 10.11.2011(т. 1, л. д. 25). Соглашением от 02.12.2010 срок действия договора продлен до 10.11.2016.

Постановлением администрации от 16.03.2011 № 1133 уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 (с проектирования и строительства двух 9-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на проектирование и строительство 16-этажного односекционного дома – т. 1, л. д. 27).

17 марта 2011 года стороны заключили соглашение о внесении изменений в пункт 1.1 договора от 24.11.2005 № 4700003894 в части указания объекта, для строительства которого предоставлен спорный участок. Согласно пункту 1.1 договора в новой редакции обществу предоставлен земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства 16-этажного односекционного жилого дома. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.04.2011 (т. 1, л. д. 28).

18 марта 2011 года администрация, ООО «Новострой» и общество заключили соглашение об уступке прав и обязанностей, по которому последнему переданы права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.11.2005 № 4700003894 для проектирования и строительства 16-этажного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.04.2011 (т. 1, л. д. 29).

Постановлением администрации от 01.08.2011 № 3592 (т. 1, л. д. 32) утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100, в разделе 2 которого (со ссылкой на правила землепользования и застройки, утвержденные решением городской Думы Новороссийска от 22.04.2008 № 562) отражено, что данный участок расположен в двух зонах: ОС 2/81 – зоне размещения социальных объектов и Ж2/33 – зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

Проектная документация на строительство объекта «16-этажный односекционный жилой дом по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске» получила положительное заключение государственной экспертизы (т. 1, л. д. 33).

Решением от 28.02.2012 по делу № А32-44876/2011 по заявлению общества признана недействующей и противоречащей статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статье 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) статья 46 правил землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.04.2008 № 562, в части отнесения в карте градостроительного зонирования территории муниципального образования город Новороссийск земельного участка площадью 2700 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308002:0100 в г. Новороссийске по ул. Героев Десантников, 77 к двум территориальным зонам: ОС 2/81 – зоне размещения социальных объектов и Ж2/33 – зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

11 апреля 2012 года общество обратилось к МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта (т. 1, л. д. 35 – 37).

16 октября 2012 года застройщику выдано разрешение RU23308000-1297-12 на строительство объекта «16-этажный односекционный жилой дом по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске» (т. 1, л. д. 50). Приказом МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск» от 05.12.2012 № 52-В «Об отмене разрешения на строительство RU23308000-1297-12 от 16.10.2012» (далее – приказ от 05.12.2012 № 52-В) разрешение отменено (т. 1, л. д. 51, 52).

Постановлением администрации от 19.11.2012 № 7053 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 (т. 1, л. д. 53); постановлением от 04.12.2012 № 7486 пункт 1 постановления от 19.11.2012 № 7053 об утверждении градостроительного плана отменен (т. 1, л. д. 54).

Решением от 20.06.2013 по делу № А32-6069/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.09.2013, по заявлению общества признан недействительным приказ от 05.12.2012 № 52-В.

Решением от 27.05.2013 по делу № А32-5772/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.08.2013, удовлетворено заявление общества: признано недействительным постановление администрации от 04.12.2012 № 7486.

22 ноября 2013 года администрация издала постановление № 8447 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 в г. Новороссийске, ул. Героев Десантников, район дома № 77 (т. 1, л. д. 67, 68).

16 декабря 2013 года общество обратилось к органу местного самоуправления с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство; 03.03.2014 застройщику в удовлетворении данного заявления отказано.

Решением от 07.11.2014 по делу № А32-22232/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.02.2015, отказ управления архитектуры и градостроительства администрации в продлении разрешения на строительство признан незаконным. На данный орган возложена обязанность по продлению на 16 календарных месяцев срока действия разрешения на строительство от 16.10.2012 RU23308000-1297-12 в отношении 16-этажного односекционного жилого дома по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске на основании представленных заявителем документов в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, вступившие в законную силу судебные акты об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) лицу, право которого нарушено, предоставлено право требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению муниципальным образованием (статья 16). Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующих закону или иному правовому акту, подлежит возмещению (статья 1069).

Пунктом 2 статьи 61, пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрена возможность возмещения в установленном гражданским законодательством порядке убытков, причиненных субъекту земельных отношений в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего охраняемые законом интересы такого лица акта органа местного самоуправления и (или) иным нарушением прав арендаторов земельных участков.

По смыслу приведенных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между этими действиями (бездействием) и отыскиваемым вредом, наличие и размер вреда, вина причинителя вреда. В пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 информационного письма от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» сформулировал рекомендацию, согласно которой причинно-следственная связь между незаконными действиями государственного органа и негативными последствиями, возникшими в рамках договорных отношений истца с третьим лицом, имеется в случае, если обусловленные незаконными действиями государственного органа действия контрагентов соответствовали законодательству и договору.

В рамках настоящего дела общество заявило требования о взыскании убытков в размере 70 995 731 рубля 38 копеек, включающих (т. 6, л. д. 130): реальный ущерб в размере 9 231 803 рублей 98 копеек (7 664 327 рублей 48 копеек затрат на проектные работы, экспертирование и сети; 1 152 456 рублей 22 копейки затрат по арендным платежам за землю; 165 412 рублей затрат на юридические услуги, связанные с получением разрешения на строительство; 15 тыс. рублей сборов и пошлин на государственную регистрацию прав; 13 942 рубля убытков, связанных с уничтожением многолетних насаждений; 26 880 рублей 48 копеек затрат на снос или перенос объектов недвижимого имущества; 193 465 рублей 80 копеек убытков, связанных с устройством ограждения); упущенная выгода в размере 37 838 552 рублей 40 копеек; стоимость восстановления права (рыночная стоимость права аренды земельного участка для строительства жилого дома) в размере 23 925 375 рублей.

В качестве основания иска общество сослалось на утрату возможности осуществить строительство жилого дома на арендованном земельном участке в связи с истечением срока действия договора аренды (10.11.2016).

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 24.11.2005 № 4700003894 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Коллегия окружного суда считает, что данный вывод сделан без учета следующего.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В абзаце 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Доказательств, подтверждающих получение ООО «Новострой» разрешения на строительство жилых домов на спорном земельном участке в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды от 24.11.2005 № 4700003894 материалы дела не содержат, ввиду чего договор по истечении данного срока прекращен; последующее же предоставление земельного участка обществу для строительства должно было производиться с соблюдением публичных процедур (на торгах).

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора, в силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса, переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Передача недействительного требования, по смыслу пункта 1 статьи 390 Гражданского кодекса, рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соответствующего соглашения. При этом под недействительным требованием судебная практика понимает как требование, которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (отсутствующее) требование (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд Российской Федерации (определение от 08.06.2015 № 304-ЭС14-8595).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

С учетом приведенных правовых норм, учитывая, что по прекращенному договору права и обязанности не могли быть переданы, коллегия считает правомерным отказ судебных инстанций в удовлетворении требований к администрации в части взыскания 8 397 418 рублей 86 копеек реального ущерба (9 231 803 рублей 98 копеек за минусом 834 385 рублей 12 копеек платежей по аренде), 37 838 552 рублей 40 копеек упущенной выгоды, а также стоимости восстановления права в размере 23 925 375 рублей. В данной части коллегия суда округа разделяет позицию суда первой инстанции, который указал, что общество как профессиональный застройщик при заключении с ООО «Новострой» соглашения от 18.03.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору от 24.11.2005 № 4700003894 могло проверить наличие у цедента разрешения на строительство; в рассматриваемой ситуации, неся определенные расходы, общество действовало на свой риск.

В тоже время относительно требований о взыскании суммы внесенной арендной платы арбитражный суд округа считает правомерной позицию истца по делу ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Принимая во внимания обстоятельства настоящего дела, а также дел № А32-44876/2011, А32-6069/2013, А32-5772/2013, А32-22232/2014, в рамках которых установлена незаконность действий и решений органов местного самоуправления, учитывая, что договор аренды от 24.11.2005 № 4700003894 прекращен и общество не могло использовать спорный участок по назначению, коллегия окружного суда считает правомерным требование истца о взыскании внесенных арендных платежей в размере 834 385 рублей 12 копеек согласно расчету (т. 6, л. д. 127), поэтому в данной части обжалуемые судебные акты надлежит отменить с принятием нового судебного акта о взыскании данной суммы с муниципального образования город Новороссийск в лице администрации за счет казны муниципального образования. В остальной части решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 19.07.2017 следует оставить в силе.

Поскольку исковые требования общества удовлетворены судом кассационной инстанции частично, расходы по уплате государственной пошлины на основании части 1 статьи 110 Кодекса подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А32-28492/2015 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании 834 385 рублей 12 копеек арендных платежей. В отмененной части принять по делу новый судебный акт. Взыскать с муниципального образования город Новороссийск в лице администрации муниципального образования город Новороссийск за счет казны муниципального образования в пользу ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» (ИНН 2310145088) 834 385 рублей 12 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2350 рублей. В остальной части судебные акты оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

И.В. Сидорова



Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин