Решение от 14 апреля 2024 г. по делу № А40-211233/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-211233/23-1-1295
г. Москва
15 апреля 2024 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Каитовым А.М., до перерыва - секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 10.04.24 с перерывом до 15.04.24, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Стоп" "Стоматологическая помощь" (115407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третьи лица:

1)   ООО "Центр оценки "Аверс" (199034, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, Большой в.о. пр-кт, д. 18, литера А, этаж 2 часть помещ. 48-Н кабинет 206, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>);

2)   Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>)

при участии представителей от истца – ФИО1 по дов. от 23.10.23; от ответчика-Тарасова Р.В., ФИО2 по дов. от 25.12.23

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истцу, который является  субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 04.03.2008 № 06-00183/08, в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества от 18.07.23 №46983 письмом от 26.07.23 № 33-6-595011/23-(0)-3 было направлено предложение воспользоваться правом на приобретение арендуемого нежилого помещения  по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:05:0004010:6676 общей площадью 108,2 кв. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком 18.07.23 принято распоряжение №46983 о приватизации помещения, а письмом от 26.07.23 № 33-6-595011/23-(0)-3 в «личный кабинет» направлен истцу проект договора купли-продажи № 59-8618 от 26.07.2023 по цене 20475000 руб., определенной Отчетом об оценке от 29.06.2023 № М701-1727-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Указанная цена, с точки зрения истца, является завышенной, в связи с чем истец обратился в суд и просил снизить цену на 4000000 руб..

В ходе судебного разбирательства в обоснование завышения цены истец сослался на то, что обратился к независимому оценщику ООО "МВЛ", составившему по заказу истца отчет № 354/1/10_О/О_САС от 07.11.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 13629000 руб.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал, указывая на то, что оценка объекта проведена согласно установленной законом процедуры и изменение указанной цены невозможно Департаментом по соглашению сторон.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение  по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:05:0004010:6676 общей площадью 108,2 кв.

Департаментом заявителю письмом от 26.09.23 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 22.01.2024 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (105064, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.05.2017, ИНН: <***>) ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Судом получено экспертное заключение № 049-ОЭ от 01.03.2024, выполненное экспертами ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 16591000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 82 АПКРФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению,  в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем, с рассрочкой на условиях ежемесячной оплаты.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

В данном случае судебной экспертизой не подтверждена цена, предложенная истцом. При этом ответчиком оценка заказана и произведена в соответствии с требованиями законодательства. Неправомерное бездействие (уклонение от заключения договора) отсутствовало, равно как и оспаривание ответчиком права истца на выкуп помещения, при этом законодательством не предусмотрены полномочия Департамента самостоятельно изменять цену продажи, рассчитанную независимым оценщиком, равно как и не предусмотрено проведение повторной оценки в случае, если полученный результат не устроил покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004010:6676  общей площадью 108,2 кв., расположенного по адресу <...>/1.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 26.07.2023 № 59-8618, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества) истцу (покупателю, ООО "Стоп" "Стоматологическая помощь") письмом от 26.07.23 № 33-6-595011/23-(0)-3, за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 16 591 000 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 197511 руб. 91 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова