Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А51-14725/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14725/2017
г. Владивосток
02 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Гарбуз М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Н-Д» (ИНН <***>, ОГРН <***>); акционерного общества «Глобойл Терминал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации городского округа Большой Камень (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Приморскому краю

о признании недействительным досрочного расторжения договора аренды

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью «Н-Д» – не явился, извещен;

от истца - акционерное общество «Глобойл Терминал» - не явился, извещен;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Н-Д», акционерное общество «Глобойл Терминал» обратились с исковыми требованиями к Администрации городского округа Большой Камень о признании незаконными действий Администрации городского округа Большой Камень в лице и.о. начальника управления имущественных отношений Администрации городского округа Большой Камень по направлению в адрес ООО «Н-Д» уведомления от 20.03.2017 № 04/16-652 о возврате земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:36 по договору от 12.08.2004 № 654/04 аренды, заключенному АО «Глобойл Терминал» и администрацией городского округа Большой Камень.

В обоснование предъявленных требований истцы указали на то, что Администрацией городского округа Большой Камень и АО «Глобойл Терминал» заключен договор № 654/04 аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке, срок договора продлен до 24.06.2032, истцами было заключено соглашение от 01.03.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 654/04, в адрес ответчика направлено уведомление о заключении соглашения. Однако ответчик письмом от 20.03.2017 № 04/16-652 не согласовал передачу прав и обязанностей по договору № 654/04, одновременно уведомив истцов о расторжении договора аренды № 654/04.

Ответчик иск оспорил по доводам представленного отзыва, указав на то, что уведомление об отказе от договора было сделано ответчиком ошибочно, без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде прекращения договора аренды.

Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Приморскому краю.

Третье лицо иск не оспорило по доводам представленного отзыва.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание 23.10.2017 не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), в связи с чем судебное заседание 23.10.2017 было проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании 23.10.2017 перерыв до 16 часов 00 минут 26.10.2017.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После окончания перерыва судебное разбирательство было продолжено 26.10.2017 согласно статье 156 АПК РФ в отсутствие извещенных лиц, участвующих в деле.

Из материалов дела суд установил, что в обоснование исковых требований истцы указали на следующее.

12.08.2004 Администрацией ЗАТО г. Большой Камень, как арендодателем, и ЗАО «Глобойл Терминал», как арендатором, заключен договор № 654/04 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды без права выкупа земельный участок общей площадью 4,70884 га в границах, указанных в плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в северной части ЗАТО г. Большой Камень, в районе мыса ФИО1 для строительства железнодорожного тупика для слива нефтепродуктов.

Срок действия договора в соответствии с п. 2.1 договора был установлен сторонами с 24.06.2004 по 24.06.2007.

Согласно п. 3.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке: в случае неуплаты арендной платы в течение 2 кварталов подряд; в случае прекращения деятельности арендатора; при использовании земельного участка не по назначению; при невыполнении условий договора.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке 09.09.2004.

08.06.2007 стороны подписали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 12.08.2004 № 654/04, которым продлили срок действия договора до 24.06.2032.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.06.2007.

ЗАО «Глобойл Терминал» 21.04.2015 сменило наименование на АО «Глобойл Терминал».

01.03.2017 АО «Глобойл Терминал» (прежний арендатор) и ООО «Н-Д» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 654/04 аренды земельного участка от 12.08.2004, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по названному договору аренды в полном объеме переданы от АО «Глобойл Терминал» к ООО «Н-Д».

Письмом от 20.03.2017 № 04/16-652 ответчик уведомил ООО «Н-Д» о расторжении договора аренды с АО «Глобойл Терминал», а также о том, что Администрация городского округа Большой Камень не согласовывает передачу прав и обязанностей по договору, уведомляет о необходимости возвратить арендодателю земельный участок.

Ответчик письмами от 26.07.2017, от 11.09.2017, направленными в адрес АО «Глобойл Терминал», а также письмом от 25.09.2017, направленным в адрес ООО «Н-Д», уведомил истцов об ошибочном направлении в их адрес сообщений от 28.02.2017 № 13/16-25, от 20.03.2017 № 04/16-652 об отказе от договора.

Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом учтено, что истцы предъявили требования о признании незаконными действий Администрации городского округа Большой Камень в лице и.о. начальника управления имущественных отношений Администрации городского округа Большой Камень по направлению в адрес ООО «Н-Д» уведомления от 20.03.2017 № 04/16-652 о возврате земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:36 по договору от 12.08.2004 № 654/04 аренды, заключенному АО «Глобойл Терминал» и администрацией городского округа Большой Камень, однако фактически истцы оспаривают досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе Администрации городского округа Большой Камень.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В силу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

На основании статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу статьи 619 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 654/04 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в следующих случаях: в случае неуплаты арендной платы в течение 2 кварталов подряд; в случае прекращения деятельности арендатора; при использовании земельного участка не по назначению; при невыполнении условий договора.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суду не представлены доказательства наличия предусмотренных в п. 3.1 договора обстоятельств для досрочного расторжения спорного договора в одностороннем порядке.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка могут служить лишь такие обстоятельства, которые могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом не может служить основанием досрочного расторжения договора сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Доказательства существенного нарушения договора суду не представлены.

При этом суд принимает во внимание, что ответчик в письме от 20.03.2017 № 04/16-652 не указывает основания досрочного расторжения договора, при этом одновременно уведомляя истца – ООО «Н-Д» о том, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды им не согласована.

Вместе с тем, ответчиком при несогласовании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору не учтено следующее.

В статье 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как указано в пункте 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В силу изложенного, в отношении передачи прав и обязанностей арендатора по спорному договору законом предусмотрен уведомительный порядок арендодателя, который истцами был соблюден.

С учетом изложенного, указание ответчиком в письме от 20.03.2017 № 04/16-652 на отказ в согласовании передачи прав и обязанностей арендатора по спорному договору незаконно и необоснованно, и, как следствие, не является основанием для досрочного одностороннего расторжения спорного договора.

Указание ответчиком на ошибочное направление истцам отказа от договора критически оценивается судом, поскольку письма об ошибочном направлении были направлены ответчиком только после подачи истцами в суд рассматриваемого искового заявления, принимая во внимание то, что между направлением отказа от договора и письмами об ошибочном направлении прошел продолжительный период времени, в течение которого ответчик не указывал на ошибочность отказа от договора.

Кроме того, направление писем об ошибочном отказе от договора не препятствует суду признать названный отказ незаконным.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Истцом – АО «Глобойл Терминал» подано заявление о зачете 3 000 рублей госпошлины, уплаченной заявителем чек-ордером от 25.06.2016, операция 31, по делу № А51-14832/2016, в счет уплаты госпошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ, пунктом 6 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению указанное заявление истца, поскольку сумма госпошлины, уплаченная заявителем чек-ордером от 25.06.2016, операция 31, на сумму 3 000 рублей по делу № А51-14832/2016, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета, что подтверждается справкой на возврат госпошлины от 23.06.2017 по делу №А51-14832/2016.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать недействительным досрочное расторжение в одностороннем порядке по инициативе Администрации городского округа Большой Камень договора аренды земельного участка № 654/04 от 12.08.2004, заключенного между ЗАО «Глобойл Терминал» и Администрацией города Большой Камень, оформленное письмом от 20.03.2017 № 04/16-652.

Взыскать с Администрации городского округа Большой Камень в пользу общества с ограниченной ответственностью «Н-Д» 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек судебных расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с Администрации городского округа Большой Камень в пользу акционерного общества «Глобойл Терминал» 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек судебных расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья М.Н. Гарбуз