Решение от 21 сентября 2020 г. по делу № А05-12316/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12316/2019
г. Архангельск
21 сентября 2020 года



Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Козловой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шангиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7, 14 сентября 2020 года дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163001, <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: 163000, <...>)

о взыскании 7 621 198 руб. 72 коп. и обращении взыскания на предмет залога,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.04.2016

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.04.2020,

от 3-го лица – не явился (извещен),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (далее – истец, ООО «Рубин инвест») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (далее – ответчик, ООО «Архстройперспектива») о взыскании 50 000 руб., в том числе 49 000 руб. части долга по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, 1 000 руб. части неустойки, начисленной за период с 03.12.2017 по 06.09.2019 и обращении взыскания на предмет залога: нежилое здание, расположенное по адресу: <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

В ходе судебного разбирательства истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил размер исковых требований до 7 621 198 руб. 72 коп., в том числе 6 467 700 долга по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, 1 153 498 руб. 72 коп. неустойки, начисленной за период с 05.12.2017 по 22.07.2020 и обращении взыскания на предмет залога: нежилое здание, расположенное по адресу: <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

Уточнение размера исковых требований принято судом.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 сентября 2020 года.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнения.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицом, извещенное надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства представителя в судебное заседание не направило, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие не представило, письменное мнение на иск не представило. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ.

Изучив письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части с учетом следующих обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела, 12.08.2015 между истцом (продавец по договору) и ответчиком (покупатель по договору) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец передает в собственность ответчика объект незавершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, МО «<...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора полная стоимость имущества составляет 26 500 000 руб., в том числе услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, подготовки земельного участка к строительству объекта – 20 000 000 руб., сумма, включающая в себя затраты застройщика по оплате аренды земельного участка непосредственно под строящимся объектом – 1 300 000 руб., оплата услуг подрядчика – 5 200 000 руб.

Продавец и покупатель договорились зачесть 12 215 000 руб., уплаченных непосредственно покупателем продавцу по другим договорам в счет уплаты по настоящему договору (п.2.2 договора).

Окончательный платеж в сумме 14 285 000 руб. продавец обязуется оплатить в следующем порядке:

- 10 000 000 руб. в течение 1 месяца с даты государственной регистрации договора;

- 2 142 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора;

- 2 143 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость 02.11.2017 (том 1, л.д.35-37) в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на спорный объект к ответчику на основании решений Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015, от 13.09.2017 по делу №А05-10191/2016.

Установлено, что в связи с уклонением ООО «Рубин инвест» от подачи заявления для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю как покупателю имущества по договору купли-продажи от 12.08.2015 права собственности на объект ООО «Архстройперспектива» обратилось в суд с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности к заявителю на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности объекта 7%, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, МО «Город Архангельск», <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, кадастровый номер 29:22:050509:1418 (дело № А05-10110/2015).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, исковые требования ООО «Архстройперспектива» удовлетворены.

ООО «Архстройперспектива» 14.05.2016 обратилось в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее –Управление Росреестра) с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на указанный объект.

Сообщением от 15.08.2016 № 29/001/075/2016-361, 29/001/120/2016-300 на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества и в государственной регистрации ипотеки в силу закона на этот объект.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017, вступившим в законную силу, по делу № А05-10191/2016 указанный отказ признан незаконным. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области Ненецкому автономному округу обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, расположенный по адресу: <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, а также осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона на указанный объект.

Как следует из материалов дела, окончательный платеж по договору купли-продажи произведен ответчиком частично 17.08.2015 в сумме 7 817 300 руб. путем проведения зачета, что подтверждается письмами от 12.08.2015, 17.08.2015 (3 том, л.д.144, 147), и сторонами спора не оспаривается.

В связи с тем, что оплата по договору купли-продажи ответчиком произведена в части, задолженность составила 6 467 700 руб. (14 285 000 руб. – 7 817 300 руб.), которую истец просит взыскать в судебном порядке.

Между сторонами заключен договор купли-продажи, отношения по которому регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьям 549, 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором купли-продажи от 12.08.2015 предусмотрено иное: окончательный платеж в сумме 14 285 000 руб. продавец обязуется оплатить в следующем порядке: 10 000 000 руб. в течение 1 месяца с даты государственной регистрации договора; 2 142 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора; 2 143 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора (п. 2.3 договора).

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Наличие задолженности в указанном размере подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к ответчику произведена 02.11.2017, принятые на себя обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены, задолженность в размере 6 467 700 руб. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, то она подлежит взысканию на основании статьей 309, 310, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 указанного Кодекса.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат начислению проценты на сумму этих средств в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации.

Истец просит взыскать проценты, начисленные за период с 05.12.2017 по 22.07.2020 в сумме 1 153 498 руб. 72 коп.

Ответчик не согласен с требованием о взыскании процентов, ссылаясь на то, что обязанность по передаче спорного объекта истцом не исполнена, передаточный акт между сторонами не подписывался, в связи с чем истец не несет убытков из-за неоплаты имущества, в то время как проценты за пользование чужими денежными средствами имеют компенсационную природу.

Данный довод ответчика отклоняется судом как ошибочный в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 ст. 463 ГК РФ предусмотрено право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар.

Судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности к ответчику произведена 02.11.2017 на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу №А05-10191/2016 по иску ООО «Архстройперспектива», также ранее ООО «Архстройперспектива» обращалось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности к заявителю (дело № А05-10110/2015), в течение всего срока действия договора покупатель не обращался к продавцу с требованием о передаче товара, не требовал возврата уплаченных денежных средств, напротив, в полной мере осуществляет права владения, пользования и распоряжения объектом, что подтверждается обращением 09.10.2019 с заявлением к администрации муниципального образования "Город Архангельск" о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4/194л от 28.02.2007 с кадастровым номером 29:22:050509:47, площадью 11 404 кв.м. по адресу: <...>, о включении истца в договор аренды земельного участка под спорным объектом, и оспариванием отказа администрации, выраженного в письме от 01.11.2019 № 18/119/14942 (дело №А05-919/2020). Доказательств того, что истец препятствует ответчику во владении или пользовании объектом ответчиком в материалы дела также не представлено.

Кроме того, сторонами в договоре предусмотрен такой порядок оплаты, который в свою очередь не зависит от передачи объекта, а связан с государственной регистрацией перехода права собственности (п.п.2.2, 2.3 договора). Поскольку государственная регистрация перехода права собственности произведена 02.11.2017, обязательство по оплате наступило для ответчика 04.12.2017, 09.01.2018, 02.02.2018 соответственно.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая указанного, принимая во внимание, что на дату вынесения решения суда, оплата имущества в полном объеме ответчиком не произведена, довод ответчика о неподписании сторонами передаточного акта не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате, в связи с чем требование о взыскании процентов за просрочку оплаты является законным и обоснованным.

Проверив правильность расчета процентов, представленного истцом, принимая во внимание, что истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ при определении даты начала просрочки по 2-му и 3-му платежам (проценты на сумму 2 142 000 руб. подлежат начислению с 10.01.2018, проценты на сумму 2 143 000 руб. подлежат начислению с 03.02.2018), суд находит требование истца в части взыскания процентов подлежащим удовлетворению в сумме 1 152 588 руб. 88 коп., во взыскании остальной части процентов суд отказывает.

Истец также просит обратить взыскание на имущество, проданное по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что оно находится в залоге в силу закона.

Ответчик, возражая против данного требования, ссылается на то, что поскольку обязанность по передаче спорного объекта истцом не исполнена, передаточный акт между сторонами не подписывался, залог, исходя из буквального содержания пункта 5 статьи 488 ГК, не возник.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проданным в кредит признается товар, оплата за который по условиям договора должна быть произведена через определенное время после его передачи покупателю.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017, вступившим в законную силу, по делу № А05-10191/2016 суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу осуществить также государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, расположенный по адресу: <...> между улицей Поморская и улицей Володарского.

Залог зарегистрирован в пользу истца 02.11.2017.

Учитывая, что задолженность по договору купли-продажи 12.08.2015 ответчиком до настоящего времени в полном объеме не погашена, залог в силу закона зарегистрирован на основании решения суда, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 12.08.2015 правомерно, и подлежит удовлетворению на основании статей 334, 339, 349, 350 ГК РФ, а довод ответчика об отсутствии залога на спорный объект в силу закона отклоняется судом как необоснованный.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьями 349, 350 указанного выше кодекса требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Согласно подпункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В целях определения начальной продажной цены заложенного имущества по ходатайству ответчика суд назначил проведение по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» ФИО3.

18 февраля 2020 года в материалы дела поступило экспертное заключение от 17 февраля 2020 года по итогам судебной экспертизы в рамках дела № А05-12316/2019.

Определением суда от 20.05.2020 суд назначил повторную экспертизу, поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности представленного экспертом ФИО3 заключения.

Проведение повторной экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Какова на дату проведения судебной экспертизы рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> между ул. Поморская и ул. Володарского с кадастровым номером 29:22:050509:1418?.

Согласно представленному экспертом ФИО4 заключению №104/20-СД от 30.06.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> между ул. Поморская и ул. Володарского с кадастровым номером 29:22:050509:1418 по состоянию на 23.06.2020 составляет с НДС 13 911 973 руб., в том числе: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47 под спорным объектом - 1 543 935 руб., рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства - 12 369 038 руб.

Истец своих предложений по оценке недвижимого имущества суду не представил, заключение №104/20-СД от 30.06.2020 не оспорил.

В связи с чем судом определяется, что продажа заложенного имущества осуществляется с публичных торгов, стоимость заложенного имущества устанавливается в размере 80% от суммы, указанной оценщиком в заключении, что составляет 11 129 578 руб. 40 коп.

Судом при вынесении настоящего решения определяется, что способом реализации заложенного имущества являются публичные торги.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по заявлению об обеспечении иска, по судебным экспертизам распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (ОГРН <***>) 7 620 288 руб. 88 коп., в том числе 6 467 700 руб. долга, 1 152 588 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 10 992 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскание на сумму 7 620 288 руб. 88 коп. обратить на следующее заложенное имущество общества с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (ОГРН <***>): нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, МО «<...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

Продажу имущества произвести с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость нежилого здания с правом аренды земельного участка в общей сумме 11 129 578 руб. 40 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 53 106 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (ОГРН <***>) 04 руб. 70 коп. в возмещение судебных расходов.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья


М.А. Козлова