Решение от 31 января 2023 г. по делу № А70-17969/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17969/20222
г. Тюмень
31 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 31 января 2023 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

ООО «Передовик» ИНН <***>

к ООО «АЙРА ТОРРЕС» ИНН <***>

о признании недостоверным Отчета об оценке от 04.07.2022 № 562/522,

третье лицо - судебный пристав-исполнитель Саракташского РОСП Оренбургской области ФИО2,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

ООО «Передовик» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «АЙРА ТОРРЕС» (далее – ответчик, оценщик) о признании недостоверным Отчета об оценке от 04.07.2022 № 562/522.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав-исполнитель Саракташского РОСП Оренбургской области ФИО2 (далее также судебный пристав исполнитель ФИО2).

Участники судебного процесса своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца, представителя ответчика и судебного пристава-исполнителя.

Согласно представленному отзыву на иск ответчик против заявленных требований возражает.

Истцом в материалы дела представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета оценки, которое мотивировано несогласием с итоговым результатом оценки.

Данное ходатайство судом отклонено ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Учитывая предмет и обстоятельства спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы по определению действительной стоимости объекта оценки, указанного в отчете об оценке от 04.07.2022 № 562/522, выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС», ввиду следующего.

Несогласие истца с результатом организованной судебным приставом-исполнителем оценки, безусловным основаниями для назначения судебной экспертизы не является.

Кроме того, статистическая природа рынка и вытекающий разброс большинства исходных рыночных данных, в том числе по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа, неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно приводят к объективным различиям в расчетах, не связанных с какими-либо нарушениями.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В производстве Саракташского РОСП находится на исполнении сводное исполнительное производство № 932/20/56031-СД в отношении ООО «Передовик», в рамках которого судебным приставом-исполнителем ФИО2 20.09.2020 произведен арест принадлежащего должнику следующего имущества - 13/189 доля в праве на земельный участок, площадью 27 972 000 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский р-н, с/с Александровский, кадастровый номер: 56:26:0000000:5038.

В соответствии с п.2 ч.4 ст.85 Федерального закона от 02.10.2002 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) для определения рыночной стоимости арестованного имущества был привлечён независимый оценщик – ООО «АЙРА ТОРРЕС».

Согласно отчёту оценщика от 04.07.2022 № 562/522 рыночная стоимость арестованного имущества на дату оценки составила 13 356 800 руб.

Отчет был направлен должнику 12.08.2022 по электронной почте.

Судебный пристав-исполнитель принял вышеназванный отчет и утвердил установленную в нем стоимость.

Не согласившись с указанным отчетом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В силу частей 3 и 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки, в том числе, вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления о принятии такой оценки, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Доводы истца относительно произведённой оценки сводятся к тому, что указанная в отчетах об оценке стоимость имущества не соответствует рыночной, оценщик нарушил ряд норм, установленных ФСО: в задании на оценку не указаны:

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В отчете не указаны реквизиты должника (полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость объекта оценки. Оценщиком использованы объекты-аналоги, обладающие иными характеристиками и находящиеся в других районах Оренбургской области, хотя на дату оценки на рынке присутствуют аналоги по Саракташскому району и соседним районам.

Указанные доводы судом отклоняются ввиду следующего.

Отчет ООО «АЙРА ТОРРЕС» от 04.07.2022 № 562/522 выполнен в соответствии с государственным контрактом на оказание услуг по оценке арестованного имущества от 13.12.2021 №6/22-ЭА. Объектом оценки явилось вышеуказанное арестованное имущество для целей его реализации в рамках исполнительного производства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, № 7, утверждёнными приказами Минэкономразивтия России от 20.05.2015 № № 297, 298, 299, от 25.09.2014 № 611, Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными решением Совета СРО «РАО».

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее по тексту - ФСО № 1), согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298 утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В результате рассмотрения отчетов об оценке установлено, что в ходе определения рыночной стоимости объекта оценки был применен сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж.

Оценка произведена в следующей последовательности:

1. Выбор и установление цены аналогов;

2. Выбор элементов и единиц сравнения и проведение сравнительного анализа;

3. Обоснование размера корректировок;

4. Анализ достаточности и достоверности информации;

5. Корректировка значений единиц сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения, расчет скорректированной стоимости;

6. Заключение по сравнительному подходу.

В рассматриваемом отчете в соответствии с данными требованиями оценщиком обоснован выбор сравнительного подхода.

Согласно п. 5 ФСО № 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

В отчете дан полный анализ рынка объектов оценки, описание процесса оценки объектов оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный и образовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства; оценщик является членом саморегулируемой организации, гражданская ответственность оценщика и организации с которой им заключен трудовой договор застрахована.

В соответствии с постановлением о назначении специалиста судебный пристав-исполнитель постановил предупредить специалиста об установленной законодательством за отказ или уклонение от дачи заключения или за дачу заведомо ложного заключения, таким образом, оценщик предупрежден о предусмотренной законом ответственности. Методологических или математических нарушений в рамках отчетов допущено не было. В отчетах учтено фактическое состояние объекта оценки на дату оценки.

В разделе «Задание на оценку» (стр. 5 отчета) указаны все обязательные сведения об объекте оценки.

Выбранные объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующим факторам: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, условия рынка, дата оценки, категория земель, разрешенное использование, местоположение, общая площадь.

При этом арбитражный суд не принимает в качестве обстоятельства, свидетельствующего о недостоверности Отчета, довод заявителя о том, что на территории объектов-аналогов имеются постройки и сооружения, поскольку наличие последних лишь увеличивает стоимость объектов-аналогов, что в свою очередь увеличивает и стоимость объекта оценки.

В разделе «Корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, расчет скорректированной стоимости» приводятся корректировки на местоположение объекта оценки и объектов - аналогов, а конкретно их удаленность от областного центра. Введение соответствующих корректировок используют для учета экономических преимуществ и недостатков оцениваемых объектов по сравнению с выбранными аналогами. Так же вводятся корректировки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми объектами и их аналогами.


Таким образом, определенная в отчете рыночная стоимость признается достоверной и действительной.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

На основании вышеизложенных обстоятельств, суд делает вывод, что определенная оценщиком наиболее вероятная цена продажи (с учетом понижения на условия реализации согласно ФСО № 12) является начальной ценой аукциона, и в силу закона может быть скорректирована реальным спросом в ходе торгов.

Указанное согласуется со сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2020 №Ф05-19698/2020 по делу № А40-5471/2020).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное. При этом, расхождение установленной другими оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Учитывая изложенное, арбитражный суд не усматривает оснований для признания недостоверным отчета ответчика об оценке от 04.07.2022 № 562/522.

Руководствуясь ст.ст.167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Коряковцева О.В.