Решение от 23 июня 2022 г. по делу № А50-23455/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-23455/2021
23 июня 2022 года
город Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 15 июня 2022 года. Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пастуховой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021г. №133/21-159,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.03.2021г., паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность в деле, паспорт,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее по тексту – Истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее по тексту – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09 июля 2021 года №133/21, изложив пункт 1.4 договора в редакции истца, а именно: «Цена Объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 03 августа 2021 года №077/07.21 составляет 8 400 000 (восемь миллионов четыреста тысяч) рублей (без учета НДС)». Приложение №1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной.

Определением от 28.09.2021г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пермского края, дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Стороны уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. В обоснование своей позиции истец указал, что 23.04.2021г. направил в адрес ответчика письмо с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества, однако выкупная стоимость объектов, предложенная Управлением в размере 29 287 680 руб., по мнению истца, является завышенной. Предложенный истцом протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности, в котором стоимость объектов составила 8 400 000 руб. была отклонена ответчиком, что привело к разногласиям между сторонами относительно цены выкупаемого имущества.

От ответчика поступил письменный отзыв на иск, документы в обоснование доводов, изложенных в отзыве. Представитель ответчика указал на необходимость проведения по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

12.10.2018г. между ИП ФИО3 (далее – Арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее – Арендодатель) был заключен Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» № нп/2018/88, по условиям которого во временное пользование Истца передано нежилое помещение, общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: <...>.

23.04.2021г. Истец направил в адрес Ответчика письмо б/н, в котором просил реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: <...>, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 9 Закона № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ответчик направил в адрес Истца письмо № 18-01-9/702 от 09.07.2021г., договор купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21 - 159 от 09.07.2021г. в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта недвижимости составила 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Посчитав, что рыночная стоимость спорных объектов является необоснованно завышенной, Истец обратился к ИП ФИО4 с целью провести независимую оценку рыночной стоимости вышеуказанного объекта. В соответствии с отчетом № 077/07.21 от 03.08.2021г. рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб., что значительно меньше цены, указанной Управлением в проекте Договора купли-продажи.

05.08.2021г. Истец направил в адрес Управления отчет ИП ФИО4 и протокол разногласий по пункту 1.4 договора, предложив ответчику выкупить объект недвижимости по цене раной 8 400 000 руб.

Письмом №СЭД-142-18-01-11-2137 от 17.08.2021г. «О направлении протокола согласования разногласий» Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Разногласия между истцом и ответчиком относительно цены выкупаемого имущества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

На основании ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по пене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном 7 законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

02.12.2021г. в рамках рассмотрения настоящего спора по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено предложенному истцом эксперту, частнопрактикующему оценщику ФИО5, производство по делу приостановлено на основании пункта 1 части 1 статьи 144, пункта 4 статьи 145 АПК РФ.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021г.?

17.12.2021г. в арбитражный суд от эксперта поступило заключение эксперта ФИО5 №70/2021. Отвечая на вопрос, поставленный судом, эксперт указывает, что рыночная стоимость вышеуказанного помещения составляет 9 314 000 руб.

20.01.2022г. протокольным определением производство по делу было возобновлено на основании статей 146, 147 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство об изменении исковых требований, согласно которым, истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, изложив пункт 1.4 указанного договора в редакции истца, а именно: «Цена Объекта согласно экспертного заключения №70/2021 от 15.12.2021г. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:040009.7:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: <...>: по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 9 314 000 (девять миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей». Приложение 1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости, а также взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины и экспертизе. Ходатайство истца рассмотрено и удовлетворено, изменение иска принято судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление возражало против выводов эксперта ФИО5, заявило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы ввиду заниженной цены выкупа объекта муниципальной собственности, определенной в заключении эксперта.

Определением арбитражного суда от 17.02.2022г. по делу назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено представленной Управлением экспертной организации – ООО «Оценка-Консалтинг» эксперту ФИО6.

В соответствии с представленным в материалы дела Заключением эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:040009.7:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: <...>: по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 16 484 000 руб.

01.06.2022г. от истца поступило ходатайство относительно экспертного заключения ФИО6, согласно которому, по мнению истца, при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение используемых в расчетах объектов аналогов с объектом оценки, некорректно выявлены различия объектов аналогов с объектом оценки, а также выявлен иные отступления от требований федеральных стандартов оценки, подлежащих применению экспертами при проведении оценки.

14.06.2022г. от управления в материалы дела поступил письменный отзыв на позицию истца, согласно которому управление не считает стоимость объекта оценки, установленную экспертом ФИО6 завышенной, указывает, что выбранные экспертом аналоги не увеличивают ее, а уменьшают, поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества в 2021 году значительно выросла по сравнению в аналогами 2020 года.

По итогам проведенных в рамках рассмотрения настоящего дела, и в процессе досудебной подготовки заключений, в материалах имеется два оценочных отчета о рыночной стоимости объекта, а также два заключения экспертов с установлением следующих размеров рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723:

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Управлением – рыночная стоимость объекта определена в размере 29 287 680 руб.

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №077/07.21 от 03.08.2021г. ИП ФИО4 представленный ИП ФИО3 – стоимость объекта определена в размере 8 400 000 руб.

Заключение эксперта ФИО5 №70/2021. от 17.12.2021г. – стоимость объекта определена в размере 9 314 000 руб.

Заключение эксперта №22/34 от 11.05.2022г. ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 – стоимость объекта определена в размере 16 484 000 руб.


Рассмотрев представленные в материалы дела Заключения и отчеты в их взаимосвязи и совокупности, проанализировав вышеуказанные нормы права, рассмотрев доводы и возражения сторон относительно сделанных экспертом выводов, приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие в связи с заключением Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г., следует урегулировать, изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена Объекта согласно Заключению эксперта от 11.05.2022г. №22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021г. составляет 16 484 000 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС).

Противоречий в выводах эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности сведений и правильности проведенной экспертизы, не установлено, отчет не содержит неясностей либо противоречий.

Письменная позиция представителя истца относительно того, что экспертом в противоречие с Федеральными стандартами оценки не применен доходный метод оценки, выбраны ненадлежащие объекты-аналоги, применены понижающие корректировки на площадь к объектам аналогам, на физический износ объекта, на местоположение по соотношению цен на иную недвижимость, не нашла своего подтверждения в Экспертном заключении.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску относится на ответчика в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г., изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена Объекта согласно Заключению эксперта от 11.05.2022г. №22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021г. составляет 16 484 000 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)».

Приложение №1 к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г., скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, город Березники, площадь Советская, д. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.В. Батракова