Решение от 14 мая 2018 г. по делу № А32-25445/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-25445/2017


г. Краснодар «14» мая 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 14 мая 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-25445/2017


по иску заместителя прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования Кущевский район в лице администрации муниципального образования Кущевский район


к администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района, администрация муниципального образования Кущевский район, акционерному обществу фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>),


при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,


при участии в судебном заседании прокурора Сыса Н.А. (служебное удостоверение),



УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования Кущевский район в лице администрации муниципального образования Кущевский район к администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района, акционерному обществу фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный 01.08.2016 между администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и АО фирма «Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева» договор №1706005010 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 81 687 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:58, расположенного по адресу: <...>;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации в ЕГРП от 30.08.2016 №23-23/006-23/006/801/2016-7298/2) права аренды АО фирма «Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева» на земельный участок площадью 81 687 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:58, расположенный по адресу: <...>; возложить на АО фирма «Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева» обязанность возвратить администрации муниципального образования Кущевский район по акту приема-передачи указанный земельный участок;

- признать недействительным (ничтожным) заключенный 29.04.2016 между администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева договор аренды №1706005007 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 56 141 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:59, расположенного по адресу: <...>;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 01.06.2016 №23-23/006-23/006/801/2016-3769/2) права аренды АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на земельный участок площадью 56 141 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:59, расположенный по адресу: <...>; возложить на АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева обязанность возвратить администрации муниципального образования Кущевский район по акту приема-передачи указанный земельный участок;

- признать недействительным (ничтожным) заключенный 26.04.2016 между администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева договор аренды №1706005006 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 43 736 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:60, расположенного по адресу: <...>;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 01.06.2016 №23-23/006-23/006/801/2016-3763/2) права аренды АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на земельный участок площадью 43 736 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:60, расположенный по адресу: <...>; возложить на АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева обязанность возвратить администрации муниципального образования Кущевский район по акту приема-передачи указанный земельный участок;

- признать недействительным (ничтожным) заключенный 29.06.2016 между администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева договор №3 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7 268 кв. м с кадастровым номером 23:17:0602004:191, расположенный по адресу: <...>;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 03.08.2016, запись в ЕГРП 23-23/006-23/006/801/2016-5974/1) права собственности АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на земельный участок площадью 7 268 кв. м с кадастровым номером 23:17:0602004:191, расположенный по адресу: <...>; возложить на АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева обязанность возвратить администрации муниципального образования Кущевский район по акту приема-передачи указанный земельный участок, а администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района возвратить указанному обществу денежные средства в размере 13 954 руб. 56 коп., полученные от продажи данного земельного участка.

Исковые требования мотивированы предоставлением земельных участков в аренду и в собственность для эксплуатации зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, площадь которых существенно превышает необходимую для эксплуатации объектов недвижимости. Площадь застройки спорных земельных участков не соответствует плотности застройки для данного типа сельскохозяйственных предприятий. Минимальная плотность застройки на спорных земельных участках составляет 30 – 32 процента, тогда как в соответствии с Правилами землепользования и застройки Полтавченского сельского поселения Кущевского района максимальный процент застройки в границах спорных земельных участков составляет от 60 до 80 процентов. Оспариваемыми сделками нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорных земельных участков, которые необоснованно предоставлены в обществу в упрощенном порядке (без проведения торгов), несмотря на отсутствие на их большей части объектов недвижимости. Также нарушены права муниципального образования Кущевский район, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом. Договоры аренды земельных участков и договор купли-продажи земельного участка являются по приведенным основаниям недействительными (ничтожными) сделками. В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных муниципальными органами.

Определением от 25.09.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования Кущевский район.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 05 по 13 февраля 2018 года, представитель прокуратуры Краснодарского края настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Представители ответчиков в судебное заседание 05 – 13 февраля 2018 года не явились. От Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представитель которого в судебные заседания не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 5, л.д. 96 – 100).

В отзыве ответчик АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева привел следующие доводы. Законом не установлены ограничения максимальной площади земельного участка, предоставляемого в аренду или в собственность сельскохозяйственным предприятиям. В соответствии с Градостроительным регламентом Полтавченского сельского поселения Кущевского района спорные земельные участки находятся в зоне объектов сельскохозяйственного назначения, максимальная площадь земельного участка в данной зоне не подлежит ограничению. Законодательством не установлено ограничений по максимальному размеру предоставления земельного участка в аренду или в собственность юридическому лицу – сельскохозяйственному предприятию. Площадь спорных земельных участков соответствует сложившемуся порядку фактического землепользования. Земельные участки данной площади были предоставлены в аренду в 2006 году, вследствие истечения срока действия договоров аренды они были расторгнуты с заключением новых договоров тех же участков, которые в настоящее время оспариваются прокурором. Все расположенные на спорных земельных участках объекты недвижимости представляют собой единый недвижимый комплекс. Возврат земельных участков в порядке реституции невозможен, поскольку на земельных участках расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости. Законом не установлено ограничений максимальной площади земельного участка, предоставляемого сельскохозяйственному предприятию (т. 2, л.д. 3 – 12).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения прокурора, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в соответствующей части.

Как следует из материалов дела, АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее - общество) обратилось к главе Полтавченского сельского поселения Кущевского района с заявлениями о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58 общей площадью 81 687 кв. м, 23:17:0601001:59 общей площадью 56 141 кв. м, 23:17:0601001:60 общей площадью 43 736 кв. м, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на новый срок 49 лет, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, с расторжением ранее заключенных договоров аренды указанных земельных участков №1706001195 от 09.06.2006, №1706001208 от 19.06.2006, №1706001209 от 19.06.2006 (т. 1, л.д. 31, 64, 95).

Постановлением от 01.08.2016 №129 администрация Полтавченского сельского поселения Кущевского района на основании статей 11 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и заявления общества в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, предоставлен обществу из земель сельскохозяйственного назначения в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м, расположенный на территории Полтавченского сельского поселения, по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с. Полтавченское. Улица Советская, 1а, в аренду сроком на 49 лет с видом разрешенного использования – для эксплуатации здания механической мастерской, конторы и кухни бригады (т. 1, л.д. 33 – 34).

В соответствии с сообщением о зданиях, сооружениях, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:58, на данном земельном участке расположены здание механической мастерской общей площадью 396,3 кв. м, дом бытовка общей площадью 22,7 кв. м, кухня бригады общей площадью 22,4 кв. м, зданий конторы бригады общей площадью 66,3 кв. м (т. 1, л.д. 32).

Администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и обществом заключен договор от 01.08.2016 №1706005010 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания механической мастерской, конторы и кухни бригады, сроком до 01.08.2056 (т. 1, л.д. 35 – 42).

01.08.2016 администрацией Полтавченского сельского поселения и обществом было подписано соглашение №11 о расторжении договора аренды от 09.06.2006 №1706001195 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м. которое прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (т. 2, л.д. 220 - 221).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2016 №23/006/002/2016-956 на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:58 зарегистрирована аренда в пользу АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на основании договора аренды от 01.08.2016 №1706005010 (т. 1, л.д. 50 – 52).

Постановлением администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района от 29.04.2016 №78 предоставлен обществу в аренду на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Полтавченский с/о, х. Красная Слободка, ул. Степная, 1, в аренду сроком на 49 лет с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий механической мастерской, конторы, кухни бригады и склада ГСМ (т. 1, л.д. 65 – 66).

Администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и обществом заключен договор от 29.04.2016 №1706005007 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий механической мастерской, конторы, кухни бригады и склада ГСМ, сроком до 29.04.2065 (т. 1, л.д. 67 – 74).

28.04.2016 администрацией Полтавченского сельского поселения и обществом заключено соглашение №6 о расторжении договора аренды от 19.06.2006 №1706001208 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м, которое прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (т. 2, л.д. 200 – 202).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.11.2016 №23/006/002/2016-955 на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м зарегистрирована аренда в пользу АО фирма «Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева» на основании договора аренды от 29.04.2016 №1706005007 (т. 2, л.д. 82 – 83).

Постановлением администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района от 26.04.2016 №77 предоставлен обществу в аренду из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м в аренду сроком на 49 лет с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий механической мастерской и конторы бригады (т. 1, л.д. 96 – 97).

Администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и обществом заключен договор от 26.04.2016 №1706005006 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий механической мастерской и конторы бригады, сроком до 26.04.2065 (т. 1, л.д. 20 – 27).

25.04.2016 администрацией Полтавченского сельского поселения и обществом было заключено соглашение №5 о расторжении договора аренды от 19.06.2006 №1706001209 в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60, соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (т. 2, л.д. 241 – 243).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.11.2016 №23/006/002/2016-954 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 зарегистрирована аренда в пользу АО фирма «Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева» на основании договора аренды от 26.04.2016 №1706005006 (т. 1, л.д. 101 – 103).

Постановлением администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района от 29.06.2016 №119 предоставлен в собственность обществу за плату земельный участок площадью 7268 кв. м с кадастровым номером 23:17:0602004:191 с разрешенным использованием: для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов (т. 1, л.д. 112 – 113).

Администрацией Полтавченского сельского поселения и обществом заключен договор от 04.07.2016 №3 купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 7 268 кв. м с кадастровым номером 23:17:0602004:191 с разрешенным использованием: для эксплуатации здания склада горюче-смазочных материалов. Расположенный на участке объект недвижимости находится в собственности покупателя. Стоимость земельного участка определена в размере 13 954 рубля 56 копеек (т. 1, л.д. 114 – 118).

Обществом произведена оплата за земельный участок в размере 13 954 рубля 56 копеек по платежному поручению №31435 от 01.07.2016 (т. 3, л.д. 22).

29.06.2016 администрацией Полтавченского сельского поселения и обществом заключено соглашение №10 о расторжении договора аренды от 09.06.2006 №1706001194 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв. м в связи с окончанием срока действия договора аренды, зарегистрированное Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (т. 3, л.д. 18 – 20).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.11.2016 №23/006/002/2016-946 земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв. м зарегистрировано 03.08.2016 право собственности АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (т. 1, л.д. 125 – 126).

Прокурором представлены в материалы дела в обоснование довода о несоразмерности площади земельных участков письма управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кущевский район и ООО «Архитектурно-градостроительный центр», в которых указано следующее.

Площадь земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:17:0601001:58 составляет 81 687 кв. м, площадь, занятая под зданиями и сооружениями (здание механической мастерской, здание конторы бригады, дом бытовка, кухня бригады) составляет 507,70 кв. м. Плотность застройки данного земельного участка составляет 0,62%, что не соответствует минимальной плотности застройки для данного типа сельскохозяйственных предприятий. При площади застройки, равной 507,7 кв. м, проектная площадь земельного участка должна составлять 1692,0 кв. м (письмо управления архитектуры и градостроительства администрации МО Кущевский район от 14.11.2016 №07-07/1753 – т. 1, л.д. 61 – 62). В соответствии с письмом ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 11.12.2016 №20 суммарная площадь объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:58, составляет 507,7 кв. м, которые могут размещаться на земельном участке площадью 1692,3 – 1586,6 кв. м (т. 1, л.д. 63).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Полтавченский, х. Красная Слободка, ул. Степная, 1, составляет 56 141 кв. м, площадь, занятая под зданиями и сооружениями (здания механической мастерской, конторы, кухни бригады, склад ГСМ) составляет 624,20 кв. м. При указанной плотности застройки земельного участка (1,11%) проектная площадь земельного участка должна составлять 2080,0 кв. м (письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кущевский район от 14.11.2016 №07-07/1754 – т. 1, л.д. 92 – 93). В соответствии с письмом ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 11.12.2016 №19 при суммарной площади объектов 624,2 кв. м объекты недвижимости могут размещаться на земельном участке площадью 2080,7 – 1950,6 кв. м (т. 1, л.д. 94).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 составляет 43 736 кв. м, площадь под зданиями и сооружениями (здание механической мастерской и здание конторы бригады) составляет 476,20 кв. м. При площади застройки равной 476,20 кв. м проектная площадь земельного участка должна составлять 1587,0 кв. м (письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кущевский район от 14.11.2016 №07-07/1755 – т. 1, л.д. 108 – 109). В соответствии с письмом ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 11.12.2016 №18 здание механической мастерской и здание конторы бригады суммарной площадью застройки 476,2 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:60, могут размещаться на земельном участке площадью 1587,3 – 1488,1 кв. м (т. 1, л.д. 110).

Площадь под зданием склада ГСМ, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7268 кв. м, составляет 18,4 кв. м, при площади застройки, равной 18,4 кв. м, проектная площадь земельного участка должна составлять 62,0 кв. м (письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кущевский район от 14.11.2016 №07-07/1756 – т. 1, л.д. 129 – 130). В соответствии с письмом ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 11.12.2016 №10 здание склада ГСМ площадью застройки 18,4 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0602004:191, может размещаться на земельном участке площадью 61,3 – 57,5 кв. м (т. 1, л.д. 131).

Стороны с ходатайством о назначении судебной землеустроительной экспертизы для определения площади земельных участков, необходимых для размещения объектов недвижимости ответчика, не обратились, при этом в определениях об отложении судебного разбирательства, в судебных заседаниях суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной землеустроительной экспертизы, однако представитель ответчика от назначения судебной экспертизы прямо отказался.

В опровержении доводов прокурора о чрезмерности площади земельных участков, переданных администрацией поселения обществу в аренду и в собственность, общество представило подготовленное по его заказу техническое заключение кадастрового инженера ФИО1 по результатам землеустроительного, строительно-технического исследования от 27.10.2017 №52/2017 (т. 5, л.д. 1 – 92).

В соответствии с данным техническим заключением кадастрового инженера ФИО1 площадь земельных участков, необходимая и достаточная для эксплуатации расположенных на участках объектов недвижимости, с учетом, в том числе фактического использования земельных участков, принята соответствующей фактической площади спорных земельных участков.

Однако арбитражный суд с данным заключением согласиться не может.

При расчете площади застройки спорных земельных участков экспертом принимались во внимание площади также объектов, которые не указаны в договорах аренды и в договоре купли-продажи земельного участка, - навесы, открытые технологические установки для хранения ёмкостей ГСМ, погрузочно-разгрузочные бетонные площадки, открытые склады различного назначения, открытые площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, а также обозначенные экспертом «иные сооружения».

При осмотре спорных земельных участков представители прокуратуры и администраций не присутствовали, о чем прямо указано в данном техническом заключении, и из содержания данного заключения и приложенных к нему документов не следует, что экспертом предпринимались меры по извещению сторон о времени и месте проведения осмотра спорных земельных участков и расположенных на них объектов, доказательств извещения сторон о проведении такого осмотра в представленном ответчиком техническом заключении не содержится.

Отсутствие доказательств извещения сторон о проведении совместного осмотра спорных земельных участков и расположенных на них объектов является существенным процессуальным недостатком представленного ответчиком технического заключения, который не позволяет принять данное заключение как достоверное и бесспорное доказательство нахождения на спорных земельных участков объектов недвижимости, которые остались не упомянутыми в оспариваемых в настоящем деле договорах аренды и купли-продажи земельных участков.

В приложении к техническому заключению кадастрового инженера от 27.10.2017 №52/2017 отсутствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастровые паспорта объектов, которые кадастровый инженер относится к недвижимому имуществу при определении площади застройки спорных земельных участков.

В результате отнесения к самостоятельным объектам недвижимости таких объектов, которые таковыми в действительности не являются (открытые площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственной техники и механизмов, навесы, погрузочно-разгрузочные бетонные площадки, открытые технологические установки для хранения ёмкостей ГСМ), площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 составила 18 054 кв.м (т. 5, л.д. 33); площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 составила 23 900 кв. м (т. 5, л.д. 37), площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 составила 13 639 кв. м (т. 5, л.д. 42); площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 составила 2 273 кв. м (т. 5, л.д. 46). В результате кадастровый инженер ФИО1 в заключении от 27.10.2017 №52/2017 пришла к выводу о том, что необходимой и достаточной для эксплуатации объектов с учетом их назначения, а также их фактического использования является фактическая площадь спорных земельных участков.

Между тем, суд не может согласиться с отнесением к объектам недвижимости таких объектов как открытые площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственной техники и механизмов, навесы, погрузочно-разгрузочные бетонные площадки, открытые технологические установки для хранения ёмкостей ГСМ.

Также суд не может согласиться с выводом кадастрового инженера ФИО1 об отнесении расположенных на спорных участках объектов к единому комплексу недвижимого имущества, единому недвижимому комплексу.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (статья 133.1 Гражданского кодекса).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категории недвижимого, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Отсутствие у органа, уполномоченного на распоряжение находящимся в государственной собственности земельным участком, судебного спора с лицом, испрашивающим в собственность или в аренду такой участок, относительно права на расположенные на участке объекты, не означает отсутствие у суда, разрешающего спор об отчуждении в частную собственность соответствующего земельного участка, обязанности дать правовую оценку зданиям и сооружениям, с наличием которых заявитель связывает свое исключительное право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка определенной площади.

Верховный Суд Российской Федерации в ряде определений указал следующее:

- «В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 Постановлению Пленума №25, не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект» (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу №А51-12453/2014);

- «По своим техническим параметрам авторынок представляет собой открытую асфальтовую площадку с ограждением и не обладает необходимыми признаками недвижимого имущества, установленными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный объект согласно положениям пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не является самостоятельным недвижимым имуществом, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором он расположен. Поскольку спорный объект не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности общества на такое имущество нарушает права собственника земельного участка - администрации, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий» (Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 309-ЭС15-16806 по делу N А47-3601/2013);

- «Полагая, что у общества имеется право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку он расположен в границах асфальтовой площадки как объекта недвижимости, суды приняли во внимание состоявшиеся судебные акты по делам, в которых оспаривалось зарегистрированное право общества на этот объект. Между тем, поскольку в указанных судебных актах не содержится выводов о наличии у спорного объекта - асфальтовой площадки признаков недвижимости, а также соответствующей для такого вывода мотивировки, а заявление общества о предоставлении земельного участка обосновано необходимостью эксплуатации этого имущества как недвижимостью, судам следовало при рассмотрении настоящего дела устранить всякие противоречия относительно принадлежности асфальтовой площадки к недвижимости. При этом Судебная коллегия принимает также во внимание принятое Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 в пункте 38 разъяснение о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Таким образом, признание асфальтовой площадки не объектом недвижимости исключает возможность предоставления земельного участка под ней в собственность» (Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 304-КГ15-8395 по делу N А67-8170/2012);

- «Автомобильная стоянка, право собственности на которую зарегистрировано за обществом, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не обладает признаками недвижимого имущества. Основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка, которая несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, улучшая его полезные свойства. Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. В пункте 38 постановления Пленума N 25 указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности на спорную автостоянку, состоящую из асфальтового замощения, будки охранника, забора и ворот, как на одну недвижимую вещь, не является безусловным основанием для ее отнесения к объектам недвижимости» (Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 306-ЭС15-17797 по делу №А65-983/2015);

- «По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Таким образом, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 - 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению» (Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014).

Таким образом, как указал Верховный Суд Российской Федерации, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из материалов дела усматривается, что под стоянками сельскохозяйственной техники обществом и привлеченным им кадастровым инженером понимаются открытые площади для хранения техники, представляющие собой поросшую травой землю, без какого-либо капитального замощения, ограждения или иного обустройства (т. 3, л.д. 37 – 53; т. 5, л.д. 63, 68 – 76).

Таким образом, поскольку спорные земельные участки, как следует из материалов дела, сформированы в соответствии с фактически сложившимся землепользованием, в том числе для размещения объектов, не являющихся недвижимостью, общество не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение земельных участков в аренду или в собственность без торгов.

Между тем, статьи 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса предусматривают исключительное право на приобретение в собственность или в аренду без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.

Материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются зданиями, сооружениями (капитальными объектами), обществу необходимы спорные земельные участки указанной в кадастровых паспортах и в оспариваемых договорах площадью.

Доводы общества об исключении из Земельного кодекса требований к установлению соразмерности площади испрашиваемого земельного участка для размещения и эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости арбитражным судом отклоняются как необоснованные и противоречащие смыслу соответствующих положений Земельного кодекса.

При этом право собственности общества на расположенные на спорных земельных участках объекты как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Доказательств такой регистрации обществом не представлено.

Использование всех вышеперечисленных объектов в составе материально-технической базы сельскохозяйственного предприятия не дает обществу права на выкуп или право на аренду земельного участка в исключительном порядке, поскольку статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса говорят об исключительном праве на приобретение земельного участка в собственность применительно к собственникам только зданий или сооружений, но не какой-либо совокупности производственных объектов, объединенных общим назначением, в том числе производственных или складских баз.

Аналогичный правовой подход выражен, в частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2016 по делу №А32-8422/2016, оставленном без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2017.

Заключение администрацией и правопредшественником общества договоров аренды спорных земельных участков в 2006 году (т. 1, л.д. 139 – 184; т. 2, л.д. 180 – 240; т. 3, л.д. 1 - 17) само по себе не дает обществу права на выкуп или на аренду спорных земельных участков в исключительном порядке без проведения торгов, поскольку данные земельные участки не формировались специально для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора, упомянутых в оспариваемых договорах аренды и купли-продажи.

Как видно из представленных в материалы дела межевых дел спорных земельных участков, они формировались в 2006 году по фактическому землепользованию, безотносительно к расчету площади, необходимой для эксплуатации расположенных на земельных участках конкретных объектов недвижимости (т. 3, л.д. 67 – 189; т. 4, л.д. 1 – 60; л.д. 79 – 119).

Предоставленные обществом справки о нахождении на территории спорных земельных участков сельскохозяйственной техники, оборудования и обслуживающего персонала могут свидетельствовать только о фактическом использовании обществом спорных участков, но не являются обоснованием необходимости земельных участков данной площади для эксплуатации расположенных на участках объектов недвижимости (т 4, л.д. 123 – 133).

Таким образом, обществом не доказано исключительное право на предоставление без торгов в аренду или в собственность спорных земельных участков указанной в договорах площади, поскольку не обоснована необходимость площади спорных земельных участков для эксплуатации именно тех объектов недвижимости, которые поименованы в оспариваемых договорах аренды и в договоре купли-продажи.

Представленное обществом заключение кадастрового инженера от 27.10.2017 №52/2017 доказательством необходимости площади спорных земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости, указанных в договорах аренды и в договоре купли-продажи земельных участков, являться не может, поскольку построено на ошибочном отнесении к объектам недвижимости открытых мест хранения сельскохозяйственной техники, оборудования, инвентаря, и иных объектов, которые недвижимым имуществом не являются. Доказательств отнесения данных объектов к недвижимому имуществу обществом не представлено, отсутствуют такие доказательства и в техническом заключении кадастрового инженера от 27.10.2017 №52/2017.

Ссылка кадастрового инженера в указанном заключении на включение в площадь застройки предприятий также площадей, занятых навесами, открытыми технологическими и другими установками, площадками погрузочно-разгрузочных устройств, выгулов для животных, птиц и зверей, площадок для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, открытых складов различного назначения, сделанная в соответствии с СП 19.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-97-76, не может быть принята во внимание, поскольку для реализации исключительного права (без проведения торгов) приватизации земельных участков или их предоставления в аренду значение имеют только здания и сооружения, к которым в соответствии со статьей 130 ГК РФ не могут быть отнесены открытые площадки для стоянок автомобилей, навесы, выгулы для животных, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки и иные объекты, не относящиеся по нормам гражданского законодательства к недвижимому имуществу. Технические нормативы и правила не могут подменять норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих понятие объектов недвижимого имущества.

Кроме того, спорные земельные участки предоставлялись в аренду и в собственность не для эксплуатации материально-технической базы сельскохозяйственного предприятия, а для размещения и эксплуатации конкретных объектов недвижимости, расположенных на этих участках и прямо указанных в договорах аренды и в договоре купли-продажи.

Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает какого-либо исключительного права на предоставление земельных участков государственной или муниципальной собственности для эксплуатации совокупности объектов недвижимости сельскохозяйственных предприятий – материально-технических или производственных баз, ферм или материально-технических станций. При этом площадь фактического использования земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории таких ферм или материально-снабженческих баз, в том числе, для хранения техники, выгула скота, стоянок автомобилей, не учитывается при реализации исключительного права на выкуп или предоставление в аренду земельных участков собственникам расположенных на таких участках объектов недвижимости.

Соответствующий правовой подход выражен, в частности, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу №А32-37685/2014.

При таких обстоятельствах арбитражный суд отклоняет доводы общества об отсутствии в земельном законодательстве каких-либо ограничений по площади при предоставлении земельных участков сельскохозяйственным предприятиям, а также о том, что сложившийся порядок фактического землепользования является достаточным основанием для определения необходимой площади земельных участков. Кроме того, арбитражный суд не разделяет утверждение общества о возможности отнесения спорных объектов к единому недвижимому комплексу, ввиду отсутствия доказательств регистрации права собственности на эти объекты как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, арбитражный суд квалифицирует оспариваемые договоры аренды земельных участков и договор купли-продажи земельного участка как недействительные (ничтожные) сделки в соответствии с положениями статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку на спорных земельных участках расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, возврат земельных участков в порядке реституции в виде их фактического освобождения обществом невозможен. В части, занятой объектами недвижимости, общество сохраняет исключительное право пользования соответствующей частью земельных участков.

Кроме того, как видно из имеющихся в деле фотоматериалов, спорные земельные участки фактически не огорожены, открыты для доступа, в связи с чем, фактическое владение земельными участками в лице их публичного собственника не требует восстановления в виде передачи земельных участков по актам приема-передачи.

Передав земельные участки в аренду, муниципальное образование не утрачивает владение ими, которое осуществляется арендатором от имени и в интересах арендодателя (опосредованное владение). Такое владение арендатора не может быть противопоставлено арендодателю и рассматривается как продолжение владения арендодателя.

Таким образом, с учетом нахождения на земельных участках принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости, арбитражный суд считает необходимым отказать в применении последствия недействительности оспариваемых договоров в виде фактической передачи земельных участков (их освобождения обществом).

Вместе с тем, поскольку на основании недействительных (ничтожных) договоров аренды земельных участков и договора купли-продажи земельного участка общество не могло приобрести ни титул арендатора, ни титул собственника земельных участков, соответствующие права общества на земельные участки, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат признанию отсутствующими.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 №7781/10.

Поскольку для восстановления прав муниципального образования на спорные земельные участки не требуется их фактического возвращения (передачи, освобождения) обществом, в том числе, с учетом нахождения на частях земельных участков принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости, суд считает, что соответствующим сложившейся ситуации является признание отсутствующим права аренды и права собственности общества на спорные земельные участки.

Соответствующий правовой подход выражен, в частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2015 по делу №А32-33339/2014, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2016.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает возможным удовлетворить исковые требования прокурора в виде признания недействительными (ничтожными) сделками оспариваемые прокурором договоры аренды и договор купли-продажи земельных участков и признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды и права собственности общества на земельные участки.

В части требования прокурора о возврате земельных участков обществом администрации муниципального образования Кущевский район по актам приема-передачи арбитражный суд считает необходимым отказать в связи с нахождением на участках принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости.

В связи с недействительностью договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 прокурор просит применить последствия недействительности в виде обязания администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 13 954 рубля 56 копеек.

Поскольку титул собственника указанного земельного участка общество на основании недействительного договора купли-продажи земельного участка от 04.07.2016 №3 приобрести не могло, и указанное право подлежит признанию отсутствующим, обществу надлежит возвратить денежные средства, уплаченные по платежному поручению №31435 от 01.07.2016 в соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 04.07.2016, в размере 13 954 рубля 56 копеек.

При определении муниципального образования, за счет бюджета которого подлежат возврату обществу уплаченные за земельный участок денежные средства, арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с письмом Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю от 11.01.2018 №18-04-13/475, денежные средства, уплаченные АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева по платежному поручению от 01.07.2016 №31435 на сумму 13 954,56 рублей, зачислены по нормативу распределения в бюджет Кущевского муниципального района – 100% (т. 5, л.д. 150). В соответствии с письмом администрации муниципального образования Кущевский район от 27.12.2017 №04-01-3/4939 денежные средства по платежному поручению №31435 от 01.07.2016 на сумму 13 954,56 рублей поступили на реквизиты администрации Полтавченского сельского поселения муниципального образования Кущевский район с нормативом распределения в размере 100% в бюджет муниципального образования Кущевский район (т. 5, л.д. 146 - 148).

Таким образом, надлежащим муниципальным образованием, за счет которого надлежит возвратить в порядке реституции денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка, является муниципальное образование Кущевский район Краснодарского края.

Администрация муниципального образования Кущевский район была привлечена к участию в настоящем деле в качестве ответчика определением от 25.09.2017, в том числе, с учетом положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

От администрации Полтавченского сельского поселения и администрации муниципального образования Кущевский район отзывы или письменные возражения не поступили, представители администраций, надлежаще извещенных о времени и месте судебных заседаний, ни в одно из судебных заседаний не явились. Таким образом, исковые требования прокурора администрации района и поселения по существу не оспорили.

Общество от проведения судебной землеустроительной экспертизы прямо отказалось, о чем заявил представитель общества в судебных заседаниях, полагая, что с соответствующим ходатайством должен обратиться прокурор, при этом общество сочло достаточным для обоснования своей правовой позиции технического заключения кадастрового инженера ФИО1 от 27.10.2017 №52/2017.

Между тем, суд не может согласиться с приведенными в указанном заключении выводами, тогда как чрезмерность площади земельных участков, отсутствие нормативного обоснования площади земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости – как при формировании земельных участков, так и при их предоставлении в аренду и в собственность – являются обстоятельствами, для суда очевидными.

Тот факт, что до заключения оспариваемых договоров аренды и купли-продажи общество использовало спорные земельные участки по договорам аренды 2006 года, заключенным с правопредшественником общества, не означает, что при предоставлении тех же земельных участков в аренду в 2016 году на новый срок соразмерность площади земельных участков целям эксплуатации конкретных объектов недвижимости не подлежала установлению и проверке.

Предоставление земельных участков в аренду на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предполагало проверку администрацией обоснованности площади предоставляемых земельных участков с учетом площади застройки расположенных на участке объектов недвижимости.

Обоснование предоставления обществу в аренду и в собственность земельных участков соответствующей площади ответчиками в ходе настоящего судебного разбирательства, таким образом, не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать недействительными (ничтожными) сделками заключенные администрацией Полтавченского сельского поселения Кущевского района и акционерным обществом фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) договор №1706005010 от 01.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м, договор №1706005007 от 29.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м, договор №1706005006 от 26.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м, а также договор №3 от 04.07.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв.м.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора №1706005010 от 01.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения указанного земельного участка в виде аренды в пользу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) (дата государственной регистрации права аренды: 30.08.2016; номер государственной регистрации: 23-23/006-23/006/801/2016-7298/2; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №1706005010 от 01.08.2016).

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора №1706005007 от 29.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения указанного земельного участка в виде аренды в пользу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) (дата государственной регистрации права аренды: 01.06.2016; номер государственной регистрации: 23-23/006-23/006/801/2016-3769/2; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №1706005007 от 29.04.2016).

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора №1706005006 от 26.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения указанного земельного участка в виде аренды в пользу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) (дата государственной регистрации права аренды: 01.06.2016; номер государственной регистрации: 23-23/006-23/006/801/2016-3763/2; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №1706005006 от 26.04.2016).

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора №3 от 04.07.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв.м в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв.м (дата государственной регистрации права: 03.08.2016; номер государственной регистрации права: 23-23/006-23/006/801/2016-5974/1).

В порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора №3 от 04.07.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 взыскать с муниципального образования Кущевский район Краснодарского края в лице администрации муниципального образования Кущевский район за счет средств казны муниципального образования Кущевский район в пользу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) уплаченные по платежному поручению от 01.07.2016 №31435 денежные средства в размере 13 954 рубля 56 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве аренды акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) на земельные участки с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58, 23:17:0601001:59, 23:17:0601001:60, а также регистрационной записи о праве собственности акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191, внесенных в Единый государственный реестре недвижимости на основании договора №1706005010 от 01.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м, договора №1706005007 от 29.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м, договора №1706005006 от 26.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м, а также договора №3 от 04.07.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв.м.

Взыскать с акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков