Решение от 27 июля 2025 г. по делу № А51-19641/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19641/2024
г. Владивосток
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  28 июля 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края   (ИНН <***>, ОГРН <***>)  к  обществу с ограниченной ответственностью «Тизи»  (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании,

третье лицо: Управление Росреестра по Приморскому краю,

при участии:

от истца: (онлайн) ФИО1, доверенность от 09.01.2025, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 27.01.2025, удостоверение адвоката,

установил:

Администрация Хасанского муниципального округа Приморского края обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тизи» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №08 от 11.06.2019 по основному долгу за период с 01.07.2019 по 17.09.2024 в размере 4 355 120 рублей 13 копеек по пеням за период с 01.08.2019 по 17.09.2024 в размере 3 596 284 рубля 81 копейку, всего 7 951 404 рубля 94 копейки.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит задолженность в размере 1 502 635 рублей 58 копеек, из которых основной долг - 879 513 рублей 46 копеек, пени – 623 122 рубля 12 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Приморскому краю.

В судебном заседании 10.07.2025 объявлен перерыв до 15.07.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, в связи с чем, суд по правилам статьи 156 АПК РФ рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Приморскому краю.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, что привело к образованию задолженности по арендным платежам и начислению на сумму долга пени.

            Ответчик по иску возражал, указывая на необоснованное применение ставки в размере 7% к расчету арендной платы, кроме того указал на  невозможность пользования частью земельного участка в связи с заболоченностью, указал на обстоятельства изменения площади земельного участка, вида его разрешенного использования, заявил о пропуске срока исковой давности по части заявленных требований, ходатайствовал о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией Зарубинского городского округа (арендодатель) и    ООО «Тизи» (арендатор) заключен договор №08 от 11.06.2019 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 66482 кв. м., с кадастровым номером 25:20:360101:736, местоположение которого установлено примерно в 1954 метрах по направлению на северо-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населённых пунктов, территориальная зона P3 - зона объектов туризма, отдыха и спорта, с видом разрешенного использования - для строительства и организации палаточных городков и пляжных зон отдыха, указанном в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды участка устанавливается с 11.06.2019 по 12.10.2085 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за участок устанавливается в размере 776 842 рублей 17 копеек в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за участок вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным.

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит  перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой  стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в договор  и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору, на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет плату (пункт 3.6 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор участка выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

            Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.06.2019.

Претензией от 02.07.2024 №6164 истец уведомил арендатора о наличии задолженности по договору аренды, потребовав ее оплаты.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена,  истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что в спорный период земельный участок использовался ответчиком, однако оплата по арендным платежам производилась не в полном объеме.

Возражая по исковым требованиям, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Сочтя заявление ответчика обоснованным, истцом уточнены исковые требования. Рассматриваемый период задолженности, с учетом утончений – с 07.09.2021 по 01.05.2025.

Кроме того, ответчик указывает, что арендодателем не учтен факт уменьшения площади земельного участка, а также необоснованно применена ставка в размере 7%.

Судом установлено, что постановлением главы Зарубинского городского поселения от 05.11.2019 №529 была утверждена схема расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 25:20:360101:736, в связи с чем площадь арендуемого участка была уменьшена до 45957 кв.м.

Из представленного в материалы дела ответа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю действительно следует, что изменение в местоположении характерных точек границ земельного участка с кадастровым № 25:20:360101:736 в связи с образованием из него земельного участка с кадастровым № 25:20:000000:4120 были внесены Управлением 05.08.2020, однако в связи с технической ошибкой не была изменена площадь исходного земельного участка. Техническая ошибка в части площади земельного участка исправлена Управлением 27.03.2024.

Данные обстоятельства учтены истцом при уточнении исковых требований, расчет арендной платы произведен с учетом уменьшения площади спорного земельного участка.

Из приложения №1 к приложению к договору следует, что при расчете арендной платы применяется процент для определения размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка – 3.

Судом установлено, что на основании Постановления Хасанского муниципального района Приморского края от 23.09.2019 №468 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:20:360101:73 на основании заявления ООО «Тизи» изменен с «для строительства и организации палаточных городков и пляжных зон отдыха на «гостиничное обслуживание: размещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха».

Их материалов дела также усматривается, что земельный участок используется ответчиком в соответствии с изменённым видом разрешенного использования. Так ответчику 28.04.2022  выдано разрешение на строительство RU25517101-21-2022 административного здания в пределах спорного земельного участка.

Решением Думы Хасанского муниципального округа Приморского края № 31 от 01.12.2022 принят Нормативный правовой акт № 12-НПА от 01.12.2022 «О Нормативном правовом акте «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хасанского муниципального округа и предоставленные в аренду без проведения торгов»».

В соответствии с указанным актом  ставка арендной платы для земельных участок с видом разрешенного использования Гостиничное обслуживание (размещение гостиниц) – 7,0 %.

С учетом изложенного, расчет арендной платы должен быть произведён с учетом савки 7%.

Доводы ответчика о недостатках земельного участка не принимаются судом во внимание, как неподтверждённые материалами дела, с учетом установленных обстоятельств использования участка в исковой период в отсутствие возражений, предъявленных к арендодателю.

Выполненный истцом расчет предъявленной к взысканию задолженности, составленный с учетом изменения площади земельного участка, ставки, установленной актом № 12-НПА от 01.12.2022,  судом проверен и признан арифметически верным и документально обоснованным.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере с учётом принятых судом уточнений.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению платы за пользование имуществом, переданным по договору аренды, учитывая отсутствие доказательств внесения арендных платежей ответчиком на дату рассмотрения дела в суде за спорный период, суд признает требования истца о взыскании задолженности по уплате платежей законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 879 513 рублей 46 копеек копейки.

Истцом также заявлено требование о взыскании 623 122 рубля 12 копеек пени за период с 01.10.2021 по 01.05.2025.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор участка выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела, соглашение о неустойке сторонами достигнуто, требование истца о взыскании неустойки по договору является обоснованным.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту Постановление от 24.03.2016 №7), если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении неустойки, в целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, учитывая частичное внесение арендатором арендных платежей, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки.

Таким образом, с применений моратория, ходатайства ответчика о применении статьи 333 ГК РФ в части снижения неустойки, положений статьей 191, 193 ГК РФ, суд самостоятельно исчислил сумму пени за спорный период, в связи с чем, считает подлежащими частичному удовлетворению исковые требования истца о взыскании суммы неустойки  в размере 311 561 рубль 06 копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований суд считает необходимым отказать.

Суд полагает, что такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тизи» (ИНН <***>) в пользу Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>) основной долг в размере 879513 руб. 46 коп., пени в размере 311561 руб. 06 коп.

            В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тизи» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета  55549 руб. государственной пошлины.

            Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.