Решение от 11 декабря 2017 г. по делу № А41-51166/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51166/17
11 декабря 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 21 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 07.03.1996, адрес: 142400, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Доринформ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 22.03.2006, адрес: 142405, <...>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>); Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.12.1997, 142400, <...>); Администрация муниципального образования "Сельское поселение Аксено - Бутырское Московской области" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.12.2005, адрес: 142435, <...>)

о признании недействительным договора купли-продажи от 26.11.2014 №72-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448

При участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Доринформ" (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями:

1. Признать недействительным договор купли-продажи от 26.11.2014 № 72-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника)» расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово; заключенный между Комитетом по управлению имущества администрации Ногинского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственности «Доринформ».

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать Общество с ограниченной ответственностью «Доринформ» в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передач земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника)» расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее – комитет), Администрация муниципального образования "Сельское поселение Аксено - Бутырское Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца и комитета поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации муниципального образования "Сельское поселение Аксено - Бутырское Московской области.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

В собственности ответчика находится объект недвижимости – нежилое здание площадью 30 кв.м, кадастровый номер 50:16:0103014:476, адрес Московская область, Ногинский район, д. Бездедово.

Данный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0103014:448 площадью 4900 кв.м, расположенном по адресу Московская область, Ногинский район, с.п. Аксено-Бутырское, д. Бездедово, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака).

26.11.2014г. ответчику как собственнику объекта недвижимости (нежилого здания) данный земельный участок передан в собственность на основании договора купли-продажи №72-2014.

31.05.2016г. по итогам проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений составлен акт №18/16. Из акта следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448 предоставлен в собственность ответчика с нарушением требований ст. 33, 35, 36 ЗК РФ.

19.04.2017г. ответчику предложено расторгнуть договор в добровольном порядке. Предложение оставлено обществом без внимания.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве основания для признания сделки недействительной в силу ничтожности истец и третье лицо указывают на то, что земельный участок был отчужден в собственность по ст. 36 ЗК РФ, с нарушением требований о соразмерности площадей земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 года N 4275/11, по делу N А48-2067/2010, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При этом предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448 на нем находилось одно строение, принадлежащее ответчику - здание нежилого назначения площадью 30 кв.м.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи площадь спорного земельного участка, 4900 кв.м, существенно (более чем в сто раз) превышала площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Доводы ответчика о том, что указанная площадь является необходимой для эксплуатации здания площадью 30 кв.м отклонены судом как необоснованные. Ходатайств о проведении экспертизы ответчиком также не заявлено.

Следовательно, суд приходит к выводу, что площадь земельного участка явно не соответствует площади находящегося на нем строения, что противоречит нормам статей 35, 36 ЗК РФ.

Соответственно, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи у ответчика не возникло исключительное право на предоставление спорного земельного участка в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, и соответственно Общество не имело права на его выкуп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение статей 35, 36 ЗК РФ, указанная сделка должна быть квалифицирована как ничтожная.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12.

Следовательно, требование истца о признании договора недействительным подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор признан недействительным, ответчик обязан вернуть участок в адрес администрации Ногинского муниципального района Московской области, как органа, осуществляющего полномочия собственника участков, находящихся в Ногинском районе Московской области.

Требование в данной части также подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительным договор купли-продажи от 26.11.2014 № 72-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника)» расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово; заключенный между Комитетом по управлению имущества администрации Ногинского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственности «Доринформ».

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать Общество с ограниченной ответственностью «Доринформ» в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передач земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника)» расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово.

3. Взыскать с ООО «Доринформ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.

Судья А.В.Гринева