Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А29-16906/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16906/2024
17 июля 2025 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2025 года, полный текст решения изготовлен 17 июля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Шевелёвой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цыпышевой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании 27.06.2025 и 03.07.2025  дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – Администрация, ответчик) с требованием возложить на ответчика обязанность заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 11:15:0101008:134 площадью 0,6581 га, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 11:15:0101008:152.

Администрация в отзыве от 14.01.2025 указала, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объекта так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Право собственности на неоконченный строительством объект зарегистрировано за Истцом, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления Истцу земельного участка. Оставляет рассмотрение требований истца на усмотрение суда.

Определением от 13.05.2025 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми надлежащим – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее - Комитет). Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Комитет представил отзыв, поддержал позицию Администрации, изложенную в ранее представленном отзыве.

Протокольным определением от 09.06.2025 судебное заседание отложено на 27.06.2025 для предоставления сторонами дополнительных документов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, явку в суд представителей не обеспечили.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 10 мин. 03.07.2025.

На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

02.09.2014 между Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор № 4263/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134, общей площадью 0,6581 га, расположенного по адресу: <...>; местоположение: <...> на расстоянии 2658 м по направлению на запад от ориентира – здание котельной ЦВК. Адрес ориентира: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: под строительство базы автотранспорта.

Договор заключен до 18.08.2017 (пункт 2.1 договора).

Постановлением Администрации от 17.08.2017 № 1462 срок действия указанного договора продлен до 3 лет.

03.10.2017 между Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор № 4821/17 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134 по адресу: <...>; вид разрешенного использования: производственная деятельность. Фактическое использование: строительство производственных зданий, сооружений для деятельности предприятия (объект незавершенного строительства).

Договор заключен на срок до 16.08.2020 (пункт 2.1 договора).

Сведения об указанном объекте незавершенного строительства внесены в ЕГРН 19.07.2017, согласно которым в границах земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134, площадью 0,6581 га, расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 11:15:0101008:152, степенью готовности 6%, площадью 683,4 кв.м.

05.02.2024 Комитет в адрес Предпринимателя направил уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока.

27.11.2024 Предприниматель обратился с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от 29.11.2024 № 3964 Комитетом было отказано Предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134 указав, что право на предоставление земельного участка без проведения торгов однократно реализовано заявителем, в связи с чем оснований для заключения договора аренды не имеется.

Полагая, что отказ в заключении договора аренды не соответствует закону Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 ЗК РФ.

По общим правилам, установленным земельным законодательством, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, которым установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ).

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134 в аренду без проведения торгов явилось то обстоятельство, что испрашиваемый земельный участок ранее уже был предоставлен для завершения строительства расположенного на нем объекта, в связи с чем ответчиком сделан вывод, что в данном случае не соблюдается условие для предоставления земельного участка в аренду без торгов, предусмотренное пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, с 01.03.2015 предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года определенным землепользователям - собственникам расположенного на участке объекта недвижимости для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Таким образом, при прекращении договора аренды Комитет не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, принимая во внимание, что Комитет не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия (прекращения) заключенного договора аренды указанного земельного участка, суд приходит к выводу о том, что не предоставление собственнику недвижимости (объекта незавершенного строительства) испрашиваемого участка создает неопределенность в отношении правовой судьбы объекта недвижимого имущества в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Предпринимателю и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предметом аукциона.

При таких обстоятельствах, у Комитета не имелось оснований для отказа в предоставлении Предпринимателю спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Таким образом, исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлине относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101008:134, площадью 0,6581 га, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 11:15:0101008:152, сроком на три года.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 50 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления текста решения в полном объеме.


Судья                                                                                                 А.В. Шевелёва