Решение от 23 марта 2018 г. по делу № А40-70069/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-70069/17-41-673

Резолютивная часть решения объявлена 31.10.2017

Решение в полном объеме изготовлено 23.03.2018

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 № 33-Д-16/17 и ответчика ФИО3 по доверенности от 11.01.2017, ФИО4 по доверенности от 11.01.2017, гендиректора ФИО5 решение от 26.01.2015, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ООО «РЭСО» (ОГРН <***>) о взыскании 14 801 431 руб. 85 коп., установил:

Истец просит взыскать с ответчика 14 801 431 руб. 85 коп., в том числе 12 805 896 руб. 54 коп. в виде арендной платы по договору аренды от 05.12.2005 № 01-01117/05, начисленной за период с мая 2014 года по февраль 2017 года, 1 995 535 руб. 31 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных за период с 06.07.2014 по 28.02.2017, выселить ответчика из арендуемого им нежилого помещения площадью 390, 1 кв. м по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ш, комн. 1-3, 3а, 4, 4а, 4б, 5-19, 19а, 20-21, 21а, 21б, 22-24), поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, и обязать передать помещение в освобожденном виде.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 05.12.2005 № 01-01117/05 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период.

Требование о взыскании неустойки, начисленной за период с 06.07.2014 по 28.02.2017 в размере 1 995 535 руб. 31 коп., определением от 31.10.2017 выделено в отдельное производство.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что арендная плата исчислена истцом с нарушением условий договора аренды, без учета того, что ответчик правомерно уплачивал арендную плату по льготной ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС как субъект малого предпринимательства, а впоследствии получил право уплачивать арендную плату по ставке в размере 1 руб. за кв. м. Кроме того, ответчик указал, что арендная плата им не уплачивалась из-за неисполнения истцом вступившего в законную силу судебного акта о взыскании с истца в пользу ответчика убытков и излишне уплаченной арендной платы, при этом этим судебным актом установлены обстоятельства невозможности использования арендуемого ответчиком помещения по вине истца. Сослался ответчик и на то, что им подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 05.12.2005 № 01-01117/05, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и ООО «Агробизнес-2000» в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 390, 1 кв. м по адресу: <...>, - для использования под офис.

Договор зарегистрирован 26.09.2006, что следует из отметки на договоре.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.07.2005 по 30.06.2010.

В соответствии с п. 5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Согласно п. 5.4.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные договором.

Разделом 6 договора установлено, что за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена. За указанный в разделе 1 договора объект аренды величина арендной устанавливается в размере 2 690 172 руб., включая НДС.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, а в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом – Минэкономразвития России. Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

В соответствии с п. 9.3 договора все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы.

Дополнительным соглашением от 22.06.2010, заключенным сторонами, срок аренды продлен по 30.06.2015, а приложением к указанному дополнительному соглашению стороны согласовали:

рыночную ставку арендной платы в размере 7 726 руб. 02 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС);

применение коэффициента- дефлятора в размере 1, 11;

применение на период с 01.06.2010 по 31.12.2010 льготной (минимальной) ставки арендной платы в размере 1 200 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) на основании постановления Правительства Москвы от 22.09.2009 № 1016-ПП.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с мая 2014 года по февраль 2017 года истец начислил арендную плату в размере 14 398 804 руб. 91 коп., ответчик уплатил арендную плату в размере 1 479 129 руб. 21 коп., при этом из расчета следует, что за май и июнь 2014 года арендная плата начислялась истцом по льготной (минимальной) ставке, которая в 2014 году составляла 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), что составляет 113 779 руб. 17 коп. в месяц.

С 01.07.2014 по 31.12.2014 арендная плата начислялась по ставке 13 502 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), что составляет 438 927 руб. 52 коп. в месяц.

За период с 01.01.2015 по 31.12.2015 арендная плата начислялась по ставке 14 852 руб. 20 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС), то есть по ставке 2014 года с применением коэффициента-дефлятора 1, 1, что составляет 482 820 руб. 27 коп. в месяц.

За период с 01.01.2016 по 31.12.2016 арендная плата начислялась по ставке 12 442 руб. 83 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС), что составляет 404 495 руб. 66 коп. в месяц.

За период с 01.01.2017 арендная плата начислялась по ставке 13 687 руб. 11 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС), то есть по ставке 2016 года с применением коэффициента-дефлятора 1, 1, что составляет 444 945 руб. 14 коп. в месяц.

Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомлял арендатора, что следует из представленных в дело уведомлений.

В период с мая 2014 года по июнь 2015 года ответчик уплачивал арендную плату в размере 113 779 руб. 17 коп. в месяц, то есть по льготной (минимальной) ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), а с июля 2015 года арендную плату не уплачивал вовсе.

Претензиями от 29.04.2016 № 33-6-19739/16-(0)-1, 33-6-19739/16-(0)-2 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Кроме того, в претензиях арендодатель предлагал ответчику освободить арендуемое помещение.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

П. 4 (1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» устанавливает, что по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с видами использования согласно приложению к постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением перечисленных в этом пункте случаев, устанавливаются следующие ставки арендной платы (льготные ставки):

минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

П. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП с 01.01.2013 установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3 500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

П. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП установлено, что при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,1.

Постановлением от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 01.01.2013 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год предоставлена:

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из условий, перечисленных в пп. 1.3.1 – 1.3.2.

При этом постановлением предусмотрено, что ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы.

Применительно к действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, постановлением установлено, что за исключением случаев, указанных в п. 1 постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Ответчик является арендатором помещения площадью более 300 кв. м, лицензия на право осуществления деятельности в области образования у ответчика отсутствует, отсутствуют и доказательства представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, равно как и доказательства принятия Комиссией решения о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.

Следовательно, с 01.07.2014 ответчик утратил право на применение льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), отмечая, что в дополнительном соглашении от 22.06.2010 стороны договорились о применении льготной ставки только на период с 01.06.2010 по 31.12.2010.

В договоре аренды стороны указали, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. В п. 6.2 и 6.3 договора стороны согласовали ежегодное увеличение арендной платы на коэффициент-дефлятор, причем без внесения необходимых изменений и дополнений в договор, а в дополнительном соглашении от 22.06.2010 стороны согласовали размер рыночной ставки арендной платы – 7 726 руб. 02 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС).

Таким образом, без внесения изменений и дополнений в договор арендодатель мог увеличить арендную плату только на коэффициент-дефлятор.

В остальных случаях для изменения размера арендной платы в соответствии с п. 9.3 договора аренды необходимо подписание сторонами дополнительного соглашения.

Принимая во внимание приложение к дополнительному соглашению от 22.06.2010, ставка арендной платы на 2011 год составляет 8 498 руб. 62 коп. (7 726 руб. 02 коп. х 1, 1), на 2012 год – 9 348 руб. 48 коп. (8 498 руб. 62 коп. х 1, 1), на 2013 год – 10 283 руб. 33 коп. (9 348 руб. 48 коп. х 1, 1), на 2014 год – 11 311 руб. 66 коп. (10 283 руб. 33 коп. х 1, 1), на 2015 год – 12 442 руб. 83 коп. (11 311 руб. 66 коп. х 1, 1), на 2016 год – 13 687 руб. 11 коп. (12 442 руб. 83 коп. х 1, 1), на 2017 год – 15 055 руб. 82 коп. (13 687 руб. 11 коп. х 1, 1).

За период с 01.07.2014 по 31.12.2014 арендная плата составляет 2 206 339 руб. 28 коп., за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 4 853 947 руб. 98 коп., за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 – 5 339 341 руб. 61 коп., за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 – 978 879 руб. 23 коп., всего 13 378 508 руб. 10 коп.

Вместе с тем, поскольку по расчету истца за 2016 и 2017 год арендная плата начислялась в меньшей сумме, чем это согласовано сторонами при подписании дополнительного соглашения от 22.06.2010, суд производит расчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 исходя из начислений истца.

С учетом этого за период с 01.05.2014 по 28.02.2017 размер арендной платы составляет 13 031 683 руб. 85 коп.

Поскольку ответчик уплатил арендную плату в размере 1 479 129 руб. 21 коп., с учетом имевшейся у него по состоянию на 01.05.2014 переплаты задолженность составляет 11 438 775 руб. 48 коп.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы на указанную сумму, иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворяется судом на указанную сумму.

Согласно ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

П. 2 ст. 621 Кодекса устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Договор аренды, заключенный сторонами, после 30.06.2015 возобновился на неопределенный срок, поскольку ответчик продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений арендодателя. Вместе с тем в претензии от 29.04.2016 № 33-6-19739/16-(0)-1 арендодатель со ссылкой на ст. 610, 621 ГК Российской Федерации отказался от договора аренды и в соответствии со ст. 622 Кодекса потребовал возвратить помещение.

Доводы, на которые ответчик сослался в ходе рассмотрения дела, судом отклоняются.

Вступившим в законную силу решением от 28.11.2016 по делу № А40-43871/15-181-352 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Департамента в пользу ответчика денежные средства в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств по заключению договоров аренды зданий по адресам: <...>; Пресненский вал, д. 36, стр. 2; ФИО6 пер., д. 7, стр. 1; Зеленый пр-т, д. 59А. Обстоятельства, связанные с исполнением сторонами договора аренды помещения по адресу: <...>, - судебными актами по указанному делу не устанавливались, о зачете сумм, взысканных судом по делу № А40-43871/15-181-352, в счет уплаты арендной платы по договору аренды помещения по адресу: <...>, - ни истец, ни ответчик не заявляли, в связи с чем обязательство по уплате арендной платы по договору аренды помещения по адресу: <...>, - не могло прекратиться зачетом на основании ст. 410 ГК Российской Федерации.

Доказательства того, что ответчиком подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного им помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в деле отсутствуют.

Заявление, полученное Департаментом 09.06.2015, суд не рассматривает в качестве такового, поскольку в нем ответчик лишь уведомил истца о том, что им готовятся документы по заключению договора аренды помещения на новый срок и, кроме того, документы на выкуп помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Оснований для применения ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год, предусмотренной постановлением Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП «Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы, объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы», судом в ходе судебного разбирательства не установлено, поскольку указанным постановлением предусмотрено, что указанная ставка применяется в случае передачи объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и включенных в перечень, утвержденный Департаментом городского имущества города Москвы, в аренду сроком на 49 лет частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы, по результатам проведения аукционов на право заключения договоров аренды.

Условия для применения такой ставки арендной платы перечислены в постановлении, к ним относятся, в частности, предоставление образовательных услуг по реализации основных общеобразовательных программ обучающимся частной образовательной организации, зарегистрированным в Комплексной информационной системе «Государственные услуги в сфере образования в электронном виде», в количестве не менее 50 процентов от минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, в первый календарный год от даты начала предоставления образовательных услуг. не менее минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, во второй и последующие календарные годы от даты начала предоставления образовательных услуг.

Договор аренды, сторонами которого являются истец и ответчик, заключен не по результатам проведения аукциона, ответчик не является частной образовательной организацией, так как не имеет лицензию на осуществление образовательной деятельности, не отвечает другим обязательным условиям для применения указанной ставки арендной платы.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 610, 614, 621, 622 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворить частично;

взыскать с ООО «РЭСО» в пользу Департамента городского имущества города Москвы арендную плату в размере 11 438 775 руб. 40 коп.

Выселить ООО «РЭСО» из нежилого помещения площадью 390, 1 кв. м по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ш, комн. 1-3, 3а, 4, 4а, 4б, 5-19, 19а, 20-21, 21а, 21б, 22-24), - и обязать ООО «РЭСО» передать помещение в освобожденном виде истцу.

Взыскать с ООО «РЭСО» в доход федерального бюджета государственную пошлину 86 194 руб.

В иске в части требования о взыскании арендной платы в размере 1 367 121 руб. 14 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова