Решение от 26 сентября 2022 г. по делу № А48-3762/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А48-3762/2022
г. Орел
26 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2022

Решение в полном объеме изготовлено 26.09.2022

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Отдела по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области (303370, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304573306900017) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №31 ОУМИЗ от 25.12.2013 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп., по договору №52 от 28.12.2020 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп., всего 901 746 руб. 33 коп., о расторжении договоров аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020 (в редакции заявления об уточнении исковых требований, поступившего в суд 05.08.2022),

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 23.08.2022), после перерыва в судебное заседание не явилась,

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 07.09.2022 был объявлен перерыв до 12.09.2022,

установил:

Отдел по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области (далее – истец) обратился с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №31 ОУМИЗ от 25.12.2013 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп., по договору №52 от 28.12.2020 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп., всего 901 746 руб. 33 коп., о расторжении договоров аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020 (в редакции заявления об уточнении исковых требований, поступившего в суд 05.08.2022 и принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебное заседание 19.09.2022 истец и ответчик не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания в порядке ст. ст. 121 – 123 АПК РФ.

Суд в порядке ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

На основании постановления администрации Малоархангельского района № 464 от 24 декабря 2013 года «О предоставлении в аренду земельных участков ФИО4» 25 декабря 2013 года между Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Малоархангельского района и ФИО4 был заключен договор аренды земельных участков № 31 ОУМИЗ от 25 декабря 2013 года, а именно:

- общей площадью 262473 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:17:0040101:68, находящийся по адресу: Орловская область, Малоархангельский район, Октябрьское сельское поселение, вблизи с. Лески;

- общей площадью 460548 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:17:0040101:67, находящийся по адресу: Орловская область, Малоархангельский район, Октябрьское сельское поселение, вблизи с. Лески сроком на 10 лет.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 9 января 2014 года.

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за участки составил 9 851 руб. 59 коп. за год.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором два раза в год, равными долями 15 сентября и 15 ноября.

Размер арендной платы меняется не чаще 1 раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (п. 3.4 договора).

Ответчик в полном объеме и в установленные сроки арендные платежи не вносил, в связи с чем за ФИО4 числится задолженность по договору аренды № 31 от 25 декабря 2013 года за период с 1 января 2021 по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп. (с учетом применения понижающего коэффициента).

Кроме того, 28 декабря 2020 года между Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Малоархангельского района и индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в лице представителя ФИО5, действующего на основании доверенности 57 АА 0672335 от 26.06.2016, был заключен договор аренды земельного участка № 52, предметом которого является земельный участок общей площадью 762417 кв.м., кадастровый номер 57:17:0040101:199, категория земель - земли сельскохозяйственного значения. Срок действия данного договора до 28 декабря 2023 года (3 года).

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок составил 845 987 руб.

В соответствии с подпунктом 3.2 указанного договора, арендная плата вносится арендатором по срокам 15 сентября и 15 ноября отчетного года.

Как следует из материалов дела, ответчик обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил, в связи с чем за ФИО4 числится задолженность по договору № 52 от 28 декабря 2020 года в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп.

06.12.2021 целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлялись письменные претензии, а именно письма № 3126 и № 3127 с просьбой оплатить задолженность по договорам аренды земельных участков № 31 от 25 декабря 2013 года и № 57 от 28 декабря 2020 года.

Также 18.01.2022 в адрес ответчика повторно были направлены письма №110 и №111 с просьбой оплатить до 1 февраля 2022 года задолженность по договорам аренды земельных участков № 31 от 21 декабря 2013 года и № 52 от 28 декабря 2020 года.

Указанные письма были получены ответчиком, однако до настоящего времени задолженность по договорам № 31 от 25 декабря 2013 года и № 57 от 28 декабря 2020 года не погашена.

Неисполнение ответчиком обязательств по арендной плате по договорам аренды земельных участков № 31 от 21 декабря 2013 года и № 52 от 28 декабря 2020 года послужило основанием для обращения Отдела по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области в суд с исковым заявлением.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Из пунктов 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действовавшей в спорный период, следует, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Заключённым между сторонами договором аренды от 25.12.2013 предусмотрено, что арендная плата может быть ежегодно изменена:

в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете» на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы (на основании дополнительных соглашений к договору);

в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую;

в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Договором аренды земельного участка №52 от 28.12.2020 установлено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 3.4 договора).

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 373 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договоры аренды были заключены после введения в действие Земельного кодекса РФ, к ним применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации, то есть Правительством Орловской области.

Следовательно, возникшие между истцом и ответчиком правоотношения в части порядка расчета арендных платежей регулируются Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Расчет основного долга по арендной плате по договору №31 ОУМИЗ от 25.12.2013 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп., по договору №52 от 28.12.2020 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп. ответчиком не оспорен, доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах задолженность по арендной плате по договору №31 ОУМИЗ от 25.12.2013 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп., по договору №52 от 28.12.2020 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп., всего 901 746 руб. 33 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Наличие задолженности по арендной плате послужило основанием для предъявления Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области требования о расторжении договоров аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Согласно п. 6.2 договора №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, а также договора №52 от 28.12.2020, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При этом п. 4.1.1 договоров установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Судом установлено, что ответчик не вносил арендную плату по указанным договорам более 6 месяцев, соответственно истец правомерно заявил требование о расторжении договоров аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020, заключенных между Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела следует, что 06.12.2021, 21.12.2021, 18.01.2022 истцом по юридическому адресу ответчика были направлены претензионные письма исх. №3126, №3127, №3265, №110, №111 (л.д.27-32), в которых Администрация Малоархангельского района Орловской области уведомила ответчика о необходимости исполнения договорного обязательства по своевременной уплате арендных платежей, сообщила о наличии задолженности, а также сообщила о намерении обратиться в суд с иском о принудительном взыскании долга и о расторжении договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного толкования п. 2 ст. 452, п.3 ст. 619 ГК РФ, суд считает соблюденным досудебный порядок предъявления требования о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020.

Суд также считает допущенные главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 нарушения условий договоров аренды существенными, поскольку истец (арендодатель) в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах на основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договоров аренды №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, №52 от 28.12.2020 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

При обращении в суд истцом по платежному поручению №50821 от 12.04.2022 была уплачена государственная пошлина в размере 21 035 руб., исходя из цены иска 901 746 руб. 33 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать 21 035 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Кроме того, в силу п.1 ч.1 ст. 333.21 НК РФ с ответчика в доход федерального бюджета РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 000 руб. за рассмотрение двух самостоятельных неимущественных требований о расторжении договоров аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013, заключенный между Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка №52 от 28.12.2020, заключенный между Отделом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

3. Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304573306900017) в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Малоархангельского района Орловской области (303370, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг по арендной плате по договору аренды земельного участка №31 ОУМИЗ от 25.12.2013 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 85 295 руб. 25 коп., по договору аренды земельного участка №52 от 28.12.2020 за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в размере 816 451 руб. 08 коп., всего 901 746 руб. 33 коп., а также 21 035 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству истца после вступления решения в законную силу.

4. Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304573306900017) в доход федерального бюджета Российской Федерации 12 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Аксенова Т.В.