Решение от 12 сентября 2018 г. по делу № А32-4234/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-4234/2018

г. Краснодар «12» сентября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 12 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-4234/2018


по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317237500068182 ИНН <***>)


о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду на новый срок без проведения торгов,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Красноармейский район, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,


при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО1 – Картель Р.В. (по доверенности от 20.12.2017), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО2 (по доверенности от 29.12.2017), представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО3 (по доверенности от 05.06.2018),



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании неправомерным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010 площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ЗАО им. Мичурина, а также об обязании подготовить и направить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010.

Заявление мотивировано положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Красноармейский район.

Определением от 17.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 26 июня по 03 июля 2018 года, представитель ФИО1 просил заявленные требования удовлетворить. Представитель департамента против требований предпринимателя возражал по доводам, изложенным в отзыве. Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю возражений против заявленных требований не привел.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, предприниматель обратилась в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением от 04.10.2017 о заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010 на срок 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 03.11.2017 №52-40208/17-32-20 департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без торгов, в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 05.12.2007 №8813002177 имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки как заключенный с предпринимателем, не являющимся главой крестьянского (фермерского) хозяйства, без соблюдения публичных процедур, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть без предварительной публикации в средствах массовой информации и проведения торгов на право аренды земельного участка. Ввиду ничтожности договора аренды земельного участка от 05.12.2007 №8813002177 заявитель не обладает правом на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Не согласившись с данным решением департамента, предприниматель обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

В обоснование своего права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без торгов предприниматель ссылается на наличие у неё прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010 площадью 20 000 кв. м на основании договора от 05.12.2007 №8813002177.

Договор аренды от 05.12.2007 №8813002177 земельного участка с кадастровым номером 23:13:06 02 011:0010 суд считает недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 ГК РФ).

Данный договор заключен администрацией муниципального образования Красноармейский район и ФИО1 на основании постановления главы муниципального образования Красноармейский район №2878 от 24.10.2007.

Постановление от 24.10.207 №2878 принято главой муниципального образования Красноармейский район на основании заявления ФИО1, без проведения публичной процедуры предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения, установленной статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой (в редакции на 24.10.2007) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Доказательств соблюдения данной процедуры ни администрацией района, привлеченной к участию в деле, ни предпринимателем не представлено, из материалов дела не усматривается. Более того, предприниматель полагает, что проведений такой публичной процедуры информирования о предоставлении земельного участка не требовалось, поскольку на момент заключения договора аренды предприниматель обладала статусом главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

Между тем, из постановления от 24.10.2007 №2878 и договора аренды от 05.12.2007 №8813002177 не следует предоставление земельного участка в аренду ФИО1 как главе крестьянского (фермерского) хозяйства и для целей создания или расширения крестьянского (фермерского) хозяйства. Таким образом, предоставление земельного участка в аренду по договору от 05.12.2007 произведено администрацией района не в порядке реализации права крестьянского (фермерского) хозяйства на предоставление в аренду земельного участка без торгов, предусмотренного статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Более того, статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции по состоянию на 05.12.2007) предусматривала предоставление в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству не любых земельных участков, а необходимых для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства, при этом крестьянское (фермерское) хозяйство должно было обосновать размер испрашиваемого земельного участка (подпункт 5 пункт 1 статьи 12), что являлось необходимым условием предоставления земельного участка в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции по состоянию на 05.12.2007) без торгов и предварительной публикации крестьянскому (фермерскому) хозяйству предоставлялись вновь сформированные, не прошедшие кадастровый учет земельные участки, которые формировались в соответствии с конкретным обращением крестьянского (фермерского) хозяйства, с учетом обоснования площади испрашиваемого земельного участка.

Состоящие на государственном кадастровом учете сформированные земельные участки сельскохозяйственного назначения должны были предоставляться в общем порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», независимо от того, обладал ли заявитель регистрацией в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства.

Установленный статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» порядок предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам без процедуры публичного информирования о наличии свободного земельного участка и проведения торгов применим только в тех случаях, когда земельный участок предстоит сформировать по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства. Если на момент обращения главы КФХ о предоставлении ему в аренду по правилам статьи 12 названного Федерального закона в аренду земельного участка такой участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, его предоставление осуществляется в общем порядке, установленном статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Довод предпринимателя о том, что установленный статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в соответствующей редакции) специальный порядок предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства исключает необходимость соблюдения общих принципов предоставления земельных участков, предусмотренных ст. 34 Земельного кодекса РФ, а также требований ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» об обязательном предварительном и заблаговременном опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков в средствах массовой информации, подлежит отклонению, поскольку по смыслу статей 11 и 12 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установленный этим законом упрощенный порядок распространяется в отношении не сформированных ранее земельных участков. В данном случае земельный участок с кадастровым номером 23:13:0602011:10 поставлен на кадастровый учет 12.11.2003, таким образом, основания для его предоставления в аренду для целей деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», отсутствовали. В таком случае земельный участок мог быть предоставлен в аренду исключительно в общем порядке, установленном земельным законодательством, с соблюдением принципов публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 по делу №А22-408/2016, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2017 N Ф08-9003/2016 по делу №А22-408/2016).

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 05.12.2007 №8813002177 как заключенный без соблюдения публичных процедур предоставления в аренду земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 ГК РФ).

Предприниматель указывает, что договор аренды от 05.12.2007 №8813002177 был заключен без предварительной публикации, на основании заявления предпринимателя в порядке реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса).

Между тем, в материалах настоящего дела и в материалах истребованного арбитражным судом регистрационного дела земельного участка отсутствует договор аренды земельного участка, заключенный на основании постановления главы администрации Красноармейского района от 17.04.2003 №473, что исключает для суда возможность заключить о наличии у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с представленным в материалы дела постановлением главы Красноармейского района от 17.04.2003 №473, в связи с окончанием срока аренды земельного участка, предоставленного в 1998 году на пять лет, был предоставлен в аренду на новый пятилетний срок крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО1 земельный участок общей площадью 2,0 га, расположенный вблизи х. Крижановский, главе КФХ поручалось подготовить документы для постановки земельного участка на кадастровый учет, в течение месяца заключить договор аренды земельного участка с муниципальным учреждением «Комитет по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом администрации Красноармейского района», обратиться в филиал Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Красноармейскому району и обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1998 №122-ФЗ.

Между тем, из материалов регистрационного дела земельного участка (открыто 20.01.2004), предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам), не усматривается договор аренды земельного участка, заключенный в соответствии с постановлением главы Красноармейского района от 17.04.2003 №473, несмотря на установленную данным постановлением обязанность арендатора произвести государственную регистрацию договора аренды.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка главой КФХ ФИО1 в соответствии с постановлением от 17.04.2003 №473 заключен и зарегистрирован не был.

Ввиду отсутствия договора аренды, заключенного на основании постановления от 17.04.2003 №473 и зарегистрированного в установленном порядке, отклоняются доводы предпринимателя о его преимущественном праве на предоставление земельного участка в аренду на новый срок в качестве обоснования заключения без публичных процедур договора аренды земельного участка от 05.12.2007 №8813002177.

Арбитражный суд отмечает, что и при наличии договора аренды, заключенного на основании постановления от 17.04.2003 №473, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не исключает проведения публичных процедур на право аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса (в соответствующей редакции) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац третий пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса). Как разъяснено в пункте 3 постановления №73, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении от 19.07.2005 №3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Исключительное право приобретения в аренду находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для целей, не связанных со строительством, Земельным кодексом кому-либо не предоставлено. Согласно статье 621 Гражданского кодекса, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением норм статьи 34 Земельного кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статьи 22 Земельного кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса, производится при обеспечении прочих равных условий, закрепленных в пункте 1 статьи 34 Земельного кодекса. Одним из основных требований к законности предоставления земельных участков на основании норм статьи 34 Земельного кодекса является обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при предоставлении земельных участков. Такой подход направлен не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на конкретный земельный участок (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2015 по делу №А63-11364/2014, от 10.03.2017 по делу №А53-11487/2016).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка. При заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации. На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2015 №306-КГ15-16002 по делу №А55-1661/2015).

Таким образом, суд отклоняет доводы предпринимателя об отсутствии необходимости соблюдения публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения при заключении договора аренды от 05.12.2007 в связи с заключением данного договора в порядке реализации преимущественного права арендатора на предоставление земельного участка на новый срок, поскольку преимущественное право не исключает необходимости проведения публичной процедуры в виде заблаговременного информирования о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения и проведения торгов при наличии конкурирующих заявлений, при этом арендатор земельного участка может реализовать свое преимущественное право посредством иска к победителю торгов о переводе прав и обязанностей арендатора земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку отсутствуют доказательства соблюдения публичной процедуры предоставления в аренду находящегося в собственности Краснодарского края земельного участка категории сельскохозяйственного назначения при принятии постановления от 24.10.2007 №2878 и заключении договора аренды от 05.12.2007 №8813002177, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, что исключает возможность реализации права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Таким образом, суд считает оспариваемый отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок законным и обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований предпринимателя надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков