Решение от 13 июня 2023 г. по делу № А41-1035/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-1035/23
13 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 30 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Дубна Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СвязьСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу




УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СвязьСтрой» (далее – ответчик) с требованиями, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ:

- определить с 27.02.2022 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7, предоставленный обществу с ограниченной ответственностью «СвязьСтрой» по договору аренды земельного участка №230-030 от 28.10.2020, в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

- обязать общество с ограниченной ответственностью ОО «СвязьСтрой» подать заявление через портал РПГУ для предоставления муниципальной услуги «Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка» для последующего составления дополнительного соглашения к договору для внесения изменений в договор в части изменения методики расчета арендной платы с 27.02.2022 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым указано на отсутствие доказательств направления в его адрес дополнительного соглашения к договору, а также на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Судом установлено, что истцом в доказательства направления претензии представлено письмо от 08.09.2022 №112-002Исх-2650 о необходимости подачи заявления для заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в части расчета Арендной платы (л.д.16-18), исходя из указанного в иске расчета, представлено соответствующее приложение 1 и порядок расчета, доказательства их направления в адрес ответчика.

Кроме того, истцом при подаче искового заявление представлен проект дополнительного соглашения, о чем указано в приложениях к исковому заявлению, а также представлены доказательства направления искового заявления в адрес ответчика (л.д. 23).

Претензионный порядок урегулирования спора преследует цель его разрешения во внесудебном порядке. Оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка основано на реальной возможности разрешения сторонами спора в таком порядке при наличии воли сторон к совершению направленных на это соответствующих действий.

Правовая позиция ответчика не свидетельствует о желании урегулировать спор во внесудебном порядке и о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд.

Следовательно, в таком случае оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы исключительно формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора и приведет к затягиванию рассмотрения настоящего дела.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Между Администрацией городского округа Дубна Московской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СвязьСтрой» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №230-ОЗО от 28.10.2020 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 50:40:0020109:7, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – строительство и эксплуатация мебельного магазина, имеющего местоположение – <...>, в 22,5 м на северо-запад, а Арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачу.

Пунктом 1.2. договора сторонам согласовано, что земельный участок предоставляется на основании статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда Московской области от 15.05.2020 №А41-10078/20.

В соответствии с пунктом 1.4. договора установлено, что в отношении земельного участка установлено ограничения использования земельного участка:

- расположен ** в зоне с особыми условиями использования территории (сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения);

- полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Борки;

- полностью расположен в зоне шумового дискомфорта.

Срок договора установлен сторонами в пункте 2.1. договора с 28.10.2020 по 27.10.2069 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 3.2. договора сторонами согласовано, что размер арендной плат определяется в соответствии с приложением 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Приложением 1 к договору установлено, что поскольку предоставляемых земельный участок расположен во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения размер арендной платы по договору определяется в размер 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Федеральным законом от 16 февраля 2022 года № 9-ФЗ в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ внесены изменения, согласно которым из числа земель ограниченных в обороте исключены земельные участки, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В связи с вступлением в действие Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" и снятия с земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:7 ограничения в его приватизации, с 27.02.2022 изменился расчет арендной платы по договору аренды.

Истцом указано, что с 27.02.2022 подлежит применению порядок расчета арендной платы по договору аренды земельного участка №230-030 от 28.10.2020, в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Поскольку спор не удалось решить в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка №230-030 от 28.10.2020 был определен сторонами исходя из того, что предоставляемых земельный участок расположен во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения размер арендной платы по договору определяется в размер 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 №531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением №582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций установлено, что при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе №7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, действующий на момент заключения договора).

При этом в пункте 1.4 договора аренды указано на ограничения оборотоспособности земельного участка в связи с полным нахождением участка в зоне ограничения использования земельного участка:

- расположен ** в зоне с особыми условиями использования территории (сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения);

- полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Борки;

- полностью расположен в зоне шумового дискомфорта.

Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7 в силу закона на момент заключения договора был ограничен в обороте.

При этом, Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ внесены изменения, согласно которым из числа земель ограниченных в обороте исключены земельные участки, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В связи с вступлением в действие Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" и снятия с земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:7 ограничения в его приватизации, с 27.02.2022 подлежит изменению расчет арендной платы по договору аренды.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что Арендодатель обязан вносить в настоящий договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство Российской Федерации, законодательство Московской области.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, основания, предусмотренные действующей нормой подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации отпали, в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации", и соответственно положения договора подлежат приведению в соответствие с действующим законодательством (в части регулируемой арендной платы).

С учетом отсутствия ограничений оборотоспособности в отношении земельного участка, отсутствием ограничений по приватизации земельного участка, размер арендной платы в отношении земельного участка подлежит расчету в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом изложенного, суд находит требования истца в части внесения изменений в методику расчета арендной платы обоснованным, поскольку с 27.02.2022 ограничения оборотоспособности земельного участка и его приватизации отсутствуют.

Таким образом, исходя из предмета и оснований исковых требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, в целях защиты прав и законных интересов сторон, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о внесении изменений в договор аренды земельного участка, поскольку в настоящий момент отсутствуют какие либо ограничения в отношении оборотоспособности земельного участка, а также отсутствуют ограничения в приватизации.

Оснований для удовлетворения остальной части заявленных требований об обязании подать заявление через портал РПГУ суд не усматривает, поскольку с учетом вынесения решения суда о внесении изменений в договор, не требуется принятие отдельного акта о необходимости подачи какого-либо заявления со стороны ответчика, а также истцом не указано, как указанные действия/бездействия могут нарушать права истца.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды земельного участка №230-030 от 28.10.2020, заключенный между Администрацией городского округа Дубна Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «СвязьСтрой», а именно дополнить его следующим условием: «Начиная с 27.02.2022 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7 производится на основании Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S. (Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка).

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Д.Н. Москатова