Решение от 6 апреля 2022 г. по делу № А32-35734/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-35734/2021

г. Краснодар «06» апреля 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 06 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-35734/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Черноморская Пивоваренная Компания» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

об обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка,

при участии в судебном заседании 07.02.2022 представителя истца – ФИО1 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Черноморская Пивоваренная Компания» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) об обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202007:97 площадью 2002 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...> в районе дома №18, с установленного вида разрешенного использования «для строительства и эксплуатации пансионата» на вид разрешенного использования «общественное питание».

Исковые требования мотивированы принадлежностью обществу земельного участка на праве аренды и расположением участка в градостроительной зоне «Ж-2» и «Р-2», в которой в качестве условного вида разрешенного использования предусмотрено общественное питание. Администрацией отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с установленного договором на предусмотренный правилами землепользования и застройки. На момент обращения в суд с данным иском вид разрешенного использования земельного участка, установленный договором, не соответствует видам разрешенного использования, установленными правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны.

В судебном заседании, состоявшемся 07.02.2022, представитель общества на удовлетворении заявленных требований настаивал, представитель администрации в судебное заседание не явился, администрацией направлен отзыв, в котором она поддержала свое решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, вместе с тем, указав, что оставляет принятие решения по делу на усмотрение суда. В судебном заседании 07.02.2022 был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня, после которого представители сторон в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

В соответствии с соглашением от 05.03.2019 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, общество приобрело права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.09.2009 №4000001776, кадастровый номер 23:40:0202007:97, площадью 2002 кв. м, из земель населенных пунктов, сроком на 49 лет, арендуемого на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 17.08.2009 №128 «О предоставлении ООО «Кедровая роща» в аренду застроенного земельного участка по ул. Черноморской, 18 в с. Кабардинка г. Геленджика, для строительства и эксплуатации пансионата».В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок КН 23:40:0202007:97 находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (право зарегистрировано 03.04.2015) и в аренде общества, сроком на 49 лет, на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 21.09.2009 №4000001776. Вид разрешенного использования земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости – для строительства и эксплуатации пансионата.

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, предоставленных по состоянию на 11.03.2021 (выписка из ПЗЗ), земельный участок расположен в зоне Ж-2 (Зона малоэтажной жилой застройки) и в зоне Р-2 (Зона парков). Для зоны малоэтажной жилой застройки (Ж-2) градостроительный регламент в качестве условно разрешенных видов использования предусматривает, в том числе, общественное питание.

Полагая, что администрация обязана по требованию общества как арендатора земельного участка изменить установленный договором вид разрешенного использования на предусмотренный для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки условно разрешенный вид использования, общество обратилось в администрацию с соответствующим заявлением, однако получило письмо от 20.07.2021 управления архитектуры и градостроительства администрации о невозможности изменения вида разрешенного использования, поскольку в противном случае будут изменены характеристики земельного участка, выступающие предметом договора аренды.

Не согласившись с данным решением администрации, общество обратилось с настоящим иском об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения данного иска арендатора земельного участка по следующим основаниям.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Приведённая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015, от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу №А32- 12717/2020, решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу №А32- 18620/2017, оставленному без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019, а также в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2021 по делу №А32-17326/2021, оставленному без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2021.

Согласно абзацу 9 пункта 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56- КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Аналогичная правовая позиция отражена в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-18620/2017, оставленному без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019.

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее: «Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13)».

Таким образом, у общества как у арендатора земельного участка отсутствует право требовать от администрации изменения установленного договором аренды и внесенного в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, установленный в качестве условно разрешенного для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки.

Суд также считает необходимым отметить следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Как указано в пункте 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, «принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается. Градостроительный кодекс относит к числу основных принципов законодательства о градостроительной деятельности участие граждан и их объединений в ее осуществлении, обеспечение свободы такого участия, ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (статья 2). Статьей 39 Градостроительного кодекса определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Так, проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (часть 2 статьи 39 ГрК РФ). На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ). Исходя из указанных в части 8 данной статьи рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9 статьи 39 ГрК РФ). Как видно из приведенных нормативных положений, одним из этапов получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учета интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства Анализ норм статьи 39 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что решение о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято органом местного самоуправления только при соблюдении указанных в названной статье административных процедур, в том числе организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний».

Таким образом, обращение в настоящем случае общества с иском об изменении установленного договором вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид использования направлено, по сути, на обход установленной Градостроительным кодексом публичной процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, «Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Наличие в правилах землепользования и застройки условно разрешенного вида использования для данной территориальной зоны само по себе не наделяет арендатора земельного участка, расположенного в данной зоне, требовать от администрации изменения установленного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид использования. Содержание и объём прав арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а равно публичная процедура получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка исключают обоснованность такого иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков