Решение от 18 июня 2019 г. по делу № А40-206877/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации


г. Москва

Дело № А40-206877/18

64-1594


18 июня 2019 г.


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2019 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саитовой Г.М.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Локо Трейн»

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», ООО «Арт-Консалтинг»

об урегулировании разногласий возникших при заключении Договора купли-продажи.

в заседании приняли участие: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Локо Трейн» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1.ЦенаОбъекта составляет 15 278 000 рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется...",

изложив и.3.4 договора в следующей редакции:

"...Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее первого месяца квартала с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 25 ( двадцать пятого) числа каждого первого месяца квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 763 900 (семьсот шестьдесят три тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего месяца. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 23.05.2018г. он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 01.08.2018г. с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18).

Как указывает истец, 21.08.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 7 545 728 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик письмом от 24.08.2018г. № 33-5-58642/18(0)-4 отказал в предоставлении государственной услуги и заключении договора купли-продажи на предложенных истцом условиях, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Третьи лица, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, отзывы на иск не представили. Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, в том числе, результаты судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 08.06.2007г. между Департаментом имущества г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель, ответчик) и ООО «НоваТэкс» (Арендатор, истец) заключен договор №08-309/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему ) в соответствии с условиям которого, на основании договора аренды № 08-205/04 от 26.07.2004г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество, общей площадью 176,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18) сроком с 09.06.2007г. по 08.06.2012г. (п.1.1).

Дополнительным соглашением от 22.09.2009г. стороны внесли изменения в предмет договора, изменив площадь арендованного помещения до 168,9 кв.м., а также изменено наименование арендатора на ООО «ЛокоТрейн, срок действия договора продлен.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 23.05.2018г. он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 01.08.2018г. с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18) по цене 17 792 000 руб. 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.06.201г. № 114/43-4-18, выполненном ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут».

Как указывает истец, 21.08.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 7 545 728 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом. Цена помещения определена согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.08.2018г. № 1881, выполненному ООО «Арт-Консалтинг».

Ответчик письмом от 24.08.2018г. № 33-5-58642/18(0)-4 отказал в предоставлении государственной услуги и заключении договора купли-продажи на предложенных истцом условиях, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 08.02.2019г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО1 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.05.2018?»

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» №84 от 09.04.2019г. по состоянию на 23.05.2018г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> составляет 15 278 000 руб. 00 коп.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена нежилого помещения площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.05.2018г. составляет 15 278 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 42 000 руб. 00 коп. и госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Локо Трейн» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 168,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, по.1, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а, 10б, 11-18), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1.ЦенаОбъекта составляет 15 278 000 рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется...",

изложив и.3.4 договора в следующей редакции:

"...Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее первого месяца квартала с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 25 ( двадцать пятого) каждого первого месяца квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 763 900 (семьсот шестьдесят три тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего месяца. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ за счет казны г. Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Локо Трейн» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу экспертизы в размере 42 000 (сорок две тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Н.А. Чекмарева