Решение от 7 января 2024 г. по делу № А82-21416/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-21416/2021
г. Ярославль
07 января 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 07.12.2023.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании первоначальное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 и взыскании с ответчика денежных средств,

прекращении права залога (ипотеки) на земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:7093,


и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 2 311 695,54 руб., в том числе: 2 072 164,76 руб. основного долга, 239 530,78 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019

о расторжении договора аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019


третье лицо – Управление Росреестра по Ярославской области


при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (истец по первоначальному иску) – ФИО3 – по дов. от 15.12.2022,

от Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ответчик по перв. иску) – ФИО4 - по дов. от 17.10.2023, ФИО5 по дов. от 17.10.23, ФИО6 - по дов. от 30.08.2022,



установил:

По настоящему делу №А82-21416/2021 Общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании расторгнутым договора купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019, о взыскании 26997992.32 руб. - убытков.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" о взыскании 26997992.32 руб., в том числе: 2 072 164,76 руб. - долга, 239 530,78 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами.

В рамках дела №А82-10625/2022 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Резиденс" о расторжении договора аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019.

Определением суда от 18.11.2022 дело №А82-10625/2022 объединено в одно производство с делом №А82-21416/2021 (настоящее дело).

Определением суда от 22.11.2022 по настоящему делу принято уточнение первоначально заявленных требований, в котором ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи №ЗУ-7093 от 01.10.2019г. на 19 275 259,80 руб. и взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" 16 990 260,56 руб. в качестве возврата уплаченных денежных средств по договору.

Определением от 14.02.2023 принято уточнение от истца по первоначальному иску, в котором ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. на 19 275 259,80 руб. и взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик» «Резиденс» 16 990 260,56 руб. возврата уплаченных денежных средств по договору, прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок общей площадью 9 175 кв.м, кадастровый номер 76:17:107101:7093, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, пос. Красный бор, в связи с исполнением ООО «СЗ «Резиденс» обязанностей по оплате данного недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г.

В процессе рассмотрения спора представитель Общества пояснил, что договор не расторгнут по уведомлению от 04.10.2021. Действий, сопутствующих расторжению, ни одной стороной не произведено. Уведомлением от 09.11.2022 Общество сообщило об уменьшении покупной цены, тем самым, отказавшись от требования о расторжении договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ярославской области.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ.

От ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" ранее поступили письменные объяснения, возражения в обоснование своей правовой позиции.

Определением суда от 20.06.2023 принято уточнение первоначально заявленных требований, в котором ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. на 16 743 911,80 руб. и взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик» «Резиденс» 14 458 912,56 руб. возврата уплаченных денежных средств по договору, прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок общей площадью 9 175 кв.м, кадастровый номер 76:17:107101:7093, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, пос. Красный бор, в связи с исполнением ООО «СЗ «Резиденс» обязанностей по оплате данного недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г.

Представитель ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" поддержал исковые требования в указанной редакции.

Представители ИП ФИО2 возражали против указанных требований, поддержали исковые требования предпринимателя к ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС", которые состоят в следующем:

по встречному иску - о взыскании 26997992.32 руб., в том числе: 2 072 164,76 руб. – долга по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019, 239 530,78 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами,

по присоединенному делу - о расторжении договора аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019 (соседнего земельного участка).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между ИП ФИО2 (продавец) и ООО «СЗ «Резиденс» (Покупатель) заключен договор купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г.

По Договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок общей площадью 9 175 (девять тысяч сто семьдесят пять) кв.м, кадастровый номер: 76:17:107101:7093, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, пос. Красный бор (далее по тексту - "Земельный участок").

Согласно пункту 3 Договора в редакции дополнительного соглашения №1 стоимость земельного участка составляет 24 787 164, 76 руб.

Окончательный расчет за земельный участок должен быть произведен Покупателем до 30.12.2019.

Оплачено 22 716 000 руб.

01.10.2019г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1, которым внесены изменения в п. 14 договора.

В действующей редакции п.14 содержит следующие условия: «Продавец обязуется обеспечить технологическое присоединение к инженерным сетям газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, планируемого объекта капитального строительства, в том числе, через сети холодного водоснабжения и бытовой канализации (водоотведение), ГРПШ, построенные Продавцом по границе земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:7093.

Продавец совместно с Покупателем переоформляют акт о технологическом присоединении к сетям электроснабжения согласно договора об осуществлении технологического присоединения N 41537174/ TII-17 от 10.10.2017 года, заключенный филиалом П1АО «МРСК Центра-«Ярэнерго» и ФИО2 для дальнейшего присоединения Покупателя к сетям электроснабжения.

Продавец обязуется предоставить Покупателю письменное согласование на вынос существующих сетей холодного волоснабжения. канализации. газоснабжения высокого давления d=160 мм (в том числе ГРПШ), а также предоставить права, как собственника сетей, необходимые для заключения Покупателем договоров на выполнение работ по проектированию выноса вышеуказанных сетей и строительно-монтажных работ.

Работы по проектированию выноса вышеуказанных сетей и строительно-монтажные работы по выносу вышеуказанных сетей выполняются самостоятельно Покупателем и Покупателем за свой счет.

Мероприятия по обеспечению технологического присоединения к инженерным сетям газоснабжения высокого давления d=160 мм (в том числе ГРПШ), электроснабжения, а так же выдача письменного согласования выноса вышеуказанных сетей и сетей водоснабжения и канализации Продавцом включены в стоимость земельного участка по настоящему Договору и дополнительно Покупателем не оплачиваются.

B случае не выполнения Продавцом обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, при наличии технической возможности выноса существующих сетей холодного водоснабжения, канализации, газоснабжения высокого давления d=160 мм (в том числе ГР11), Покупатель вправе по своему усмотрению либо требовать уменьшения покупной цены на 20 (двадцать) процентов, либо расторгнуть настоящий Договор и требовать возврата уплаченных по нему денежных средств, а также возмещения причиненных убытков».

Согласно пункту 12 договора, «Продавец в день подписания настоящего договора обязуется предоставить Покупателю по акту приема-передачи заверенные копии следующих документов:

- Разрешение на строительство на земельном участке от 20.12.2017 года No RU 76-517000-662-2017;

- Положительное заключение экспертизы проектной документации Мо 35-2-1-3-0163-17 о 25.08.2017 года выданное ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» г Вологда;

- Проектную документацию объекта капитального строительства выданное Архитектурно-Строительной компанией «Новый Дом» (Свидетельство СРО N 1236 от 07.11.2016 года).

При этом, Продавец также передает Покупателю исключительные права на всю указанную Проектную документацию и без каких-либо ограничений, в том числе включая право на продолжение проектирования силами другого проектировщика.

- ГПЗУ No RU 76517000-653-2017 от 02.05.2017 года, выданный Отделом архитектуры и градостроительства администрации ЯМР ЯО;

- Договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения N 06-54/305 от 24.09.2018 года, заключенный между АО «Ярославльводоканал» и ИП ФИО2;

- Соглашение No 7-M, заключенное между АО «Ярославльводоканал», ИП ФИО2 и КУМИ мэрии города Ярославля;

- Условия подключения No 06-12/5713 от 20.09.2018 года, выданные АО «Ярославльводоканал»;

- Договор об осуществлении технологического присоединения No 41537174/ ТП-17 от 10.10.2017года, заключенный филиалом ПАО «МРСК Центра -«Ярэнерго» и ФИО2;

- Технические условия для присоединения к электрическим сетям от 07.09.2017 года, выданные филиалом ПАО «МРСК Центра - «Ярэнерго»;

-Технические условия на присоединение (условия) подключения к газораспределительной сети объекта газификации природным газом от 10.01.2016 года, выданные филиалом ОАО «Газпром газораспределение Ярославль» в г. Ярославле;

- Договор на подключение к сетям газоснабжения от 02 февраля 2017 года, между ООО СК «Новый дом» и ФИО2

- Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям No И37/09, выполненный ООО ГК «ВЕКТОР».

- Технический отчет по инженерно-экологическим изысканиям No ИЭИ 17-2016, выполненный ООО «Межрегиональный экспертный центр».

- Технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям No 17-2016, выполненный ООО «Антонов».

- Письмо № 2089 от 06.09.2019 года от администрации Заволжского сельского поселения об отсутствии сетей ливневой канализации.

После произведенной государственной регистрации Управлением Росреестра по Ярославской области настоящего Договора. Продавец в течение 5 (пяти) рабочих дней передает Покупателю по акту приема-передачи оригиналы документов, указанных в п.12 настоящего Договора».

Согласно пункту 15 Договора, для использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего Договора Покупателю необходимо для проезда к Земельному участку из Котеджного поселка «Серебряный Бор» (за исключением строительной и грузовой техники) и для проезда от Земельного участка к ЖК «Экогород» обеспечить проезд через земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:7775, собственником которого является ДКП «Серебряный Бор» и земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:850.

Общество ссылается на указанный выше п.14 Договора в редакции дополнительного соглашения, где предусмотрено, что в случае не выполнения Продавцом обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, Покупатель вправе по своему усмотрению либо требовать уменьшения покупной цены на 20 (двадцать) процентов, либо расторгнуть настоящий Договор и требовать возврата уплаченных по нему денежных средств, а также возмещения причиненных убытков.

На основании этого Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском об уменьшении покупной цены земельного участка и иных требованиях, указанных выше.

Общество указало, что согласно п. 6 договора купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. Продавец также гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора отсутствует задолженность по выполненным работам по подготовке проектной документации, монтажу и подключению сетей, расположенных на Земельном участке, за исключением платы за подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и централизованной системе водоотведения согласно Договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения № 06-54/305 от 24.09.2018 года, заключенный между и ИП ФИО2

При этом, по мнению Покупателя, обязательства Продавцом не исполнены надлежащим образом, что является основанием для уменьшения покупной цены участка.

Общество указало следующее.

В соответствии с договором купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. ИП ФИО2 принял на себя обязательства:

- передать в собственность Покупателю земельный участок;

- передать Проектную документацию объекта капитального строительства выданное Архитектурно-Строительной компанией «Новый Дом» (Свидетельство СРО № 1236 от 07.11.2016 года).

При этом, Продавец также передает Покупателю исключительные права на всю указанную Проектную документацию и без каких-либо ограничений, в том числе включая право на продолжение проектирования силами другого проектировщика.

- передать Разрешение на строительство на земельном участке от 20.12.2017 года № RU 76-517000-662-2017;

- обеспечить технологическое присоединение к инженерным сетям газоснабжения согласно Договора на подключение к сетям газоснабжения от 02 февраля 2017 года, между ООО СК «Новый дом» и ФИО2, Техническим условиям на присоединение (условия) подключения к газораспределительной сети объекта газификации природным газом от 10.01.2016 года, выданные филиалом ОАО «Газпром газораспределение Ярославль» в г. Ярославле; электроснабжения согласно договора об осуществлении технологического присоединения № 41537174/ТП-17 от 10.10.2017 года, заключенный филиалом ПАО «МРСК Центра – «Ярэнерго» и ФИО2, Технических условиях для присоединения к электрическим сетям от 07.09.2017 года, выданные филиалом ПАО «МРСК Центра – «Ярэнерго».

При этом, мероприятия по обеспечению технологического присоединения к инженерным сетям газоснабжения, электроснабжения включены в стоимость земельного участка по настоящему Договору и дополнительно Покупателем не оплачиваются.

Продавец гарантирует, отсутствие задолженности по выполненным работам по подготовке проектной документации, монтажу и подключению сетей (п. 6 Договора).

Общество настаивает на невозможности использования земельного участка по назначению по тому объему документов, которые переданы Обществу.

Общество обращает внимание на следующее.

09.01.2020 г. Прокуратурой Ярославского района по результатам проверки вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства при выдаче разрешения на строительство.

При этом при проверке надзорным органом установлено, что проектная документация разработана с нарушениями требования законодательства.

27.07.2020 г. Прокуратурой Ярославского района направлено исковое заявление о признании недействительным разрешения на строительство.

Решением Ярославского районного суда г. Ярославля от 15.07.2021 г. изг. 09.08.2021 г. по делу № 2-166/2021 (2-1685/2020;) ~ М-1200/2020 разрешение на строительство на земельном участке № RU 76-517000-662-2017 признано незаконным.

Общество считает обоснованным применение к взаимоотношениям сторон ниже указанного расчета (расчет приведен в уточненном иске представлен в электронном виде 15.06.2023).

Расчет первоначального иска с уточненными требованиями.

Как указало Общество, расчет стоимости проектной документации объекта капитального строительства произведен в соответствии с коммерческим предложением на проектирование проектной документации иной площади с учетом перерасчета на площадь 8 688,2 м2.

Стоимость услуг по разработке проектной и рабочей документации в соответствии с Постановлением правительства Российской федерации № 87 от 16.02.2008г., 2000 р/м2, включая НДС 20%, что для объекта составит 10 888 400 руб. (при продаваемой площади 5 444,2 м2).

Таким образом, размер уменьшения покупной цены по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. составляет:

1) в связи выявленными недостатками проектной документации, которые не были оговорены


№
наименование затрат

Сумма

11

Разработка проектной документации

10 888 400

22

Инженерно-геодезические изыскания

41 725

33

Инженерно-геологические изыскания

323 202

44

Инженерно-экологические изыскания

76 165

55

Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

456 987


Иитого


11 786 479


2) в связи с невыполнением Продавцом обязательств обеспечить технологическое присоединение к инженерным сетям газоснабжения, электроснабжения - право на уменьшение покупной цены на 20 (двадцать) процентов предусмотрено пунктом 14 Договора.

Стоимость уменьшения покупной цены в соответствии с пунктом 14 Договора составляет 4 957 432,80 руб. (24 787 164 руб. х 20%).

Итого размер уменьшения по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. составляет 11 786 479 руб. + 4 957 432,80 руб. = 16 743 911,80 руб.

Цена по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. с учетом уменьшения составляет: 8 043 252,20 (24 787 164 руб. - 16 743 911,80 руб.).

С учетом оплаты сумы по договору в размере 22 715 000 руб., возврату в пользу Покупателя подлежит сумма в размере 14 671 747,80 руб.

С учетом зачета в счет оплаты по договору договор аренды А-771 от 12.11.2019 г. земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:7771 в размере 212 835,24 руб., сумма, подлежащей возврату в связи с уменьшением покупной цены по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г., составляет 14 458 912,56 руб.

В этой сумме первоначальный подержан Обществом.

Дополнительные пояснения в обоснование требований представлены в материалы дела.

Также судом установлено следующее.

Между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «СЗ «Резиденс» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019г. (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Обществу был предоставлен в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет, земельный участок площадью 1 411 кв.м, кадастровый номер 76:17:107101:7771, расположенный по адресу: Ярославская обл., Ярославский район, Заволжское сельское поселение, пос. Красный Бор.

В силу п. 4 Договора размер арендной платы за весь срок аренды составил 212835 рублей 24 коп., НДС не облагается.

Стоимость аренды земельного участка подлежала единовременной оплате, путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в срок до 30.11.2019.

На момент подачи искового заявления арендная плата за пользование земельным участком не внесена.

В адрес арендатора направлялись требования о необходимости исполнить обязательства по оплате аренды, однако данные требования остались без удовлетворения. В соответствии с п. 13 Договора, он может быть изменен или расторгнут по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Как указал арендодатель, Арендатор допустил длительную просрочку единственного платежа арендной платы, что является существенным нарушением условий договора.

В адрес Арендатора было направлено Уведомление о расторжении договора аренды, однако данное уведомление оставлено без удовлетворения.

Указанное явилось основанием для обращения ИП ФИО2 в суд с рассматриваемым требованием о расторжении договора аренды земельного участка.

Иск был принят Арбитражным судом города Москвы, дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ярославской области (дело А82-10625/2022) и объединено с рассматриваемым делом №А82-21416/2021.

Представители предпринимателя иск поддержали.

Представитель Общества иск считает не подлежащим удовлетворению. Представлен письменный отзыв, поддержанный в процессе рассмотрения дела судом.

Основные доводы Общества сводятся к тому, что договор купли-продажи земельного участка и договор аренды земельного участка технологически в целях освоения участка под строительство многоквартирного жилого дома являются взаимосвязанными с учетом предмета договора аренды и условий пунктов 1.1, 11.1, 11.2 Договора аренды.

Строительство не ведется.

По мнению арендатора, невозможно использовать земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:7771 по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, то есть в целях проезда к земельному участку для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:7093 и строительства организованных парковочных мест для собственников многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:7093.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком в соответствии с договором аренды, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, у Арендатора возникло право приостановить встречное исполнение - оплату арендных платежей.

ООО «СЗ «Резиденс» уведомило ИП ФИО2, что арендатор приостанавливает исполнение своих обязательств по доплате за земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:7093 по договору ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. и оплате по договору аренды А-771 от 12.11.2019 г. до выполнения Продавцом своих обязанностей.

Арендатор ссылается на положения ч. 2 ст. 328 ГК РФ и полагает, что в рассматриваемой ситуации он вправе приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендованного участка.

По мнению Общества, основания расторжения договора аренды № А-7771 от 12.11.2019г. отсутствуют, в связи с чем просит отказать в удовлетворении этого требования.


Исследовав представленные доказательства, в том числе поступившие в электронном виде, суд пришел к следующему.

1. По первоначальному иску – об уменьшении покупной цену по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 г. на 16 743 911,80 руб. и взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик» «Резиденс» 14 458 912,56 руб.

Согласно правовой позиции Общества с учетом представленного в материалы дела расчета, стоимость земельного участка покупатель уплатил в полном объеме. Поскольку спорные обстоятельства в отношении задолженности разрешаются в судебном порядке, то, по мнению Общества, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Этим обусловлено соответствующее требование об установлении судом прекращения права залога (ипотеки) на земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:7093.

Суд основывается на следующем.

Согласно договору, после произведенной государственной регистрации Управлением Росреестра по Ярославской области Договора купли-продажи Продавец в течение 5 (пяти) рабочих дней передает Покупателю по акту приема-передачи оригиналы документов, указанных в п.12 настоящего Договора.

Обязанность Продавца по передаче документов выполнена, что подтверждается подписями сторон на акте приема - передачи документов от 11.11.2019г., представленном в материалы дела.

Согласно пункту 14 договора Продавец обязуется обеспечить переоформление на Покупателя технологических присоединений, указанных в Договоре, на Покупателя.

Выполнение указанных условий Продавцом включены в стоимость по Договору и дополнительно Покупателем не оплачиваются.

Пункт 14 договора был изменен сторонами дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2019г.

В соответствии с пунктом 5 статьи 52.1 Градостроительного кодекса РФ для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) к правообладателю сети инженерно-технического обеспечения вправе обратиться:

1) правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства;

2) лицо, которому в предусмотренных земельным законодательством случаях выдано разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, а также лицо, являющееся обладателем сервитута или публичного сервитута, которые установлены в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством;

3) лицо, с которым заключен договор о комплексном развитиитерритории, при наличии утвержденных в установленных порядке проектапланировки территории комплексного развития, комплексной схемы инженерного обеспечения территории комплексного развития, схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, градостроительного плана земельного участка.

Согласно пункту 18 Постановления Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями, уведомив организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

Доказательств реализации своего права в виде обращений в ресурсоснабжающие организации Обществом не представлено.

Следовательно, довод Истца о невыполнении условий, указанных в пункте 14 договора, подлежат отклонению как несостоятельные.

Согласно пункту 15 договора продавец гарантирует, что права ограниченного пользования соседними земельными участками, в том числе указанными в настоящем пункте, для обеспечения прохода и проезда через такие земельные участки сохраняется для нового собственника Земельного участка.

Ранее, поименованные в договоре в п. 15 земельные участки, имели кадастровые номера 76:17:107101:8681, 76:17:107101:8683.

Указанные земельные участки решением собственника были разделены: участок с кадастровым номером 76:17:107101:8681 был разделен на участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:12968 и 76:17:107101:12967. Впоследствии, участок с кадастровым номером 76:17:107101:12968 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 76:17:107101:16489 и 76:17:107101:16490. Указанные участки имеют вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса.

Из материалов дела следует, что у Общества имеется возможность использовать для подъезда, подхода к спорному земельному участку вместо земельного участка 76:17:107101:8681 земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:16490.

Участок с кадастровым номером 76:17:107101:8683 был разделен на участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:114457, 16:17:107101:14944, 76:17:107101:14945, 76:17:107101:14946, 76:17:107101:14964. Указанные участки имеют вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования.

Таким образом, доступ к земельному участку имеется.

Относительно заявленных Обществом требований в части снижения покупной цены за земельный участок, суд исходит из следующего.

Цена договора купли продажи № ЗУ - 7093 от 01.10.2019г. является существенным условием договора.

Снижение цены участка предусмотрено пунктом 8 и пунктом 14 договора.

Общество основывается на п.14 договора.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В качестве обоснований своих требований истец ссылается на обязательства продавца передать разрешение на строительство, а также обеспечить возможность подключения к сетям.

В силу п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Общество указало на признание судом общей юрисдикции разрешения на строительство недействительным.

Однако само Общество от Договора и, соответственно, земельного участка, не отказалось.

Основанием для уменьшения покупной цены по п.14 Обществом указано отсутствие технологического подключения к сетям газоснабжения требуемой мощности.

В соответствии с п. 12 Договора ЗУ-7093 от 01.10.2019г. Продавец в день подписания Договора обязался передать Покупателю Технические условия на присоединение (условия) подключения к газораспределительной сети объекта газификации природным газом от 10.01.2016г. На момент передачи данных Технических условий срок их действия истек.

Однако в момент приемки документов Общество не могло не знать об истечении срока Технических условий.

Пунктом 1 соглашения Продавец обязался обеспечить технологическое присоединение планируемого объекта капитального строительства (предоставить точку врезки) к инженерным сетям газоснабжения, водоснабжения и водоотведения через сети, построенные предпринимателем к границе спорного земельного участка.

Согласно представленным в дело документам, предпринимателем в АО «Газпром Газораспределение Ярославль» были получены технические условия и заключен Договор технологического присоединения от 09.12.2020г. в которые вошел так же объект Общества (на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:7093). Расчет нагрузки в новых технических условиях производился ООО «Гарантпроект» на основании данных, полученных от Общества. Газопровод по границе участка 76:17:107101:7093 был построен, принят в эксплуатацию (имеется акт приемки законченного строительством объекта сети газораспределения).

Технологическое присоединение и пуск газа возможны лишь при условии окончания строительства объекта капитального строительства и сдачи объекта (с внутренними сетям газоснабжения) комиссии. Учитывая, что многоквартирный дом до настоящего времени не построен, выполнить технологическое присоединение не представляется возможным.

Невыполнение мероприятий по технологическому присоединений к сетям электроснабжения, данный довод противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Согласно условиям Договора №ЗУ-7093 от 01.10.2019г., переоформление акта о технологическом присоединении к сетям электроснабжения должно было осуществляться совместно Продавцом и Покупателем (п. 1 Дополнительного Соглашения). Весь пакет документов по технологическому присоединению: Договор технологического присоединения от 10.10.2017г., Технические условия от 07.09.2017г., а также акт об осуществлении технологического присоединения были переданы Обществу.

Также из представленных стороной предпринимателя документов и фотографий следует, что по границе участка проведено электричество и сети водоснабжения.

Таким образом, требуя в настоящее время уменьшения покупной цены земельного участка на 20%, по прошествии нескольких лет, по мнению суда не имеется оснований для такого уменьшения.

По остальным позициям расчета Общества суд также не нашел оснований для их принятия.

Разработка проектной документации, как установлено судом, не выделено отдельно в договоре. Предметом договора является передача в собственность Покупателя именно земельного участка. За него определена цена.

Судом исследованы доводы и доказательства сторон по разработке и стоимости проектной документации.

В итоге суд не установил оснований для принятия в уменьшение цены договора стоимость проектной документации в размере 10 888 400 руб. по коммерческому предложению в настоящее время. Суд учитывает, что проектная документация разрабатывалась продавцом в 2016 году, имела иную стоимость, прошла государственную экспертизу и, как уже отмечено судом, не выделено в отдельную составляющую по договору.

В связи с этим суд не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы на предмет определения стоимости проектной документации прменительно к рассматриваемому договору купли-продажи земельного участка.

Кроме того, заслуживают внимания доводы представителей предпринимателя о том, что рыночная стоимость земельного участка с КН:7093, согласно представленного заключения по оценке ООО «Прооценщик» в настоящее время 39 837 850 руб., а на 01.10.2019 составляет 31 607 875 руб.

По выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка в настоящее время более 20 млн. руб.

Учитывая, что в настоящее время необходимые коммуникации на границе участка имеются, участок находится в зоне, где ведется активное строительство жилой застройки, принимая во внимание приведенные данные по цене участка, суд приходит к выводу, что оснований для уменьшения покупной цены на основании ст. 475 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Расчет истца и его правовую позицию суд полагает необоснованными.

В связи с отсутствием оснований для уменьшения выкупной цены земельного участка, остается задолженность, что исключает удовлетворение требования, касающегося прекращения права залога на земельный участок.

В удовлетворении первоначального иска Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 суд отказывает.

По этому требованию с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000 руб. государственной пошлины, поскольку при принятии иска была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины


2. Встречный иск.

Поскольку суд считает не подлежащим удовлетворению требование об уменьшении покупной цены и не принимает расчет Общества, то требование предпринимателя о взыскании оставшейся суммы по договору купли-продажи является обоснованным.

Тот факт, что по договору купли-продажи земельного участка покупателем уплачена не вся сумма подтвержден материалами дела и по существу Обществом не оспорен.

Переход права собственности на земельный участок к Покупателю зарегистрирован в ЕГРН. Земельный участок не возвращен. Намерение расторгнуть договор Обществом не реализовано и не поддерживается в настоящее время.

Пункт 3 Договора в редакции дополнительного соглашения №1 предусматривает, что стоимость земельного участка составляет 24 787 164, 76 руб.

Окончательный расчет за земельный участок должен быть произведен Покупателем до 30.12.2019.

Оплачено 22 716 000 руб.

Сумма задолженности по договору купли-продажи составляет 2 072 164,76 руб.

Указанный долг взыскивается с Общества (Покупателя) в пользу ИП ФИО2 (Продавца).

На сумму задолженности предпринимателем начислены проценты по с.395 ГК РФ. Расчет представлен в материалы дела, проверен судом.

Требование о взыскании процентов соответствует статьям 309, 310, 395 ГК РФ.

Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019 за период с 31.12.2019 по 01.02.2022 составила 239 530,78 руб. и взыскивается судом с Общества (Покупателя) в пользу ИП ФИО2 (Продавца).

Таким образом, встречный иск по взысканию денежных средств удовлетворен судом полностью. Уплаченная предпринимателем госпошлина 34 558 руб. подлежит возмещению Обществом.


3. По требованию Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" о расторжении договора аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019 суд исходит из следующего.

Договор аренды А-771 от 12.11.2019 г. земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:7771 заключен с целью строительства дороги с целью прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 76:17:107101:7093 (п. 1.1, 11.1, 11.2 Договора) и строительства организованных парковочных мест (п. 11.1, 11.2 Договора).

Договор заключен на 49 лет. Размер арендной платы за весь срок аренды составляет 212 835,24 руб. Условия оплаты: единовременно, до 30.11.2019.

Пунктом 5 Договора предусмотрено, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:7093, Арендодатель передает земельный участок 76:17:107101:7771 в собственность Арендатора.

Как обоснованно указано представителем Общества, договор купли-продажи земельного участка и договор аренды соседнего участка являются последовательной цепочкой взаимосвязанных сделок между сторонами, заключение договоры аренды обусловлено заключением договора купли-продажи (основного спорного правоотношения).

Таким образом, между сторонами было заключено два взаимообусловленных и взаимосвязанных договора, исполнение обеими сторонами своих обязательств по которым также взаимосвязано и взаимообусловлено и имеет одну правовую цель: обеспечение возможности строительства многоквартирного дома, свидетельствует о направленности воли сторон на установление между ними единой договорной связи с двумя встречными обязанностями осуществить исполнение.

Поскольку из обстоятельств дела следует, что от требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка Общество отказалось, а предприниматель (Продавец) такое требование не заявлял, соответственно, договор купли-продажи действующий, исполнен в части передачи земельного участка Продавцом покупателю, что позволяет сделать вывод о необходимости в дальнейшем Обществу использовать принятый в аренду земельный участок по его назначению - с целью строительства дороги и парковочных мест.

Заслуживает внимания и длительный срок договора аренды – 49 лет.

Расторжение договора аренды может повлечь существенные затруднения в использовании Обществом «основного» земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома. Кроме того, как указано выше, договор аренды предусматривает выкуп земельного участка при определенных условиях.

Таким образом, суд не усматривает достаточных правовых оснований для расторжения Договора аренды А-771 от 12.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:7771.

Также суд основывается на следующем.

Требование арендодателя о расторжении договора аренды основано на длительной неоплате арендатором единовременного платежа в размере 212 835,24 руб.

Согласно статьям 309, 310, 614 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора задолженности по арендной плате.

Однако требование о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате арендодателем не заявлено, что при существенном нарушении прав было бы разумно.

Инициирование расторжения договора аренды произошло одновременно с подачей иска Обществом к предпринимателю о признании договора купли-продажи расторгнутым (первоначальное требование, которое впоследствии было изменено).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Учитывая указанные обстоятельства и размер платы 212 835,24 руб. за 49 лет, суд полагает, что в данном конкретном случае существенное нарушение прав арендодателя не присутствует. Задолженность с арендатора может быть взыскана в судебном порядке, а об иных негативных последствиях арендодателем не заявлено.

При этом суд отмечает следующее.

Доводы Общества о том, что им приостановлено обязательство по оплате арендованного участка в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ судом исследованы.

В материалы дела Обществом представлено уведомление от 04.10.2020 (поступило 27.10.2022 в электронном виде).

В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В рассматриваемом случае срок оплаты для арендатора был – 30.11.2019, а уведомление составлено 04.10.2020, т.е. почти через год после наступления срока оплаты.

Суд полагает, что указанное уведомление не соответствует цели ч. 2 ст. 328 ГК РФ и не приостанавливает оплату аренды.

Иные доводы Общества, связанные с невозможностью использования «основного» и «дополнительного» участков, существенного значения для рассмотрения данного требования не имеют. Кроме того, не смотря на доводы о невозможности использования участков, Общество возражало против расторжения договора аренды, выражая дальнейшую заинтересованность в нем.

В связи с отказом ИП ФИО2 в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, уплаченная госпошлина в размере 6000 руб. остается на стороне предпринимателя.


На основании изложенного выше по распределению судебных расходов в виде госпошлины суд исходит из следующего.

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000 руб. государственной пошлины, поскольку при принятии иска была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины.

В связи с удовлетворением встречного иска с суммы 2 311 695,54 руб. в порядке ст.110 АПК РФ с Общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию 34 558 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

В связи с отказом ИП ФИО2 в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, уплаченная госпошлина в размере 6000 руб. остается на стороне предпринимателя.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Встречный иск Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2 311 695,54 руб., в том числе: 2 072 164,76 руб. основного долга, 239 530,78 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи № ЗУ-7093 от 01.10.2019, а также 34 558 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя.

Исковое требование Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕЗИДЕНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № А-7771 от 12.11.2019 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина