Решение от 15 марта 2021 г. по делу № А36-3591/2019

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А36-3591/2019
г.Липецк
15 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 марта 2021 года.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Коровина А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косиновой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агро Виста Тамбов» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): <...>, оф.50А)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

администрации сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): <...>)

о признании незаконным уведомления,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 07.02.2020,

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 23.12.2020,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агро Виста Тамбов» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконным уведомления от 28.12.2018 № КУВД-001/2018-2936281/2 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.03.2018 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Липецкая область, Лебедянский район, и обязании заинтересованного лица осуществить регистрацию указанного договора.

Определением арбитражного суда от 03.04.2019 заявление принято к производству.

Определением от 03.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию сельского поселения Слободского сельсовета Лебедянского муниципального района Липецкой области.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 17.12.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 решение суда первой инстанции отменено, требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.07.2020 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 30.07.2020 дело принято к рассмотрению.

Определением от 27.10.2020 суд истребовал у администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области Российской Федерации перечень участников общей долевой собственности на земельный участок бывшего ТОО «Копыльское» с кадастровым номером 48:11:1400201:16, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Липецкая область, Лебедянский район, с/п Слободский сельсовет, по состоянию на 20.03.2018.

От администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области Российской Федерации поступили пояснения относительно невозможности представить истребуемые судом доказательства.

В судебное заседание 16.02.2021 третье лицо не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом на официальном сайте суда в сети «Интернет».

При таких обстоятельствах, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании заявитель поддержал требование.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления.

Арбитражный суд, выслушав позиции лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.

Из материалов дела следует, что 03.02.2018 в газетах «Липецкая газета» № 22 (25650) и «Лебедянские вести» № 14 (13108) опубликованы сообщения о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161 с повесткой дня о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, утверждении арендатора и условий договора аренды земельного участка.

20.03.2018 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, на котором приняты вышеуказанные решения, в том числе утвержден арендатор земельного участка (ООО «Агро Виста Тамбов») и определены условия договора аренды земельного участка (протокол общего собрания участников долевой собственности от 20.03.2018).

Впоследствии между участниками долевой собственности (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агро Виста Тамбов» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.03.2018.

Заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением от 09.08.2018 о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 27.09.2018 № КУВД-001/2018-2936281/1 заинтересованное лицо приостановило регистрацию сделки об ограничении, обременении права.

Уведомлением от 28.12.2018 № КУВД-001/2018-2936281/2 заинтересованное лицо отказало заявителю в регистрации сделки об ограничении, обременении права на основании статьи 27 и пунктов 4 и 7 части 1 статьи 26 закона о регистрации.

Полагая, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из обстоятельств дела и существа заявленных требований, суд приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В статье 27 Закона о регистрации указано, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В пункте 4 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из представленного в материалы дела договора аренды усматривается, что он заключен сроком на 49 лет (пункт 5.1 договора), следовательно, договор аренды подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Материалами дела подтверждается, что 03.02.2018 в газетах «Липецкая газета» № 22 (25650) и «Лебедянские вести» № 14 (13108) опубликованы сообщения о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161 с повесткой дня о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, утверждении арендатора и условий договора аренды земельного участка.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, состоявшегося 20.03.2018, на указанном собрании принимались решения по следующим вопросам:

1. Выбор лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

2. Утверждение арендатора и условий договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

При решении вопроса о наличии кворума для признания собрания правомочным было установлено, что на собрании лично или через представителей присутствуют 11 собственников – ООО «Лебедянское» в лице генерального директора, 10 собственников через представителя по доверенности ФИО3

Список собственников, содержащий сведения о личных данных, правоустанавливающих документах, размере долей оформлен приложением № 1 к указанному протоколу и входил вместе с протоколом от 20.03.2018 в состав документов, представленных на регистрацию.

В материалах дела имеется перечень всех участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, утвержденный главой администрации сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области, указанный перечень также был приложен к заявлению на государственную регистрацию.

Из названного перечня следует, что размер доли, полученной при приватизации земельного участка с кадастровым номером 48:11:1400201:161, составляет 7,12 га, площадь земельного участка – 352,7080 га. Всего участников общей долевой собственности – 19, ими приватизировано 39 целых 23/300 доли. В отношении площади 74,482 га, что составляет 10,5 долей, данные о собственниках отсутствуют.

Таким образом, в собрании собственников 20.03.2018 участвовало более половины зарегистрированных собственников (11 из 19), которым 9 принадлежало более половины земельных долей – в целом (присутствовали собственники 32 целых 184/300 доли, а всего – 39 целых 23/300 зарегистрированных + 10,5 – незарегистрированных).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии кворума на собрании 20.03.2018 и правомочности его проведения.

Кроме того, как в оспариваемом заявителем отказе, так и в ходе рассмотрения дела заинтересованное лицо не оспаривало кворум на собрании.

По первому вопросу повестки собрания – участники единогласно решили избрать ФИО4, по второму вопросу повестки – единогласно утвержден арендатор – ООО «Агро Виста Тамбов», а также единогласно утверждены условия договора.

Избранное уполномоченное лицо осуществило подписание договора аренды от 26.03.2018, представленного на государственную регистрацию.

Как следует из договора, участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:11:1400201:161, поименованные в приложении № 1 к настоящему договору, с учетом положений пункта 6.8 настоящего договора, в лице представителя участников общей долевой собственности ФИО4. Договор, а также приложение к договору, которое содержит сведения об 11 участниках, присутствующих на собрании 20.03.2018, подписаны представителем ООО «Агро Виста Тамбов» и ФИО4

Таким образом, договор аренды был подписан надлежащим уполномоченным на то лицом.

Судом также проверены условия представленного на государственную регистрацию договора на предмет их соответствия условиям, согласованным на общем собрании участков 20.03.2018, каких-либо расхождений установлено не было.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомочности проведенного собрания собственников общей долевой собственности, а также о соответствии представленного договора аренды требованиям законодательства.

Заявление о государственной регистрации было представлено арендатором – ООО «Агро Виста Тамбов» в лице представителя ФИО3, заверенная нотариусом доверенность от 17.07.2018 на которого была представлена в качестве приложения к заявлению о регистрации.

Позиция регистрирующего органа о том, что указанию в договоре подлежали все собственники регистрирующего органа, а отсутствие сведений о собственниках, в том числе и не зарегистрировавших свои права, влечет за собой невозможность регистрации договора аренды в отношении такого земельного участка, подлежит отклонению на основании следующего.

Из представленного договора аренды следует, что ФИО4 заключает указанный договор от имени собственников спорного земельного участка, на конкретный перечень таких собственников, являющийся приложением к договору, в рассматриваемом договоре имеется ссылка в договоре.

Как было установлено, договор с его приложением был представлен на государственную регистрацию, был представлен и протокол собрания 20.03.2018, из которого следовало, кто из собственников уполномочил ФИО4 на подписание договора, а также общий перечень всех собственников.

Следовательно, из представленных на регистрацию документов можно установить, кто является собственниками, а, значит, и арендодателями спорного земельного участка.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 26.11.2014 по делу № А64-760/2014.

Поскольку собрание 20.03.2018 признано правомочным, а также проверены представленные на регистрацию документы на соответствие требованиям законодательства, суд делает вывод об их достаточности для осуществления регистрационных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Управление Росреестра по Липецкой области не представило доказательств нарушения порядка проведения общего собрания участников долевой собственности в отношении спорного земельного участка (статья 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и доказательств, свидетельствующих о недействительности представленного на регистрацию протокола от 20.03.2018, уполномочивающего ФИО4 подписывать от имени собственников договор аренды от 26.03.2018 при множественности лиц на стороне арендодателя.

В соответствии со статьей 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно статье 5.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей на дату принятия общим собранием участников долевой собственности решения о передаче ООО «Агро Виста Тамбов» земельного участка в аренду, общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего 4 числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

В разъяснениях Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащихся в письме от 27.04.2016 № ОГ-Д23-5192 указывается, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, на стороне арендодателя выступают все участники долевой собственности. Также в указанных разъяснениях отмечается, что на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, должны быть представлены документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени участников долевой собственности без доверенности и заключать договоры аренды такого земельного участка (протокол общего собрания с приложениями). Требований о предоставлении списка арендодателей законодательство не предусматривает.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников (даже тех, в отношении которых в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка), поскольку указанные лица даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка и, в случае наличия возражений относительно такого договора, не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.12.2019 № 308-ЭС19-22353 по делу № А63- 18101/2018.

Таким образом, оценив по своему внутреннему убеждению каждое доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд признает требование заявителя к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 28.12.2018 № КУВД-001/2018-2936281/2 законным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в суд заявитель уплатил государственную пошлину в размере 3 000 руб. по платежному поручению № 1006 от 25.03.2019.

В связи с удовлетворением заявления, с заинтересованного лица в пользу заявителя подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным уведомление от 28.12.2018 № КУВД-001/2018- 2936281/2 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.03.2018 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Агро Виста Тамбов» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро Виста Тамбов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья А.А.Коровин