Решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А73-2341/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2341/2023
г. Хабаровск
11 апреля 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (680015, <...>, лит. Ц)

к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ИНН <***>, ОГРН <***>, 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании права ООО «ДиМакс» на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050904:169, расположенного по адресу: <...>, Литер Ц с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года;

Принять пункт 1.1. договора №8062 в редакции истца.


В судебном заседании по ходатайству истца судом в порядке ст. 49 АПК принято уточнение предмета иска – истец просит суд урегулировать разногласия по п. 1.1. договора купли-продажи земельного участка № 8062, установив продажную цену имущества в размере 167 471 руб. 37 коп.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала.

Представителя ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает необходимым принять спорный пункт в редакции ответчика по следующим основаниям.

Договором купли-продажи от 06.06.2016 г. подтверждается, что истец приобрел в собственность здание гаража по адресу <...> лит. Ц.

Переход права собственности к истцу зарегистрирован 20.06.2016 г., что подтверждается регистрационным штампом на договоре.

Как следует из материалов дела, истец обратился в ДМС с заявлением о приобретении земельного участка для эксплуатации гаража в собственность.

ДМС в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка для эксплуатации здания гаража. Продажная цена указана в размере кадастровой стоимости.

Истца не устраивает пункт 1.1. договора в части цены указанной продавцом – 6 778 855 руб. 72 коп. По мнению истца, выкупная стоимость должна составлять 167 471 руб. 37 коп., т.е. в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка

В связи с чем, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 445 ГК, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.


Согласно ч.1 ст. 446 ГК, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.


Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в проекте договора – для использования под гараж.


В силу положений ст. 130 ГК, здания относятся к объектам недвижимого имущества.


Согласно ч.3 ст. 35 ЗК, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Т.е. для ответчика заключение договора является обязательным.

Следовательно, согласно нормам ст.445, 446 ГК, указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК, для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (направление протокола разногласий) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.


Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.


Согласно п.2 ч.2 ст. 39.4 ЗК, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.


Согласно ч.3 ст. 39.4 ЗК, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.


Таким образом, цена договора купли-продажи земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности (если отчуждение производится не на торгах) является регулируемой.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в порядке п.1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК» № 137-ФЗ.

В силу положений п.1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ, до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Планом приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования подтверждается и не оспаривается ответчиком, что здание гаража было отчуждено в порядке приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования путем преобразования его в АООТ.

Согласно справке Росреестра, здание гаража было отчуждено ОАО «Дальневосточный задов отопительного оборудования» в пользу ООО «Арбат», затем в пользу ООО «УК «Санта-ДВ», впоследствии – в пользу ООО «ДиМакс».

Таким образом, истец является сингулярным правопреемником приватизированного предприятия.

Вместе с тем, п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ установлен срок обращения собственника объекта недвижимости для оформления земельного участка в собственность по льготной цене – до 1 июля 2012 г.

Согласно разъяснениям, данным в п.21 Обзора судебной практики №1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24.04.2019 г., критериями применения льготных цен при выкупе указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельных участков являются факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

Истцом не представлено доказательств тому, что он или его правопредшественники обращались в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка до 01 июля 2012 г.

Ссылку истца в исковом заявлении на п.2.2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ суд находит несостоятельной.

Согласно указанной норме, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Между тем, правопредшественники истца не владели земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования

При таких обстоятельствах правовые основания для принятия спорного пункта в редакции истца отсутствуют.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 г. № 354-пр утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.


Согласно п. 2 Порядка, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Ответчик производит расчет выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в справке Росреестра – 6 778 855 руб. 72 коп.

Следовательно, спорный пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Принять п.1.1. договора купли-продажи земельного участка № 8062 в редакции Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, изложив его следующим образом «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 6916,0 кв.м. Адрес: <...>, лит. Ц с кадастровым номером 27:23:0050904:169 в собственность за плату под гараж, стоимостью 6 778 855 (шесть миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят пять) руб. 72 коп.»


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Е.А. Букина.