Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А32-2227/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-2227/2018

17.05.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.04.2018

Мотивированное решение изготовлено 17.05.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>),

к АО фирма «Агрокомплекс» им. Н. И. Ткачева, ст. Выселки (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка

в отсутствие представителей


Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева и просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.06.2012 № 4300018539, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева;

обязать АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 406 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>, кадастровый номер 23:43:0142045:1194, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение принятых на себя договором обязательств строительство на участке не ведет, арендованное имущество не использует.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 02.04.2012 № 2505 «О предоставлении закрытому акционерному обществу фирме «Агрокомплекс» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» принято решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142045:1194 общей площадью 406 кв. м, имеющего адрес: Прикубанский внутригородской округ <...>, для строительства магазина.

28.06.2012 сторонами подписан договор № 4300018539 аренды этого участка сроком действия до 02.04.2022.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2012, регистрационная запись № 23-23-01/875/2012-660.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра от 20.04.2017 № 786 подтверждается, что спорный участок не огражден, на части земельного участка расположены металлические гаражи.

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.08.2017 № 29/8602 указано, что разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0142045:1194 не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 14.06.2017 № 16686.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Документ получен ответчиком 20.06.2017, что подтверждается уведомлением о вручении «Почта России».

Повторным осмотром участка, оформленным актом от 11.09.2017 № 2050, установлено, что земельный участок не огражден, на части земельного участка расположены металлические гаражи.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 26.10.2017 № 12380/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Это уведомление получено ответчиком 07.11.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления «Почта России».

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, он может быть расторгнут по инициативе арендодателя при неисполнении обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 настоящего договора;

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В дело представлены доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка. Дело следует рассмотреть по существу.

В постановлении администрации №2505 от 02.04.2012 указано, что участок предоставляется обществу по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Из пунктов 3, 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, следует, что предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.

В этом случае проведение торгов не противоречит статьям 30, 31 Земельного кодекса РФ, которые не содержат запрета на их проведение при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а соответствует принципу, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Суд предлагал администрации предоставить доказательства опубликования в средствах массовой информации сведений о предстоящем предоставлении земельного участка обществу для строительства.

Такие доказательства истец суду не представил.

Статьей 168 ГК РФ в редакции на момент подписания договора аренды было установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Кодекса).

Поскольку договор аренды земельного участка для строительства магазина заключен его сторонами в нарушение публичных процедур, он является недействительным (ничтожным).

Такой договор не может быть расторгнут, в том числе и в судебном порядке.

Требование истца о расторжении договора следует оставить без удовлетворения.

Истец просит обязать ответчика вернуть спорный земельный участок путем его освобождения и подписания акта приема-передачи.

Судом установлено, что земельный участок не огорожен, на него возможен доступ неограниченного круга лиц. На части участка расположены металлические гаражи.

В деле отсутствуют доказательства того, что гаражи принадлежат обществу либо устанавливались им.

Указание в акте приема-передачи участка в аренду на отсутствие на нем строений не свидетельствует о том, что на момент его подписания гаражи на участке отсутствовали, поскольку они не имеют признаков строений – объектов недвижимого имущества.

То есть имущество общества в границах земельных участков отсутствует. Учитывая специфику осуществления владения публично-правовыми образованиями, для последних сохранение владения в отличие от иных лиц определяется возможностью беспрепятственного доступа на участок (в данном случае у администрации такая возможность имеется).

Возложение на общество обязанности по освобождению участка от гаражей в отсутствие доказательств их принадлежности последнему, а также при ничтожности сделки аренды, не имеет под собой правовых и фактических оснований. Ответчиками по такому требованию должны быть собственники гаражей.

В этой части администрации в иске также следует отказать.

Руководствуясь статьями 167,170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М. М. Данько