Решение от 25 декабря 2023 г. по делу № А32-21502/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-21502/2021
г. Краснодар
25 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения вынесена 18.12.2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25.12.2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312231502400060)

к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СК ГРАНЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- ФИО2;

- ФИО3;

- ФИО4;

- ФИО5;

- ФИО6;

- ФИО7;

- ФИО8;

- ФИО9;

- ФИО10;

- ФИО11;

- ФИО12;

- ФИО13;

- ФИО14;

- ФИО15 в лице ее законного представителя ФИО14;

- ФИО16 в лице ее законного представителя ФИО14;

- ФИО17;

- ФИО18 ФИО19;

- ФИО20;

- ФИО21;

- ФИО22;

- ФИО23;

- ФИО24;

- ФИО25;

- ФИО26;

- ФИО27;

- ФИО28

- Управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице Новороссийского отдела.

об обращении взыскания на залоговое имущество по договору залога от 29.03.2019 г. №29-03/2019-И земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:1906, жилого дома с кадастровым номером 23:47:0117031:2516 в том числе, расположенных в нем помещений, о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей

3-и лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- ФИО29;

- ФИО30;

- ФИО31;

- ФИО32;

- ФИО33;

- ФИО34

об обращении взыскание на удерживаемое имущество ООО «СЗ СК Грань»…

в отсутствие представителей сторон



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с заявлением об обращении взыскания на залоговое имущество по договору залога от 29.03.2019 г. №29-03/2019-И, а именно:

1) земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:1906;

2) жилого дома с кадастровым номером 23:47:0117031:2516 (ранее кадастровый номер 23:47:0117031:2025) в том числе, расположенные в нем помещения:

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2517, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2522, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2523, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2524, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2529, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2530, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2535, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2540, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2541, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2555, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2560, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2562, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2567, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2568, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2569, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2570, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2573, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2574, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2575, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2577, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2578, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2525, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2526, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2533, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2563, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>;

- жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:47:0117031:2576, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...>.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

На запрос суда из Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю поступили актуальные выписки из ЕГРН на спорные объекты недвижимости, которые приобщены к материалам дела.

Ранее ФИО31 было заявлено ходатайства о приостановлении производства по делу, которое судом рассмотрено и отклонено.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.10.2020 между ФИО35 и ИП ФИО1 заключен договор уступки права требования (цессии), по которому ФИО35 переуступил ИП ФИО1 право требования по договору займа от 29.03.2019 N 29-03/2019 в объеме 50 000 000 рублей, а также произведена смена залогодержателя на ИП ФИО1 при уступке права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 N 29-03/2019-и.

На основании договора залога (ипотеки) от 29.03.2019 N 29-03/2019-и ФИО35 (до перехода права требования при его уступке от 01.10.2020) являлся залогодержателем следующего недвижимого имущества, что подтверждается непогашенной записью в ЕГРН о регистрации ипотеки от 01.04.2019 года N 23:47:0117031:1906-23/021/2019-22:

- земельный участок с КН 23:47:0117031:1906; площадью 2094 +/- 11 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - малоэтажные многоквартирные жилые дома, находящийся по адресу: 353960, Краснодарский край, г. Новороссийск, <...>;

- объект незавершенного строительства с КН 23:47:0117031:2025, проектируемое назначение: многоквартирный дом площадью 3078,7 кв. м, процент готовности: 73, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...>.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом (статьей 11 Закона об ипотеке).

Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Истец указывает, что 15.04.2020 начальником управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск было выдано разрешение на ввод малоэтажного многоквартирного жилого дома с КН 23:47:0117031:2025, находящегося в залоге у ФИО35 Соответственно, квартиры, введенного в эксплуатацию многоквартирного дома с присвоенным новым КН 23:47:0117031:2516 были обременены залогом.

Статья 353 ГК РФ регламентирует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства - залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Правом собственности на земельный участок с КН 23:47:0117031:1906 и малоэтажный квартирный дом с КН 23:47:0117031:2516 в настоящее время обладает ООО «СЗ СК Грань» ОГРН <***> (правопреемник залогодателя, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН № 23:47:0117031:1906-23/021/2019-21 от 29.07.2019 года).

Статья 354 ГК РФ регламентирует, что залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением требований, предусмотренных гл. 24 ГК РФ. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Истец указывает, что 09.03.2021 года ФИО35 и ИП ФИО1 подали в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю соглашение о замене лица в обязательстве от 01.10.2020 года при уступки права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года № 29-03/2019-и (при этом, весь объем прав правопреемника залогодержателя должен был оставаться неизменным, ведь оснований, предусмотренных статьей 352 ГК РФ и статьей 25 Закона об ипотеке - о прекращении залога не имелось), а также заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества.

В этой связи, истец считает, что на вышеуказанные объекты недвижимости должно быть обращено взыскание как на залоговое имущество по договору залога от 29.03.2019 г. №29-03/2019-И.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 334 ГК РФ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом; залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Пунктом 1 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге были определены предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом), либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, по общему правилу переход прав на предмет залога не прекращает права залога. Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Закон N 367-ФЗ) изменена редакция статьи 352 ГК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В соответствии с подпунктами 1, 3 статьи 3 Закона N 367-ФЗ измененные положения Гражданского кодекса Российской Федерации вступают в силу с 01.07.2014 и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, суд правильно исходил из того, что указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался сложившейся судебной практикой, в частности пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее - Постановление N 10), согласно которому исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

В ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, соответственно, Реестр прав на недвижимость, являясь составной частью ЕГРН, также должен отвечать принципу достоверности.

Поэтому содержащиеся в нем сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости должны быть достоверны в силу закона. В то же время из смысла статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ следует, что: права, закрепляющие принадлежность недвижимого имущества определенному лицу, ограничения таких прав и обременения недвижимого имущества (права на него) подлежат государственной регистрации; государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.

Правовая регламентация всех действий регистрирующего органа, его обязанностей, правил и порядка регистрации направлена на обслуживание принципа достоверности государственного реестра.

Судом отмечается, судебная практика исходит из того, что для лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2021 N Ф04-1084/2021 по Делу N А46-4485/2020, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 N 08АП-11991/2020 по делу N А46-4485/2020).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Покупатель недвижимого имущества, полагаясь на данные ЕГРН, считает, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость и является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П).

Недобросовестность покупателей спорных объектов судом не установлена; при заключении сделки покупатели проявили разумную осмотрительность и осторожность; аргументы о злоупотреблении правом со стороны покупателей истец не привел и доказательства, опровергающие доводы о его добросовестности, не представил. Данные выводы суда истцом документально не опровергнуты.

При этом договора купли-продажи с физическими лицами были заключены ответчиком до 01.10.2020, то есть до заключения между ИП ФИО1 и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СК ГРАНЬ» договора уступки права требования (цессии).

В рассматриваемой ситуации суд исходит из того, что третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, являются добросовестными приобретателями, следовательно, применительно к подпункту 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекратился при приобретении ими квартир в собственность.

Кроме того, законодатель усилил защиту прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, включив в статью 8.1 ГК РФ презумпцию о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 NА61-4046/2013).

Аналогичный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики применения законодательства о залоге, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2020 (в редакции от 31.07.2020).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у истца права залога на спорные объекты недвижимого имущества, т.к. на момент приобретения права залога по договору уступки права требования от 01.10.2020 у прежнего залогодержателя отсутствовали права на спорные объекты, что делает невозможным уступку новому кредитору прав больше, чем прежний кредитор имеет сам (абзац 2 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения, а является в силу статьи 390 Кодекса основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 (далее – постановление N 54), согласно которому невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора.

Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков, а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности. Согласно пункту 11 постановления N 54 возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным, обусловлена ли возможность его реализации встречным исполнением цедентом своих обязательств перед должником (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 390 Кодекса).

Передача несуществующего (недействительного) права требования законом расценивается как неисполнение вытекающих из сделки обязанностей. Как следствие, подобное неисполнение может повлечь ответственность нарушителя цедента, но не признания права в судебном порядке.

В связи с отсутствием субъективного гражданского права, подлежащего защите заявленным истцом способом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО1

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу №А32-29106/2022.

Относительно требований третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора (ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32; ФИО33; ФИО34) об обращении взыскания на удерживаемое имущество ООО «СЗ СК Грань» судом отмечается, что заявленный физическими лицами способ защиты права признается судом ненадлежащим.

Надлежащим способом защиты права в рассматриваемом случае является требование о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на квартиры.

При указанных обстоятельствах, требования третьих лиц признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу – отказать.

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

В удовлетворении требований третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Р.Ю. Суханов