Решение от 29 июня 2020 г. по делу № А32-42146/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42146/2018
г. Краснодар
29 июня 2020 года
Резолютивная часть решения 14.05.2020

Полный текст решения изготовлен 29.06.2020.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304366220400126, ИНН <***>), г. Воронеж (далее – истец, ФИО2) к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Геленджик (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353461, <...> (далее – ответчик 1, управление), к администрации муниципального образования город – курорт Геленджик (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353460, <...> (далее – ответчик 2, администрация)

о признании договора аренды недействительным

в отсутствие лиц, участвующих в деле



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании договора аренды от 30.11.2001 № 4000004254 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: <...> б недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно предмета договора имеющего существенное значение и применить реституцию в форме возврата уплаченных денежных средств по договору аренды.

Решением от 04.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.11.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции указал на то, что рассматривая по существу требования ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.11.2011, как совершенной под влиянием заблуждения сделки, и о применении последствий недействительности данной сделки, судебные инстанции привлекли к участию в деле в качестве ответчика управление имущественных отношений, которое стороной оспариваемой сделки не является, и указывало на ее заключение администрацией в своем отзыве на иск. Судебные инстанции не истребовали и не изучили аукционную документацию, предшествующую заключению спорной сделки, в том числе опубликованное извещение об условиях аукциона, проект договора аренды земельного участка; не выяснили волю администрации, как стороны договора аренды, при распоряжении спорным участком, относительно допустимого использования данного участка для целей строительства на нем объекта капитального строительства; не проанализировали в совокупности условия перечисленных в судебных актах пунктов 4.1.12, 10.6, 10.7, 10.8 договора, а также не названных в них пунктов 4.1.16, 4.1.19, 4.1.23, 4.2.4, 4.3.3, 4.3.4, 10.5 договора; не оценили доводы ФИО2 о последующем поведении администрации при исполнении договора аренды от 30.11.2011, а именно, выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство спортивной площадки, истребовании от арендатора в претензионных письмах от 27.08.2015, от 14.06.2016, от 05.06.2017 информации об освоении земельного участка и разрешительной документации. При разрешении возникшего спора и постановлении выводов о четкости и ясности условий договора аренды от 30.11.2011, исключающих наличие на стороне арендатора заблуждения относительно качеств предмета сделки, не были проанализированы и учтены судебные акты, вынесенные применительно к сложившимся между администрацией и предпринимателем правоотношениям из договора аренды земельного участка от 30.11.2011, по делам №№ А32-26377/2012, А32-24419/2016, по гражданскому делу № 33-4526 Воронежского областного суда. Суды не исследовали вопрос о моменте возникновения у истца заблуждения относительно качеств земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, обоснованности избранного им способа защиты, исходя из названного обстоятельства, а также, фактических обстоятельств, послуживших основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 30.11.2011 по иску администрации в деле № А32-33483/2017.

С учетом рекомендаций, изложенных в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.11.2019, определением суда от 12.12.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город – курорт Геленджик (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Геленджик.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по итогам проведения публичных торгов между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 4000004254 от 30.11.2011 сроком действия на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для целей размещения спортивной площадки. Согласно пункту 1.3. договора земельный участок фактически передан предпринимателю с 24.11.2011. Пунктом 3.2.4. договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с видом его разрешенного использования, установленного в пункте 1.1. договора, а также невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 4.1., 4.3. договора. В соответствии с пунктами 4.1.7., 4.1.12. договора арендатор обязался использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Пунктами 10.6., 10.7., 10.8. договора предусмотрено, что арендатору для целей строительства необходимо выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, срок строительства не должен превышать 3-х лет, арендатору перед началом строительных работ необходимо осуществить ограждение строительной площадки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнение апелляционного определения Воронежского областного суда от 23.08.2012 к делу №33-4526 постановлением администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 29.12.2012 № 4022 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

Арендатору в целях использования участка по назначению арендодателем выдано разрешение № Ru233303000-037-Ю от 17.07.2014 на строительство на спорном земельном участке капитального объекта - спортивной площадки общей площадью 749 кв. м со сроком действия до 17.01.2015 (т. д. 1, л. д. 30).

В соответствии с условиями договора, арендатором были уплачены задаток и арендная плата в общем размере 6 114 117,80 рублей (т. д. 1, л. д. 31-43).

Как указывает истец, в 2016 году на земельном участке было построено здание спортивной площадки, однако, поскольку ответчик не выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с иском о признании права собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу № А32-35218/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

По утверждению истца, при заключении договора он не знал о невозможности капитального строительства, был введен в заблуждение, так как считал, что земельный участок предназначен для капитального строительства, в связи, с чем договор аренды является недействительным в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее Гражданский кодекс - в применимой к договору аренды от 30.11.2011 редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения; существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Закреплено в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2); если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3).

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным Российской Федерации кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Так, в обоснование заявленных требований истец указывает, что на его стороне возникло существенное заблуждение относительно предмета сделки, в частности, возможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 данного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и названным Кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: 1) об организаторе аукциона; 2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; 5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); 6) о «шаге аукциона»; 7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; 8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; 9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Согласно публикации в газете «Прибой» от 22.10.2011 № 123 (12031) управление имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Геленджик известило о проведении торгов в форме открытого по составу участников и открытого по способу подачи предложений аукциона. Предметом торгов, в том числе указано – право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов плоащдью 1 200 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: <...>. Целевое назначение и разрешенное использование: для размещения спортивной площадки. В сообщение указана примерная форма договора аренды земельного участка муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов.

В извещении также указано, что победителю аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, предназначенных для строительства, при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации объекта необходимо выполнить нормы действующего законодательства Российской Федерации и Краснодарского края и основанные на них требования федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления и других организаций, выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно – технического обеспечения.

При этом спортивная площадка представляет собой искусственно улучшенную поверхность земли (земельного участка) с размещением на ней объектов, например, тренажеров и иного аналогичного, а также другого, необходимого для занятий спортом имущества. Размещение спортивной площадки не является синонимом строительства на арендованном земельном участке капитальных объектов, имеющих иное разрешенное использование.

Таким образом, цель предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды не предусматривала ведение капитального строительства (застройку земельного участка). При этом для организации спортивной площадки технические условия подключения объектов капитального строительства не являются необходимыми. Действующим законодательством не предусмотрено получение технических условий подключения объектов капитального строительства, если цель использования земельного участка не предусматривает капитальное строительство на нем.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2018 по делу №А32-35218/2017, в рамках которого рассматривался иск ФИО2 предъявленный к администрации о признании права собственности на объект капитального строительства общей плоащдью 14,7 кв. м, расположенный на земельном участке по адресу: <...> б, кадастровый номер 23:40:0408049:3. Так, в рамках дела №А32-35218/2017 суды пришли к выводу, что возведенный капитальный объект, плоащдью 14,7 кв. м не соответствует разрешенному использованию.

Таким образом, заключая спорный договор аренды, истцу в первую очередь надлежало исходить из вида размешенного использования спорного земельного участка – для размещения спортивной площадки, не предполагающего капитального строительства.

Как отмечено выше, в извещении о торгах указано, на необходимость выполнения норм действующего законодательства Российской Федерации и Краснодарского края и основанных на них требований федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления и других организаций, выполнения технических условия на подключение к сетям инженерно – технического обеспечения, в отношении земельных участков предназначенных для строительства, к которым спорный земельный участок не отнесен.

Вместе с тем, пунктом 4.1.12 договора указано, что арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок (пункт 4.1.13 договора). При изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендой платы (пункт 4.1.16 договора). В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам вносить арендую плату до момента расторжения договора (пункта 4.1.19 договора). В случае завершения строительства и ввода в эксплуатацию строящегося на земельном участке объекта, в течение 10 дней обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы (пункт 4.1.23 договора).

При этом пунктом 4.2.4 договора установлено, что арендатор имеет право в соответствии с законодательством возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Также арендатор не вправе нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке (пункт 4.3.3 договора); использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке (пункт 4.3.4 договора).

Разделом 10 договора установлены особые условия. Так, арендатору при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации объекта необходимо выполнить нормы действующего законодательства Российской Федерации, Краснодарского края и основанные на них требования федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления и других организаций (пункт 10.5 договора). Арендатору необходимо выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно – технического обеспечения (пункт 10.6 договора). Срок строительства не должен превышать 3 года (пункт 10.7 договора). Арендатору перед началом строительных работ осуществить ограждение строительной площадки (пункт 10.8 договора).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Применяя положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что условия извещения о проведении торгов, а также положения заключенного договора позволяют участнику торгов предположить о возможности строительства (возведения) в границах земельного участка объектов и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Исходя из содержания положений договора исходя из предмета договора – земельный участок с видом разрешенного использования – для размещения спортивной площадки, арендодателем делается акцент на то, что при использовании земельного участка надлежит руководствоваться положениями законодательства, то есть прежде чем приступать к строительству объектов либо возведению сооружений арендатору необходимо получить соответствующую разрешительную документацию, которая выдается в соответствии с градостроительными нормами.

Проанализировав указанные выше положения договора, суд приходит к выводу, что их содержание не может ввести в заблуждение относительно качеств предмета договора – земельного участка, предназначенного для размещения спортивной площадки.

Согласно представленного в материалы дела отзыва, администрация также указывает на то, что спорный земельный участок предоставлен для размещения спортивной площадки.

Однако, во исполнение апелляционного определения Воронежского областного суда от 23.08.2012 к делу №33-4526 постановлением администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 29.12.2012 № 4022 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

Так, из апелляционного определения Воронежского областного суда от 23.08.2012 к делу №33-4526 следует, что администрацией отказано в выдаче градостроительного плана со ссылкой на непредставление ФИО2 технических условий присоединения к сетям инженерно – технического обеспечения.

Воронежский областной суд при рассмотрении указанного спора исходил из того, что в силу положений часть 1 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным земельным участкам, а также применительно к предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельных участков. Проанализировав положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, Воронежский областной суд указал на наличие обязанности органов местного самоуправления по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана, и отсутствие необходимости предоставления в соответствующие органы иных документов, кроме заявления.

Таким образом, администрация, формально отказывая в выдаче градостроительного плана, не указывала на невозможность строительства в границах спорного земельного участка.

Определением Воронежского областного суда от 23.07.2013 градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации № 4022 от 29.12.2012, был признан частично недействительным, на администрацию была возложена обязанность внести изменения в чертеж градостроительного плана земельного участка.

Следует отметить, что поскольку градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможности и требований по возможной застройке земельного участка, следовательно, на стадии выдачи градостроительного плана не рассматривается вопрос о возможности строительства.

Разрешение на строительство № Ru233303000-037-Ю от 17.07.2014 выдано истцу на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда города Воронежа от 14.02.2013 к делу №2-1137/13.

Из указанного судебного акта следует, что ФИО2 отказано в выдаче разрешения на строительство спортивной площадки, со ссылкой на непредставление градостроительного плана и отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации. Признавая заявление ФИО2 обоснованным, Ленинский районный суд города Воронежа исходил из следующих юридически значимых обстоятельств, подтвержденных материалами гражданского дела, а именно: фактов обращения заявителя за выдачей разрешения на строительство с приложением заявления, договора аренды земельного участка от 30.11.2011, проектной документации (часть 1 и 2), ответа УАиГ об отказе в выдаче градостроительного плана от 05.03.2012; наличия у заинтересованного лица документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство. При этом отсутствие среди приложенных документов градостроительного плана не влечет отказ в удовлетворении заявления, поскольку заявитель был лишен возможности представить последний в виду незаконного отказа администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка, что подтверждается апелляционным определением Воронежского областного суда от 23.08.2012.

Таким образом, действия администрации по выдаче разрешения на строительства в границах спорного земельного участка, обусловлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Воронежа от 14.02.2013 к делу №2-1137/13. При этом администрация довод о невозможности строительства в границах спорного земельного участка при рассмотрении указанного спора не заявляла.

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 по делу №А32-26377/2012 признано незаконным бездействие администрации в выдаче технических условий подключения к инженерным сетям; на администрацию возложена обязанность выдать ФИО2 в том числе технические условия подключения к инженерным сетям в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3 плоащдью 1 200 кв. м, со следующей информацией, указанной в Правилах «определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 №83: максимальная нагрузка в возможные точки подключения; срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; срок действия технических условий, исчисляемых с даты их выдачи и составляющий (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства не менее 5 лет, а в остальных случаях не менее 3 лет. данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке; дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий); дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Однако, позиция суда в рамках дела № А32-26377/2012 не основана на возможности строительства в границах спорного земельного участка.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 28.02.2017 по делу №А32-24419/2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2017, отказал администрации в расторжении договора аренды № 4000004254 от 30.11.2011, в связи с несвоевременным освоением земельного участка, по следующим основаниям. Суд апелляционной инстанции указал, что период с 30.11.2011 по 17.07.2014 фактически затрачен предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации и его структурных подразделений (по выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство), без которых освоение невозможно. Пропуск времени не может быть поставлен в вину ответчику как неправомерное не освоение земельного участка в установленный договором срок. Администрация не доказала виновное не освоение предпринимателем объекта аренды более трех лет, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (дело №А32-24419/2016) администрацией было заявлено новое основание расторжения договора аренды, согласно которому ФИО2 на спорном земельном участке начато самовольное возведение объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт осмотра участка от 19.01.2017, а также фотоматериалы. Суд апелляционной инстанции в рамках данного дела указал, что возведение на земельном участке объекта самовольного строительства может являться самостоятельным основанием для расторжения договора аренды, однако администрация обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, возникающего по данному основанию, то есть в претензионном порядке предупредить предпринимателя о необходимости прекращения самовольного строительства, установить разумный срок для приведения земельного участка в первоначальное состояние. Только при неисполнении данных требований предпринимателем в установленный срок арендодатель получит право на обращение в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды по основанию его самовольной застройки объектами недвижимого имущества.

Возведенный объект самовольного строительства являлся предметом рассмотрения дела №А32-35218/2017, возбужденного по иску ФИО2 о признании права собственности на объект капитального строительства общей плоащдью 14,7 кв. м, расположенный на земельном участке по адресу: <...> б, кадастровый номер 23:40:0408049:3. Так, в рамках дела №А32-35218/2017 суды пришли к выводу, что возведенный капитальный объект, площадью 14,7 кв. м не соответствует разрешенному использованию. При этом отметили, что отсутствуют доказательства о невозможности использования земельного участка по целевому назначению – размещение спортивной площадки.

Также в рамках дела №А32-33483/2017 рассмотрен иск администрации о расторжении договора аренды земельного участка № 4000004254 от 30.11.2011, о сносе самовольной постройки – объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 по делу №А32-33483/2017 (с учетом определения об исправлении опечатки от 23.01.2019), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019, иск удовлетворен. Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-42146/2018 отклонено, как не могущее повлиять на выводы суда при рассмотрении дела №А32-33483/2017.

Арбитражный суд Северо – Кавказского округа в постановлении от 12.08.2019 по делу №А32-33483/2017 нашел необоснованным, противоречащим судебной оценке данного объекта и обстоятельствам его возведения в деле №А32-35218/2017 и не учитывающим иные фактические обстоятельства использования спорного земельного участка, суждение ФИО2 о том, что не является нарушением договора аренды факт возведения на земельном участке объекта капитального строительства, поскольку указанный объект был возведен в период, когда у арендатора земельного участка имелись основания считать участок предназначенным для возведения объекта капитального строительства.

Таким образом, указанные судебные акты не содержат выводов о возможности строительства в границах спорного земельного участка.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 № 751-О указано, что статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации как в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ, так и в ныне действующей редакции, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена.

Так из материалов дела не усматривается воля администрации на предоставление спорного земельного участка в целях строительства.

Следуя рекомендации кассационной инстанции по настоящему делу, определением суда от 03.03.2020 на истца возложена обязанность представить пояснения, с учетом вида разрешенного использования спорного земельного участка – для размещения спортивной площадки, какой объект планировался истцом к строительству, представить соответствующую строительную документацию. Однако, истец не представил соответствующих пояснений и доказательств.

Исходя из указанных выше обстоятельств, с учетом извещения о торгах, разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу, что на стороне арендатора не могло возникнуть заблуждения относительно предмета договора.

Ссылка истца на судебную практику по делу №А32-31277/2016, отклоняется судом, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств. Так, в рамках дела №А32-31277/2016 истец был введен в заблуждение относительно предмета договора в силу того, что администрация в аукционной документации и в договоре аренды указала иное разрешенное использование земельного участка – «для размещения детской площадки», тогда как фактическое разрешенное использование для участка было установлено – «спортивная площадка».

Суд приходит к выводу, что с учетом указанных вступивших в законную силу судебных актов, в целях недопущения нарушения единообразия в толковании и применении судами норм права относительно спорных правоотношений сторон, у суда не имеется оснований для удостоверения настоящего иска.

Даже если исходить из того, что истец, заключая спорный договор, имел вполне адекватное представление о тех свойствах, которыми должен обладать спорный земельный участок, имел основания полагать, что принимаемый в аренду земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению, несоответствие качественных свойств спорного земельного участка разумным предположениям арендатора, основывающимся на положениях договора, не может быть следствием его заблуждения и основанием для применения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, а может являться основанием требовать расторжения договора.

На основании изложенного в удостоверении иска надлежит отказать.


Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы





Судья

О.С. Левченко