Решение от 21 октября 2020 г. по делу № А81-4491/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4491/2020
г. Салехард
21 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Таштамеровой К. Р., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи при содействии Тазовского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа дело по исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (ИНН 8910004474, ОГРН 1088904000019) к индивидуальному предпринимателю Саксаевой Марине Николаевне (ИНН 781606135199, ОГРНИП 315890400001833) и индивидуальному предпринимателю Пташник Диане Антоновне (ИНН 891000117401, ОГРНИП 304890417500079) о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 89010021535, ОГРН 1028900509538), Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецком автономном округе Елизарова Вадима Викторовича,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО5, представитель по доверенности от 26.12.2019 № 49;

от ответчиков - представители не явились;

от третьих лиц – ФИО4, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецком автономном округе,

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (далее – Департамент; Истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о признании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2016 №109, заключенного 06.06.2019 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, недействительным силу его ничтожности и применении последствия недействительности ничтожной следки путем исключения записи из Единого государственного реестра недвижимости сведения о договоре передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2016 №109, заключенном 06.06.2019 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 (номер государственной регистрации - 89:06:010104:1551-89/053/2019-3).

Определениями от 14.07.2020 и от 18.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра) и Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецком автономном округе ФИО4 (далее – Уполномоченный), соответственно.

ИП ФИО2 представила отзыв на иск, в котором с предъявленными требованиями не согласилась, просит отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Третьи лица в представленных суд отзывах на иск также просят в удовлетворении заявленных исковых требований Департамента отказать в полном объеме.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков, по представленным доказательствам.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме.

Уполномоченный поддержал доводы представленного им отзыва на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителя Ответчика, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 Администрацией п. Тазовский (Арендодатель) с ИП ФИО2 (далее – Арендатор) в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 29.07.2016 №1 заключен договор аренды земельного участка №109, на основании которого Арендатору в пользование представлен земельный участок с кадастровым номером 89:06:010104:1551, расположенный по адресу: ЯНАО, Тазовский район, п. Тазовский, на 49 метров северо-западнее здания №26«а» по ул. Колхозная, общей площадью 1 401 м.кв. (далее – Спорный земельный участок), для проектирования и строительства делового центра.

Срок договора аренды составляет 10 лет: с 29.07.2016 по 28.07.2026 (п.2.1 Договора).

Частью 2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Спорный земельный участок относится к категории земель, не разграниченных в обороте, расположенных на территории сельского поселения.

С учетом приведенных положений ч.2 ст.3.3 Закона №137-ФЗ в настоящее время законным арендодателем Спорного земельного участка являются органы местного самоуправления муниципального образования Тазовский район в лице Департамента.

06.06.2019 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (далее – Спорный договор), в связи с чем непосредственным владельцем и пользователем Спорного земельного участка стала ИП ФИО3 Спорный договор (его копия) в распоряжении Департамента отсутствуют.

Спорный договор 15.07.2019 прошел государственную регистрацию в органах Росреестра, регистрационный номер – 89:06:010104:1551-89/053/2019-3.

12.02.2020 Департаментом в адрес Управления Росреестра направлено обращение, с указанием на факты незаконности заключения Спорного договора и ненаправления арендатором в адрес Арендодателя соответствующего уведомления, а также о даче разъяснений по вопросу наличия (отсутствия) правовых оснований для государственной регистрации Спорного договора (исх. №474).

19.02.2020 Управлением Росреестра в адрес Департамента направлена информация, согласно которой Управление полагает, что в соответствии с ч.9 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) арендатор Спорного земельного участка надел правом на заключение Спорного договора, вопрос об уведомлении собственника (Арендодателя) урегулирован, поскольку после совершения сделки Арендодателю будет направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При этом, уведомление так в адрес собственника (Арендодателя) и не поступило.

Таким образом, согласно позиции ответчиков, при заключении Спорного договора нарушений федерального законодательства не допущено.

Вместе с тем, Департамент считает, что Спорный договор является недействительным, поскольку заключен и прошел государственную регистрацию вопреки требованиям закона.

Истцом указывается, что диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в ч.7 ст.448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (ч.3 ст.10 ГК РФ).

ИП ФИО2 не относится к числу перечисленных в ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды Спорного земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах и фактически заключен с предпринимателем на аукционе.

По мнению Истца, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды Спорного земельного участка в соответствии с ч.14 ст.39.12 Земельного кодекса РФ является результатом аукциона.

Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило ИП ФИО2 по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, Спорный договор, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу ч.2 ст.168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском о признании Спорного договора недействительным.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Предъявляя требования по настоящему делу, Департамент настаивает на ничтожности заключенного между ответчиками Спорного договора.

При этом, как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В данном случае, принимая во внимание срок действия договора аренды от 08.08.2016 № 109 (10 лет) согласие Департамента на заключение перенайма спорного земельного участка не требовалось, поэтому отсутствие такого согласия не влиять на действительность Спорного договора.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

При этом положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна в соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса (Письмо Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № ОГ-Д23-4755).

В пункте 55 Постановления Пленума ВС РФ N 25 Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11).

В соответствии с пунктом 15 указанного постановления при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договор передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06 июня 2019 года составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса РФ, а договор аренды № 109 не содержит условий об обязательном уведомлении собственника земельного участка, а также сроках такого уведомления при передаче прав и обязанностей по договору другому лицу.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено признание передачи арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу недействительным по основанию не направления уведомления арендодателю.

Оснований полагать о возникновении убытков также не имеется, поскольку новый арендатор использует спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора, производит арендную плату на согласованных сторонами ранее условиях.

Более того, Департамент, принимая платежи по договору аренды от нового арендатора, фактически одобрил передачу прав и обязанностей по Спорному договору.

Таким образом, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления; Спорный договор совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке; Администрация уведомлена о передаче прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка; Принимая платежи по договору аренды от нового арендатора, Арендодатель фактически уведомлен о передаче прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка; Департамент не представил доказательств того, что в результате спорной сделки по уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка нарушены публичные интересы.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Истца не имеется.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на Департамент, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

С.В. Соколов