Решение от 1 апреля 2026 г. АС Республики Башкортостан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-23816/2025
г. Уфа
02 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.03.2026.

Полный текст решения изготовлен 02.04.2026.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мулюковой Г.И. рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество сельскохозяйственных производителей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании ничтожными пункты 3.4, 5.1.14, 7.15 8.1., 8.2., 8.4., 11.3 договора субаренды, о внесении изменений в договор субаренды, третье лицо: ФИО2 (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

истец ФИО1, паспорт;

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 26.09.2025, диплом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество сельскохозяйственных производителей» (далее – ООО «ССП», ответчик) о признании ничтожными пункты 3.4, 5.1.14, 7.15 8.1., 8.2., 8.4., 11.3 договора субаренды, о внесении изменений в договор субаренды.

Истец конкретизировал итоговые исковые требования согласно ходатайству об уточнении исковых требований, направленному через систему «Мой Арбитр» 19.03.2026, просит:

«1. Признать ничтожным пункт 3.4 Договора субаренды № ССХП-1/1-А60 от 01.06.2018, как противоречащий императивной норме статьи 621 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), поскольку отказ от этого права до его возникновения недействителен.

2. Признать ничтожным пункт 5.1.14 Договора, как противоречащий:

- императивной норме статьи 349 Гражданского кодекса РФ (обращение взыскания на заложенное имущество только по решению суда);

- императивной норме статьи 619 Гражданского кодекса РФ (исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя);

- императивной норме статьи 310 Гражданского кодекса РФ (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, кроме случаев, предусмотренных законом).

3. Признать ничтожным пункт 7.15 Договора, как противоречащий:

- императивной норме статьи 619 Гражданского кодекса РФ (неуплата неустойки не является основанием для расторжения договора аренды);

- императивной норме статьи 349 Гражданского кодекса РФ (удержание имущества без судебного решения незаконно).

4. Признать ничтожными пункты 8.1, 8.2 и 8.4 Договора, как противоречащие:

- императивной норме статьи 310 Гражданского кодекса РФ;

- императивной норме статьи 619 Гражданского кодекса РФ,

- поскольку они предоставляют арендатору право на односторонний внесудебный отказ от договора по основаниям, не предусмотренным законом, и в нарушение установленного законом судебного порядка расторжения договора аренды.

5. Признать ничтожным пункт 11.3 Договора, как противоречащий:

- императивной норме статьи 10 Гражданского кодекса РФ (злоупотребление правом), так как условие о расторжении договора за разглашение его условий является неопределённым и позволяет арендатору произвольно расторгнуть договор;

- императивной норме статьи 619 Гражданского кодекса РФ (отсутствие такого основания в законе).

6. Внести изменения в Договор субаренды № ССХП-1/1-А60 от 01.06.2018, изложив следующие пункты в редакции, представленной истцом в заявлении об исправлении недостатков от 22.07.2025:

пункт 4.11 (об обеспечительном платеже);

пункт 4.12 (об удержании из обеспечительного платежа);

пункт 4.13 (о восстановлении обеспечительного платежа);

пункт 5.1.9 (о приостановлении услуг);

пункт 7.4 (об ответственности за просрочку оплаты);

пункт 11 Приложения № 1 (о размере неустойки).».

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что оспариваемые истцом пункты договора не являются императивно установленными законодательством, были предметом свободного волеизъявления сторон. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В материалы дела от третьего лица поступил отзыв, в котором указало, что все документы были переданы истцу в момент заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве.

От истца и ответчика поступили письменные пояснения. В судебном заседании стороны пояснили, что урегулировать спор миром не представилось возможным.

Истец исковые требования поддержал, просил удовлетворить с учетом уточнений.

Ответчик в удовлетворении требований просил отказать, в том числе с учетом пропуска срока исковой давности.

Третье лицо явку лично / представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения уведомлено надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

Дело рассмотрено по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и представителя ответчика, суд УСТАНОВИЛ:

Между ООО «Содружество сельскохозяйственных производителей» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № ССХП-1/1-А60 от 01.06.2018, согласно условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору за плату во временное пользование помещение на срок субаренды, а субарендатор обязуется принять его согласно условиям договора, своевременно оплачивать арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором.

Данные по субарендуемому помещению (субарендуемая площадь, план помещения и иные положения), согласованы сторонами в приложении № 2 к договору (пункт 2.2 договора).

Спорные пункты были согласованы между ООО «ССП» и ИП ФИО2:

Пункт 3.4: «Стороны договорились, что Субарендатор не имеет никаких преимущественных прав по настоящему Договору, предусмотренных статьей 621 ГК РФ. В случае, если Субарендатор намерен заключить новый Договор субаренды на новый срок он обязан письменно уведомить Арендатора об этом за 3 (три) месяца до истечения срока действия настоящего Договора. Полученное Арендатором уведомление не обязывает его заключать договор. Арендатор вправе заключить Договор субаренды Помещения с любым третьим лицом».

Пункт 5.1.14: «В случае, если задолженность Субарендатора по уплате арендной платы по Договору субаренды составит более 100 000,00 (ста тысяч) рублей (при условии письменного уведомления Субарендатора об имеющейся задолженности и сроке его погашения), при этом у Субарендатора отсутствует Обеспечительный платеж, который может покрыть образовавшуюся задолженность, Арендатор имеет право расторгнуть Договор в одностороннем (внесудебном) порядке путем направления субарендатору письменного уведомления не менее чем за 7 (семь) дней до предполагаемой даты расторжения Договора, по истечении срока погашения задолженности.

При этом Арендатор, в качестве обеспечения исполнения обязательства по Договору субаренды, имеет право в одностороннем порядке удержать принадлежащее на праве собственности, имущество Субарендатора (товар и оборудование), находящееся в Помещении.

Какие-либо последующие претензии по количеству и состоянию торгового и иного оборудования, продукции (товаров) Арендатором не принимаются. Режим удержания и место хранения удерживаемого имущества определяются Арендатором самостоятельно.

В случае, если Субарендатор не погасит свою задолженность по Договору субаренды в течение одного месяца с даты расторжения Договора в одностороннем порядке Арендатор имеет право самостоятельно распорядиться с «заложенным» имуществом Субарендатора».

Пункт 7.15: «При отказе от оплаты штрафной неустойки настоящий договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендатора в 3-хдневный срок с момента письменного уведомления арендатором субарендатора. До момента полной оплаты штрафной неустойки, арендатор имеет право удерживать имущество, принадлежащее субарендатору, либо находящееся в арендуемом им помещении».

Пункт 8.1: «Арендатор, вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

8.1.1 если субарендатор не производит любые обоснованные платежи, при условии своевременного получения соответствующих счетов, в течение 10 (десяти) календарных дней с момента наступления срока оплаты соответствующего платежа, более трех раз подряд в течение срока субаренды;

8.1.2 если субарендатор систематически задерживает оплату арендной платы. В контексте договора термин «систематические задержки» означает задержку платежей три и более раза на 10 (десять) и более календарных дней в течение срока субаренды»;

8.1.3 если субарендатор систематически нарушает иные существенные обязательства, содержащиеся в договоре, а именно обязательства субарендатора, указанные в п. 5.4 договора. В контексте договора термин «систематические нарушения» означает нарушение обязательств три и более раз в течение срока аренды.

8.1.4 если субарендатор допустил разглашение информации в нарушение условий статьи 11 настоящего договора.

8.1.5 если субарендатор не приступил в отделочным работам в срок указанный в п. 2.11 настоящего договора.».

Пункт 8.2: «Арендатор, в случае выявления указанных в п. 8.1 нарушений субарендатора, обязан направить ему письменную претензию с требованием устранить нарушение в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения требования и если по прошествии такого срока нарушение не будет устранено, арендатор вправе заявить об отказе от исполнения договора путем направления субарендатору письменного уведомления или отказаться от исполнения договора с одновременным направлением субарендатору письменного уведомления о таком отказе.

8.2.1 Арендатор, в случае выявления указанных в п. 8.1.2 нарушений, вправе заявить об отказе от исполнения договора путем направления субарендатору письменного уведомления или отказаться от исполнения договора с одновременным направлением субарендатору письменного уведомления о таком отказе. Договор считается расторгнутым в день, указанный в уведомлении.

В случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора по пунктам 8.1.1 - 8.1.6 арендатор вправе в качестве штрафа удержать внесенную субарендатором арендную плату и обеспечительный платеж, стоимость отделочных работ в данном случае не компенсируется субарендатору. Договор считается расторгнутым в день получения субарендатором уведомления о расторжении».

Пункт 8.8: «Стороны вправе в любое время в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора, путем направления другой стороне письменного уведомления не менее чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты расторжения договора».

Пункт 11.3: «В случае разглашения субарендатором условий договора арендатор вправе потребовать выплаты неустойки и/или расторгнуть договор согласно п.8.1.4 в одностороннем порядке».

В последующем, между ООО «Содружество сельскохозяйственных производителей» (Арендатор), ИП ФИО2 (первоначальный субарендатор), ИП ФИО1 (новый субарендатор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.08.2019, согласно условиям которого первоначальный субарендатор с согласия арендатора передает все свои права, обязанности и денежные обязательства по договору субаренды нежилого помещения № ССХП 1/1-А60 от 01.06.2018, заключенному между ООО «Содружество сельскохозяйственных производителей» и ИП ФИО2, в отношении нежилого помещения общей площадью 43,8 кв.м., являющегося торговым местом, расположенного в Здании Торгового Комплекса «Центральный» по адресу: <...>. 97. Литер А, 1-ый этаж, ограниченного внутренними поверхностями внешних стен, потолочных перекрытий и пола, и указанное цветными линиями на поэтажном плане, прилагаемом к Договору (Приложение № 2 к Договору) новому арендатору.

С 01.08.2019 новому субарендатору передаются все права и обязанности первоначального субарендатора по договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали между арендатором и первоначальным субарендатором к моменту заключения настоящего соглашения (пункт 2 соглашения).

Первоначальный субарендатор обязуется незамедлительно после вступления в силу настоящего соглашения передать новому субарендатору все документы, связанные с исполнением прав и обязанностей по договору, а именно:

Договор субаренды нежилого помещения №ССХП 1/1-А60 от 01.06.2018,

Дополнительное соглашение № 1 от 01.07.2018,

Дополнительное соглашение № 2 от 01.10.2018 ,

Дополни тельное соглашение № 3 от 01.04.2019 ,

Дополнительное соглашение № 4 от 01.07.2019 (пункт 5 соглашения).

Обращаясь с настоящим иском, ИП Артамонов С.В. указал следующие возражения (с учетом уточнений):

- Относительно условий договора по начислению неустойки и применению штрафных санкций.

Несоразмерность последствий нарушению.

Согласно ст. 333 ГК РФ «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку». Хотя статья говорит об уменьшении, сам принцип соразмерности применим и к оценке последствий. Приостановление коммерческой деятельности или приостановление подачи электроэнергии, а там более расторжение договора - крайняя мера, наносящая бизнесу существенный ущерб. Неуплата неустойки (которая сама по себе является мерой ответственности) не является автоматически основанием для такого кардинального последствия без учета существенности нарушения основного обязательства (своевременной оплаты аренды) и иных обстоятельств.

По мнению истца, реализация этого пункта причинит Субарендатору-МСП значительные убытки (простой, порча материалов, срыв сроков, упущенная выгода, репутационный вред).

Нарушение запрета на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Согласно п. 1. ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Однако данный пункт договора, по сути, предоставляет Арендатору (ТРЦ) право на односторонний внесудебный отказ от договора в связи с неуплатой неустойки.

Нарушение принципа баланса интересов и поддержки МСП.

Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» при заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества не допускается установление условий, которые ставят субъекты МСП в неравное положение по сравнению с другими арендаторами.

Хотя имущество ТРЦ не является государственным или муниципальным, данная норма отражает общий принцип недопустимости дискриминационных условий для МСП в договорах аренды. Условие п. 7.15, позволяющее расторгнуть договор за 3 дня из-за неуплаты неустойки, ставит МСП (Субарендатора) в крайне уязвимое и неравное положение по сравнению с ресурсами Арендатора (ТРЦ), угрожая самому существованию бизнеса.

Отсутствие разумного срока для устранения нарушения.

Договором установлены жесткие сроки до введения санкций 3 дня после получения уведомления — это непропорционально короткий срок для малого бизнеса и противоречит принципу добросовестности. Срок для устранения нарушений должен быть разумным и учитывать реальные возможности арендатора. Кроме этого отсутствует механизм оспаривания начислений.

- По условиям Договора относительно обеспечительного платежа.

Истец полагает, что спорные пункты договора противоречат законодательству.

Формулировка «Не подлежит возврату... при досрочном расторжении... по инициативе или вине Субарендатора» превращает обеспечительный платеж в безусловную неустойку (штраф) за любое нарушение или досрочный выход из договора, что противоречит принципу соразмерности.

Формулировка «...рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков...» закрепляет право Арендатора удержать платеж вне зависимости от реального размера убытков, что является санкцией, не основанной на доказанности ущерба.

Формулировка «В любом случае при расторжении Договора Обеспечительный платеж остается у Арендатора и возврату не подлежит» вводит абсолютный запрет на возврат, даже если расторжение произошло по иным основаниям (например, по соглашению сторон или по обстоятельствам, не зависящим от Субарендатора).

Условие о невозврате платежа в любом случае при расторжении (даже не по вине Субарендатора) противоречит п. 3 ст. 381.1 ГК РФ. Удержание всей суммы вместо взыскания убытков противоречит п. 4 ст. 381.1 ГК РФ. Арендатор должен доказывать убытки и может удержать только сумму, их покрывающую (или часть платежа, если убытки меньше). Условие договора не может отменять эту норму закона.

- Субарендатор лишен преимущественных прав, предусмотренных ст. 621 ГК РФ.

- Договором предусмотрено право Арендатора для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке по любому поводу.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ факт пользования имуществом по договору аренды порождает правовое обязательственное отношение, которое состоит из двух основных встречных обязательств, определяющих тип этого договора: обязательства арендодателя предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, и обязательства арендатора уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном сделкой (ст. 328 ГК РФ).

В силу положений частей 1 и 3 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч. 3). Согласованные в договоре аренды обязанности сторон презюмируются как равные (эквивалентные).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В отношении условий договора, предусматривающих право Арендатора для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, условия договора субаренды не противоречат положения ГК РФ.

В отношении условий договора, предусматривающих начисление неустойки, суд приходит к следующим выводам.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, в отношении истца - лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, добровольно принявшего на себя обязанность по оплате неустойки в случае нарушения условий договора (статья 421 ГК РФ), такая договорная неустойка может быть снижена в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, в частности пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице, равно как в настоящем случае бремя доказывания заявленных обстоятельств несоразмерности и несправедливости установленной соглашением сторон неустойки лежит на истце.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешать в договорную волю сторон.

Подписав соглашение о перемене лиц в обязательстве, истец согласился с условиями договора субаренды, возражений при подписании не заявил.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что условия настоящего договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

Кроме того, данное обстоятельство не лишает истца в дальнейшем при рассмотрении соответствующего спора заявить о несоразмерности неустойки в конкретных обстоятельствах, и приводить доводы об изменении размера ответственности. При рассмотрении такого спора суд вправе уменьшить размер неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ при наличии данных о несоразмерности заявленных санкций допущенному нарушению.

В отношении довода о лишении преимущественного права на заключение договора субаренды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно с правовой позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор субаренды является производным от договора аренды и его действие напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

В пункте 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ указано, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Следовательно, одним из оснований прекращения субаренды спорного помещения является истечение срока договора субаренды.

Преимущественным правом заключения договора субаренды на новый срок истец может воспользоваться только при наступлении установленных законом оснований, а именно в случае, когда ответчик заключит новый договор на спорное помещение с другим лицом.

ООО «ССП», являясь коммерческой организацией, в соответствии со ст. 421 ГК РФ свободно в заключении договора по своему усмотрению. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений статей 209, 421, 608 Гражданского кодекса РФ, к заключению такого договора ответчик не может быть понужден, так как он не носит публичного характера.

Таким образом, спорные условия договора соответствуют требования Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, подписывая соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.08.2019, возражений не представил.

Возражая относительно требований истца, ответчик указал, что истец вступил в правоотношения по договору субаренды от 01.06.2018 на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 01.08.2019, заключенного с предыдущим субарендатором. Как следует из пункта 5 соглашения, первоначальный субарендатор обязался передать новому субарендатору весь пакет документов. Следовательно, приняв на себя обязательства по договору в августе 2019 года, истец тем самым был ознакомлен со всеми условиями.

Истец возразил относительно доводов ответчика об осведомленности об условиях договора, поскольку не получил от третьего лица все необходимые документы.

Вопреки утверждениям истца, от третьего лица в материалы дела поступил отзыв, в котором ИП ФИО2 указала на исполнение обязательств по передаче всего пакета документов.

Суд принимает во внимание, что соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.08.2019 является трехсторонним, подписано между ООО «Содружество сельскохозяйственных производителей» (Арендатор), ИП ФИО2 (первоначальный субарендатор), ИП ФИО1 (новый субарендатор) без возражений. При этом в пункте 5 соглашения стороны указали, что первоначальный субарендатор обязался передать новому субарендатору весь пакет документов незамедлительно.

Иного в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из содержания положений статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору лицо, получившее статус арендатора (субарендатора) в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (субарендатор).

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление Пленума № 54), по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что если соглашением о передаче договора не предусмотрено иное, то к третьему лицу переходят все права и обязанности первоначального должника по договору в целом, в том числе и те обязанности, которые существовали до вступления в договор данного третьего лица.

Как указывалось выше, в пункте 2 соглашения от 01.08.2019 определено, что к новому субарендатору переходят все права и обязанности первоначального субарендатора по договору.

Ответчик, являясь индивидуальным предпринимателем, т.е. субъектом осуществляющим предпринимательскую деятельность, наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ), при этом приобретает и осуществляет свои гражданские права своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). При этом вступая в арендные правоотношения, ответчик был осведомлен об условиях договора субаренды, согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению, спора или разногласий по условиям у сторон при заключении соглашения о перемене лиц в обязательстве не имелось.

Кроме того, в отношении требования истца о признании ничтожными соответствующих пунктов договора, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании ч. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу положений п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 43) по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве подписано истцом 01.08.2019, с настоящим исковым заявлением ИП ФИО1 обратился только 16.07.2025, т.е. спустя почти 6 лет.

Таким образом, на протяжении 6 лет с даты заключения договора стороны явно и последовательно выражали свою волю на сохранение Договора действующим в соответствии с его условиями и Дополнительных соглашений к нему.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, заявление истца о недействительности сделки в силу указанных выше фактов и положений п. 5 ст. 166 ГК РФ не имеет правового значения.

Исходя из вышеизложенного, срок исковой давности по требованию истца о признании недействительным условий договора субаренды от 01.06.2018 пропущен.

В соответствии с п. 15 постановления Пленума ВС РФ N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При указанных обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом отказа в удовлетворении исковых требований расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова