Решение от 3 июня 2021 г. по делу № А46-3676/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3676/2021
03 июня 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 27.05.2021

Полный текст решения изготовлен 03.06.2021

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550733600081)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – Лупа А.А. по доверенности от 09.10.2020 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом; ФИО3 по доверенности от 03.12.2020 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом; ФИО4 по доверенности от 01.07.2019 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 15.09.2020 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 09.03.2021 № 40485) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) о расторжении договора купли-продажи от 10.10.2019 № 10403 земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 55:36:07 04 02:18146, площадью 9 011 кв.м.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2021 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании представители Предпринимателя заявленные исковые требования поддержали в полном объёме. Ответчик сослался на отсутствие оснований для расторжения договора.

Как установлено судом, 21.06.2017 ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:18146 площадью 9 011 кв.м. По результатам рассмотрения указанного заявления 14.07.2017 ответчиком было принято решение № Исх-ДИО/11750 об отказе в предоставлении участка в собственность истца с указанием основания для отказа - пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Не согласившись с означенным решением, истец обратился в Арбитражный суд Омской области, который признал отказ Департамента незаконным и обязал последнего заключить с Предпринимателем договор купли-продажи участка на основании обращения от 21.06.2017 (дело № А46-17194/2017).

25.01.2018 Департамент составил проект договора купли-продажи и передал его на согласование ФИО2 Цена земельного участка была определена в размере 30 % от кадастровой стоимости, которая на 27.06.2014 составляла 10 441 676,47 руб. Соответственно цена по договору была определена ответчиком в размере 3 132 502,94 руб.

В связи с несогласием с размером выкупной стоимости участка 22.05.2018 ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области) с заявлением о пересмотре размера кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка.

13.06.2018 последним принято решение № 95 об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчёте об оценке, и соответствовала 4 186 000 руб.

По итогам пересмотра кадастровой стоимости, 12.07.2018 истец направил в Департамент протокол разногласий, где предложил сумму для выкупа – 1 255 800 руб. (из расчёта 30 % от 4 186 000 руб.).

13.08.2019 в Департамент поступил подписанный со стороны истца протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, которому присвоен номер 10403.

Вместе с тем, как следует из текста искового заявления, стороны договора, обязательства не исполнили. Продавец не осуществил передачу имущества по акту приёма-передачи, а покупатель не оплатил его.

Департаментом, в ответ на протокол разногласий по цене, предложенной ФИО2, был направлен протокол согласования разногласий, согласно которому, выкупная стоимость участка, указанная в проекте договора купли-продажи, оставлена без изменений.

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском об урегулировании возникшего спора. Исковое заявление было мотивировано изменившейся кадастровой ценой земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 24.01.2019 по делу №А46-18950/2018 ФИО2 отказано в удовлетворении требований. Судом урегулирована выкупная цена земельного участка, предложенная Департаментом, т.е. из расчёта кадастровой стоимости земельного участка – 10 441 676,47 руб., % от кадастровой стоимости - 30, цена выкупа земельного участка – 3 132 502,94 руб.

Таким образом, цена земельного участка, подлежащая оплате истцом оставила 3 132 502,94 руб. Цена выкупа земельного участка была определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Вместе с тем, со ссылками на решение Омского городского совета от 22.07.2015 № 368 «О порядке определения цены земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Омска, при заключении договора купли - продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности г. Омска, без проведения торгов», в редакции решения Омского городского совета от 10.04.2019 № 139, ФИО2 указал, что размер выкупной цены земельного участка стал составлять 10 % кадастровой стоимости для субъектов малого и среднего предпринимательства, коим является истец.

13.09.2019 и 02.10.2019 истец направил в адрес Департамента уведомления о расторжении договора, заключённого путём подписания единого документа 13.08.2019, а также с предложением пересмотреть цену выкупа земельного участка и заключить новый договор с учётом пункта 2.1. Решения Омского городского Совета № 139 в размере 1 044 167,65 руб., то есть 10 % от кадастровой стоимости объекта.

Истец указывает, что Департамент отказал в пересмотре цены объекта и игнорировал заявление о расторжении договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области в целях расторжения означенного договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующих обстоятельств.

Как следует из Пункта 6.4 договора купли-продажи земельного участка от 04.09.2019 № 10403, что данный договор может быть расторгнут:

- по взаимному соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением;

- по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных пунктами 2.2 - 2.4, путём направления покупателю письменного отказа продавца от исполнения договора;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

При этом в части содержания приводимого пункта разногласий у сторон Договора не было.

Как указывалось выше, истец ссылается на то обстоятельство, что земельный участок фактически не был передан.

Вместе с тем данное юридически значимое действие и не могло быть совершено Департаментом ввиду того, что на земельном участке размещён объект недвижимости, владение которым ФИО2 не утрачено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключён; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

В рассматриваемом случае, как указывалось выше в рамках дела № А46-18950/2019 судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:18146 общей площадью 9 011 кв.м. с разрешённым использованием - для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с местоположением, установленным относительно здания, расположенного по адресу: <...>, путём определения условия пункта 2.1 договора в следующей редакции:

2.1 Расчёт цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:07 04 02:18146), на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности покупателю: площадь земельного участка – 9 011, кадастровая стоимость земельного участка - 10 441 676,47 руб., % от кадастровой стоимости - 30, цена выкупа земельного участка - 3 132 502,94 руб.

Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области от 26.08.2020 по делу № А46-1937/2020 ФИО2 отказано в изменении стоимости земельного участка и применении коэффициента 10 при определении цены выкупаемого земельного участка на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Суд приходит к выводу о том, что удовлетворение настоящих требований нивелирует указанные судебные акты, что прямо противоречит действующему законодательству.

Статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты - решения, определения, постановления арбитражных судов обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную АПК РФ и другими федеральными законами.

Более того, как верно заметил представитель Департамента, решение Омского городского Совета от 22.07.2015 № 368 «О порядке определения цены земельного участка, находящихся в муниципальной собственности города Омска, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящихся в муниципальной собственности города Омска, без проведения торгов» неприменимо к определению выкупной цены в отношении спорного земельного участка, поскольку последний относится к категории земель, государственная собственность на которую не разграничена.

Правовым актом, определяющим ценообразование на указанные земельные участки является постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Таким образом, основания для расторжения договора в связи существенным изменением обстоятельств отсутствуют.

Как видно из существа требований, последние направлены на преодоление вышеуказанных судебных актов и попытки ФИО2 снизить выкупную стоимость земельного участка до 10 % кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункта 1 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства.

Иными словами, он означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, что имеет место в настоящем случае.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки её добросовестности нужно рассматривать во времени, в некоей хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В данном случае истец, ссылаясь на неправомерные действия Департамента не учёл того обстоятельства, что к оспариваемому итогу привело его противоречивое поведение.

При этом о наступлении неблагоприятных последствий истец мог знать и предполагать заранее.

Вместе с тем суд таковых не усматривает, с учётом изложенных выше обстоятельств.

Более того, по убеждению суда, изменение нормативного регулирования, само по себе не является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства виновного поведения ответчика в неисполнении своих обязательств по договору, оснований для его расторжения у суда не имеется.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй