Решение от 30 сентября 2021 г. по делу № А73-11722/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11722/2021
г. Хабаровск
30 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.09.2021.



Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...> (56-57)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000. <...>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 22.03.2021;

от ответчика: М.С.Арабаджи, представитель по доверенности от 12.01.2021 № 09-15/50.



Общество с ограниченной ответственностью «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП» (далее – ООО «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП», Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ДМС, Департамент) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 13 от 24.01.2019, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП», в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:00110118:27, расположенного по адресу: <...>, исходя из кадастровой стоимости участка 14 569 097 рублей, за период с даты начала применения кадастровой стоимости, то есть с 19.12.2018 до даты внесения сведений об иной кадастровой стоимости в ЕГРН.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в 2018 году ООО «Евроазия Групп» приобретены в собственность объекты недвижимости (теплый склад с гаражом (Лит. А), цех комплектации (лит. Д), склады (Лит. И), теплый склад, склад (Лит. Е), расположенные на земельном участке площадью 38 239,1 кв.м с кадастровым номером 27:23:0011018:27 в <...>. Право собственности на объекты производственной базы зарегистрировано 16.10.2018.

В связи с приобретением права собственности на объекты недвижимости между ООО «Евроазия Групп» (Арендатор) и муниципальным образованием городской округ «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 13 от 24.01.2019, сроком действия по 23.01.2068.

Договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию 30.01.2019 (регистрационная запись № 27:23:001/018:27-27/020/2019-5).

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 24.01.2019. В акте указано об использовании земельного участка арендатором с 16.10.2018, с даты регистрации права собственности на объекты производственной базы.

Согласно п. 2.1. договора аренды размер арендной платы за участок исчисляется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации и с учетом действующего Федерального законодательства и рассчитывается по формуле:

КС (кадастровая стоимость) х КВЗ (коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории) = годовая арендная плата.

На момент заключения договора аренды размер арендной платы за земельный участок регулировался постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, которым установлено, что (п. 2.1.) годовой размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз), и рассчитывается по формуле:

А = Кс x Квз,

А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев, подлежащий уплате в бюджет;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий.

Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления муниципального района, городского округа и не могут превышать максимальных значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 № 411-пр.

Аналогичный порядок определения арендной платы предусмотрен пунктом 2.1. постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр, которым признано утратившим силу Постановление Правительства Хабаровского края № 411-пр от 30.12.2009.

По результатам очередной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на дату 01.01.2016 на основании государственного контракта от № 2/6 от 12.07.2016 , заключенного между Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и ООО НПО «ГеоГИС» (отчет № 27-НП - 2016 от 19.03.2018, утвержден приказом МИЗИП Хабаровского края от 21.09.2018 № 42), кадастровая стоимость определена в размере 89 132 665,36 рублей, внесена в ЕГРН/введена в действие с 19.12.2018.

Аналогичная информация содержится в Справке о кадастровой стоимости земельного участка, указана дата начала применения кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной кадастровой оценки - 19.12.2018.

Указанная стоимость была пересмотрена по инициативе ООО «Евроазия Групп» на основании отчета независимого оценщика от 30.11.2020 № 480/2020.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Россреестра по Хабаровскому краю № 8 от 23.12.2020 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка признана равной рыночной в размере 14 569 097,00 рублей.

Общество обратилось в ДМС администрации города Хабаровска с письмом исх. ЕАГ-48/21 от 20.04.2021, в котором просило произвести перерасчет арендной платы с учетом пересмотра кадастровой стоимости в 2020 году и осуществить возврат излишне перечисленной арендной платы за вычетом арендной платы, подлежащей уплате до конца 2021 года.

В ответе № 1307/5647 от 17.05.2021 Департамент согласился произвести перерасчет за 2020, 2021 (без учета пункта 2 Постановления Правительства Хабаровского края № 565-пр от 19.12.2019); за период с 19.12.2018 по 31.12.2019 расчет арендной платы ДМС оставил прежним, исходя из кадастровой стоимости до пересмотра -89 132 665,36 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию сторон, суд признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (для собственников) и арендная плата (для пользователей).

Договор аренды земельного участка между сторонами заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

При этом земельный участок, предоставленный Обществу по указанному договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Земельный участок находится в границах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск».

Согласно п. 1.2. Положения о департаменте муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы № 452, Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2.2. Положения Департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Регулирование арендной платы в отношении государственных/муниципальных земельных участков установлено статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Арендная плата по договору аренды № 13 от 24.01.2019 является регулируемой, подлежит изменению согласно принимаемым в установленном порядке нормативным актам; кадастровая стоимость (размер и порядок применения) подлежит определению в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которая проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Земельное законодательство, вопросы владения, пользования, распоряжения землей относятся к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 76 Конституции Российской по предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 во исполнение статьи 39.7 ЗК РФ, является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

На момент заключения договора аренды № 13 от 24.01.2019 размер арендной платы за земельный участок регулировался постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, которым установлено, что (п. 2.1) годовой размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз), и рассчитывается по формуле:

А = Кс x Квз,

А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев, подлежащий уплате в бюджет;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий.

Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления муниципального района, городского округа и не могут превышать максимальных значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 № 411-пр.

Аналогичный порядок определения арендной платы предусмотрен пунктом 2.1. постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр, которым признано утратившим силу Постановление Правительства Хабаровского края № 411-пр от 30.12.2009.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По результатам очередной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 89 132 665,36 рублей, внесена в ЕГРН с 19.12.2018.

Аналогичная информация содержится в Справке о кадастровой стоимости земельного участка, указана дата начала применения кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной кадастровой оценки - 19.12.2018.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Россреестра по Хабаровскому краю № 8 от 23.12.2020 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка признана равной рыночной в размере 14 569 097,00 рублей.

Согласно ранее действующей редакции абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (применяемой к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности внесены изменения, которые вступили в силу 11.08.2020.

Согласно новой редакции статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, действующей на момент принятия судом решения, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Юридически значимым обстоятельством являются сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения которой в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся сведения о новой кадастровой стоимости и даты, по состоянию на которую она определена.

Исходя из указанного положения законодательства в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» изложена позиция о том, что для целей, предусмотренных законодательством, например, для определения арендной платы и выкупной цены подлежат применению абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, то есть положения федерального законодательства.

Поскольку государственная кадастровая оценка, результаты которой пересматривались, проводилась до введения в действие федерального закона № 237-ФЗ, то порядок пересмотра кадастровой стоимости, в том числе для определения размера арендной платы, определяется по правилам Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии частью 7 статьи 24 Закона Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Закона № 237-ФЗ (т.е. до 01.01.2017), и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки (ГКО) проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, если начало применения установленной в ходе очередной государственной кадастровой оценки - 19.12.2018, то изменяющая ее кадастровая стоимость подлежит применению с указанной даты (19.12.2018).

С учетом изложенного, исковые требования Общества подлежат удовлетворению, за период с 19.12.2018 и до проведения очередной государственной кадастровой оценки арендная плата подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости участка 14 569 097,00 рублей.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 13 от 24.01.2019, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП», в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:00110118:27, расположенного по адресу: <...>, исходя из кадастровой стоимости участка 14 569 097 рублей, за период с даты начала применения кадастровой стоимости, то есть с 19.12.2018 до даты внесения сведений об иной кадастровой стоимости в ЕГРН.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОАЗИЯ ГРУПП» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Н.Л.Коваленко