Решение от 12 декабря 2019 г. по делу № А54-5402/2019

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5402/2019
г. Рязань
12 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Шуман И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "Росагролизинг" (ОГРН <***>, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ОГРН <***>, <...>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ЛЕОКАСПИС" (ОГРН <***>, <...> морская, д. 14, литера А), индивидуального предпринимателя - главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, Рязанская область)

о признании недействительными уведомлений об отказе в государственной регистрации прав от 05.07.2019 № КУВД-001/2019-3603354/2, № КУВД001/2019-3603355/2, №КУВД-001/2019-3603356/2, № КУВД-001/2019-3603357/2, № КУВД-001/2019-3603358/2, №КУВД-001/2019-3603359/2, № КУВД-001/2019- 3603360/2, № КУВД-001/2019-3603361/2, № КУВД-001/2019-3603362/2, № КУВД001/2019-3603363/2, № КУВД-001/2019-3603364/2, №КУВД-001/2019-3603365/2, № КУВД-001/2019-3603366/2, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3 - представитель по доверенности от 27.09.2019, личность установлена на основании паспорта, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности от 29.04.2019, личность установлена на основании паспорта, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании;

от третьих лиц:

- общества с ограниченной ответственностью "ЛЕОКАСПИС": не явился, извещен надлежащим образом;

- индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО5 - представитель по доверенности от 10.07.2019, личность установлена на основании удостоверения адвоката №604 от 29.06.2007.

установил:

акционерное общество "Росагролизинг" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о признании недействительными уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 05.04.2019 № КУВД-001/2019-3603354/1, № КУВД-001/2019-3603355/1, № КУВД-001/2019-3603356/1, № КУВД-001/2019-3603357/1, № КУВД-001/2019-3603358/1, № КУВД-001/2019-3603359/1, № КУВД-001/2019-3603360/1, № КУВД-001/2019-3603361/1, № КУВД-001/2019-3603362/1, № КУВД-001/2019-3603363/1, № КУВД-001/2019-3603364/1, № КУВД-001/2019-3603365/1, № КУВД-001/2019-3603366/1, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.

В судебном заседании (29.08.2019) суд с согласия представителей заявителя и третьего лица (индивидуального предпринимателя ФИО2) и в отсутствие возражений со стороны ответчика, руководствуясь частью 4 статьи137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объявил о закрытии предварительного судебного заседания и об открытии судебного заседания суда первой инстанции.

В судебном заседании (09.10.2019) представитель заявителя, в порядке статьи 49 АПК РФ, ходатайствовал об изменении предмета заявленных требований и просил:

1. Признать незаконными действия Межмуниципального отдела по Сапожковскому, Ухоловскому районам Управления Росреестра по Рязанской области по отказу в государственной регистрации прав в отношении следующих объектов недвижимости:

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:739, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:736, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:735, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:741, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:734, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:903, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:738, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:740, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:743, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:744, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:737, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Сооружение с кадастровым номером 62:22:0040114:905, расположенное по адресу: Рязанская обл., Ухоловский р-н., <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:904, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>,

2. Признать недействительными уведомлений об отказе в государственной регистрации прав от 05.07.2019 № КУВД-001/2019-3603354/2, № КУВД001/2019-3603355/2, №КУВД-001/2019-3603356/2, № КУВД-001/2019-3603357/2, № КУВД-001/2019-3603358/2, №КУВД-001/2019-3603359/2, № КУВД-001/2019- 3603360/2, № КУВД-001/2019-3603361/2, № КУВД-001/2019-3603362/2, № КУВД001/2019-3603363/2, № КУВД-001/2019-3603364/2, №КУВД-001/2019-3603365/2, № КУВД-001/2019-3603366/2,

3. Обязать Межмуниципальный отдел по Сапожковскому, Ухоловскому районам Управления Росреестра по Рязанской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Леокаспис" к АО "Росагролизинг" указанных объектов недвижимого имущества.

Изменение предмета требований судом приято к рассмотрению по существу. При этом, исходя из пояснений представителя заявителя, суд расценивает требования, изложенные заявителем в пункте 1 и 2 как единое требование, направленное на оспаривание принятых Управлением Росреестра по Рязанской области тринадцати ненормативных актов - уведомлений об отказе в государственной регистрации прав. В пункте 3 - представитель заявителя предложил суду путь устранения ответчиком нарушений его прав и законных интересов, допущенных при принятии оспариваемых уведомлений.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель ответчика заявление отклонил.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал позицию ответчика.

Из материалов дела следует, что 25.03.2019 в Ухоловский территориальный отдел ГБУ РО "МФЦ Рязанской области" обратился представитель АО "Росагоролизинг" с заявлениями №№ MFC-0304/2019-20982-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 об осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении следующих объектов недвижимости:

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:739,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:736,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:735,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:741,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:734,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:903,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:738,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:740,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:743,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:744,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:737,

Здание с кадастровым номером:62:22:0040114:904,

Сооружение с кадастровым номером:62:22:0040114:905,

расположенных по адресу: <...>.

К заявлениям были представлены договор купли продажи от 14.09.2012 №5020115, дополнительные соглашения к договору №1 от 28.12.2012, №2 от 28.12.2012, №3 от 26.12.2013, №4 от 10.06.2014, №5 от 19.12.2016, №6 от 23.05.2018, акт приема-передачи права собственности на объекты недвижимого имущества от 14.03.2019.

Согласно пункту 1.1 Договора между ООО "Леокаспис" (Продавец) и ОАО "Росагролизинг" (Покупатель) и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 (Лизингополучатель), "продавец обязуется создать в срок до 28.08.2013 и передать в собственность покупателю в срок и в порядке, установленном настоящим договором, а Покупатель оплатить и принять козоводческую ферму на 1000 голов в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области возводимую в соответствии с Техническим заданием и проектной документацией, которая после согласования ее Покупателем и Лизингополучателем при условии наличия положительного экспертного заключения специализированной аттестованной экспертной организации, становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Создаваемый комплекс зданий козоводческой фермы состоит из зданий и сооружений, поименованных в Приложении №3 к настоящему Договору.

Характеристики объектов, согласованные сторонами на момент заключения настоящего договора содержатся в Техническом задании (Приложение №1).

Согласно п. 1.3. Договора объекты возводятся на земельном участке, расположенном по адресу примерно в 0 км по направлению на во всех от ориентира ТОО "Смолеевское", расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Рязанская область, Ухоловский район, с. Смолеевка".

По результатам проведения правовой экспертизы Уведомлениями от 05.04.2019 № КУВД-001/2019-3603354/1, № КУВД-001/2019-3603355/1, № КУВД-001/2019-3603356/1, № КУВД-001/2019-3603357/1, № КУВД-001/2019-3603358/1, № КУВД-001/2019-3603359/1, № КУВД-001/2019-3603360/1, № КУВД-001/2019-3603361/1, № КУВД-001/2019-3603362/1, № КУВД-001/2019-3603363/1, № КУВД-001/2019-3603364/1, № КУВД-001/2019-3603365/1, № КУВД-001/2019-3603366/1, в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении вышеуказанных объектов, расположенных по адресу: Рязанская обл., р-н. Ухоловский, <...>, приостановлено до 05 июля 2019 г., в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а иные документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав не представлены.

Уведомлениями от 05.07.2019 № КУВД-001/2019-3603354/2, № КУВД-001/2019-3603355/2, № КУВД-001/2019-3603356/2, № КУВД-001/2019-3603357/2, № КУВД-001/2019-3603358/2, № КУВД-001/2019-3603359/2, № КУВД-001/2019-3603360/2, № КУВД-001/2019-3603361/2, № КУВД-001/2019-3603362/2, № КУВД001/2019-3603363/2, № КУВД-001/2019-3603364/2, № КУВД-001/2019-3603365/2, № КУВД-001/2019-3603366/2 Управление уведомило АО "Росагролизинг" об отказе в государственной регистрации права собственности, сославшись в обоснование вынесенного решения на следующее:

1. Представленный договор, которым ООО "Леокаспис" обязуется передать в собственность АО "Росагролизинг" объекты, по содержанию не соответствует требованиям законодательства, предмет договора отсутствует, в связи с чем, договор считается незаключенным.

2. Представленный договор противоречит нормам Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", поскольку имущество не приобретается в лизинг по договору купли-продажи, а осуществляется строительство данного имущества.

АО "Росагролизинг" не согласилось с принятыми Управлением решениями по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и обжаловало их в арбитражный суд.

Удовлетворяя частично заявленные требования АО "Росагролизинг", Арбитражный суд Рязанской области руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В рамках настоящего дела заявитель оспорил уведомления Управления об отказе в государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ определено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенных норм следует, что требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов настоящего дела 14.09.2012 между АО "Росагролизинг" и индивидуальным предпринимателем - главой КФХ ФИО2 заключен договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества № 0410114 (далее по тексту - договор лизинга), в соответствии с которым АО "Росагролизинг" (лизингодатель) обязалось приобрести в собственность предмет лизинга и предоставить его во временное владение и пользование главе КФХ ФИО2 (лизингополучатель). Предмет лизинга - здания и сооружения козоводческой фермы на 1000 голов дойных коз в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области.

Во исполнение договора лизинга между АО "Росагролизинг", главой КФХ ФИО2 и ООО "Леокаспис" заключен договор купли-продажи № 5020115 от 14.09.2012 (далее по тексту - договор купли-продажи), в соответствии с которым ООО "Леокаспис" (продавец) обязалось создать и передать в собственность АО "Росагролизинг" (покупатель) козоводческую ферму на 1000 голов в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области для последующей передачи в лизинг главе КФХ ФИО2 (лизингополучатель) (договор купли-продажи действует в редакции дополнительных соглашений № 1 от 28.12.2012, № 2 от 28.12.2012, № 3 от 26.12.2013, № 4 от 16.06.2014, № 5 от 19.12.2016, № 6 от 23.05.2018).

В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи право собственности продавца на объекты недвижимости после их создания и до момента передачи покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Леокаспис" создало, ввело в эксплуатацию и зарегистрировало за собой право собственности на 13 объектов по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, входящих в состав фермы:

- Доильно-молочный блок, кадастровый номер: 62:22:0040114:739, площадью 776,8 кв.м,

- Козлятник на 1000 голов, кадастровый номер: 62:22:0040114:736, площадью 2466,2 кв.м,

- Здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 скотомест, кадастровый номер: 62:22:0040114:735, площадью 634,7 кв.м,

- галерея, кадастровый номер: 62:22:0040114:741, площадью 396,7 кв.м,

- Автономный источник теплоснабжения, кадастровый номер: 62:22:0040114:734, площадью 27,1кв.м.

- Козлятник на 20 голов, кадастровый номер: 62:22:0040114:903, площадью 144,6 кв.м.

- Контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер: 62:22:0040114:738, площадью 199,4 кв.м.

- Склад комбикормов, кадастровый номер: 62:22:0040114:740, площадью 190,7 кв.м.

- Склад для сена и соломы, кадастровый номер: 62:22:0040114:743, площадью 241 кв.м.

- Склад для сена и соломы, кадастровый номер: 62:22:0040114:744, площадью 241 кв.м.

- Стоянка для специальной техники, кадастровый номер: 62:22:0040114:737, площадью 229,4 кв.м.

- Железобетонное покрытие проездов, кадастровый номер: 62:22:0040114:905, площадью 7330 кв.м.

- Неотапливаемый дезбарьер, кадастровый номер: 62:22:0040114:904, площадью 72 кв.м.

14.03.2019 между АО "Росагролизинг" и ООО "Леокаспис" был подписан акт приема-передачи, в котором отражены вышеуказанные тринадцать объектов, входящих в состав козоводческой фермы с указанием их кадастровых номеров, адреса и площади.

Как следует из материалов дела, предметом спора в настоящем деле является отказ, изложенный в уведомлениях Управления.

Отказывая в государственной регистрации прав, Управление указало, что представленный договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Леокаспис" взяло обязательства передать в собственность АО "Росагролизинг" объекты, по содержанию не соответствует требованиям законодательства, предмет договора отсутствует, в связи с чем, договор считается не заключенным. Кроме того, указанный договор противоречит нормам Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", поскольку имущество не приобретается в лизинг по договору купли-продажи, а осуществляется строительство данного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 54 для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи № 5020115 от 14.09.2012 здания и сооружения, а также иные объекты отсутствовали.

Следовательно, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, такой договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Довод Управления о том, что указанном договоре не определен его предмет судом отклоняется. В п. 1.1 договора указано, что создаваемый комплекс козоводческой фермы состоит из зданий и сооружений, поименованных в приложении № 3 к договору. Приложение № 3 к договору содержит указание на наименование объектов недвижимости, их площадь, адрес и стоимость. Кроме того, характеристики объектов недвижимости, согласованные сторонами на момент заключения договора, содержаться в техническом задании (приложение № 3 к договору).

После введения в эксплуатацию объектов недвижимости козоводческой фермы между АО "Росагролизинг" и ООО "Леокаспис" был подписан акт приема-передачи от 14.03.2019, в котором отражены объекты недвижимого имущества, входящих в состав козоводческой фермы с указанием их кадастровых номеров, адреса и площади. Данный акт приема-передачи был приложен к заявлению о государственной регистрации наряду с другими документами в Управление Росреестра по Рязанской области.

Таким образом, Сторонами договора были соблюдены требования в отношении идентификации объектов недвижимого имущества, договор купли-продажи является заключенным и его положения не оспорены в установленном порядке.

Более того, из представленных в материалы дела документов следует, что между ООО "Леокаспис" и "Росагролизинг" спор относительно предмета договора купли-продажи отсутствует. Продавец передал, а покупатель принял объекты от продавца, тем самым выражена и подтверждена воля указанных сторон в отношении предмета договора.

Ссылка представителя ФИО2 о том, что объекты недвижимости, фактически построенные ООО "Леокаспис" отличаются по размеру, функциональному назначению и т.д. - от объектов, которые Стороны согласовали при заключении договора купли-продажи, судом оценена и отклонена.

В пункте 1.5 договора купли-продажи Стороны (в том числе глава КФХ ФИО2) установили, что окончательные характеристики передаваемых объектов указываются в соответствующих кадастровых паспортах зданий и сооружений, входящих в комплекс. Реквизиты кадастровых паспортов и свидетельств о государственной регистрации права собственности Продавца на объекты отражаются при подписании Продавцом и Покупателем акта приема-передачи объектов.

В акте приема-передачи от 14.03.2019, подписанным Покупателем (АО "Росагролизинг") и Продавцом (ООО "Леокаспис") отражены спорные объекты, входящие в состав козоводческой фермы с указанием их кадастровых номеров, адреса и площади.

Возражения главы КФХ ФИО2 относительно существенного изменения характеристик объектов (например, вместо отапливаемого дезбарьера возведен неотапливаемый), а также наличия недостатков у данных обектов, правового значения для регистрации за АО "Росагролизинг" права собственности на объекты недвижимости не имеет. Непосредственно АО "Росагролизинг" не предъявляет замечаний к построенным объектам.

В свою очередь, глава КФХ ФИО2 вправе отразить свои замечания в соответствующем акте, порядок составления которого установлен в 5.4 договора купли-продажи.

Довод представителя Управления о том, что акт приема-передачи от 14.03.2019, должен был подписан всеми представителями Сторон договора (Покупателем, Продавцом и Лизингополучателем), суд признает ошибочным. При заключении договора купли-продажи Стороны в пункте 5.1 установили, что передача объектов оформляется актом приема-передачи путем его подписания уполномоченными представителями только со стороны Продавца и Покупателя. Лизингополучатель при подписании этого акта не участвует.

При этом из буквального содержания договора купли-продажи следует, что Лизингополучатель как Сторона договора участвует в силу п.5.5 договора в подписании другого акта приема-передачи, вследствие оформления которого, считаются исполненными обязательства Продавца по передаче объектов; начинает течь гарантийный срок эксплуатации объектов (п. 5.6 договора). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно к Продавцу объектов требования в отношении качества и соответствия Объектов техническим характеристикам в соответствии со СНиП (п. 6.3.12 договора).

Таким образом, из положений договора купли-продажи следует, что при передаче объектов от Продавца к Покупателю оформляется только двусторонний акт приема-передачи, без участия лизингополучателя. Указанный акт служит основанием для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Довод представителей Управления и о том, что регистрации подлежал комплекс козоводческой фермы, судом также отклоняется. Договор купли-продажи не содержит запрета регистрации права собственности Покупателя на каждый отдельный объект. В свою очередь по смыслу положений ст. 133.1 ГК РФ, ст. 46 Закона № 218-ФЗ решение вопроса о придании объекту статуса единого недвижимого комплекса относится к прерогативе правообладателя. При этом тот факт, что Стороны договора рассматривают с хозяйственно-экономической точки зрения совокупность данных объектов и смежную с ними инфраструктуру как имущественно-производственный комплекс не означает, что данные объекты должны быть зарегистрированы в качестве единого недвижимого комплекса.

Все объекты козоводческой фермы (движимые и недвижимые) возводились в силу положений раздела 2 договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 62:22:0000000:59, принадлежащем лизингодателю с его согласия. Последующий раздел земельного участка правового значения не имеет при регистрации права собственности на созданные в рамках договора объекты.

Утверждение ответчика о том, что договор купли-продажи противоречит нормам Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" является ошибочным, поскольку не регулируется его положениями.

Заявитель, ответчик и третьи лица не спорят по вопросу, что доильно-молочный блок, козлятник на 1000 голов, здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 скотомест, галерея, автономный источник теплоснабжения, козлятник на 20 голов, контрольно-пропускной пункт, склад комбикормов, два склада для сена и соломы, стоянка для специальной техники, неотапливаемый дезбарьер, по своей сути и техническим характеристикам являются зданиями, в связи с чем, относятся к объектам недвижимости.

Вместе с тем, в судебном заседании представитель Управления Росреестра заявил, что железобетонное покрытие проездов площадью 7330 кв.м (кадастровый номер: 62:22:0040114:905) является элементом благоустройства земельного участка, какие либо надземные (подземные) сооружения помимо железобетонного покрытия на земельном участке отсутствуют. Соответственно, по мнению Управления, железобетонное покрытие проездов не подлежит государственной регистрации как объект недвижимости.

Суд признает указанную позицию ответчика обоснованной, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ и пункту 1 статьи 4 Закона № 218-ФЗ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

Суд отмечает, что понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве. Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, суд установил, что железобетонное покрытие проездов площадью 7330 кв.м не имеет самостоятельного функционального назначения, по существу является элементом благоустройства используемого участка, создано исключительно в целях улучшения земельного участка и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 относиться к недвижимому имуществу.

При этом проведение в отношении объекта технического и (или) кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью, поскольку кадастровый паспорт содержит характеристики объекта недвижимости, предназначен для информационного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно, документы кадастрового и технического учета не относятся к правоустанавливающим, их составление является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества.

В этой связи суд отклоняет довод заявителя о том, что железобетонное покрытие проездов является объектом недвижимого имущества, поскольку поставлена на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и в ЕГРП осуществлена запись о праве собственности на указанный объект недвижимости. Составление кадастрового паспорта, присвоение кадастрового номера и регистрация в ЕГРП права собственности на железобетонное покрытие проездов само по себе не являются основанием для признания вещи недвижимостью, право на которую подлежит регистрации.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для проведения государственной регистрации права на указанный объект, в связи с чем, Уведомление об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 №КУВД-001/2019-3603359/2 является законным.

В указанной части требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, в отношение остальных спорных объектов недвижимости при наличии заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи, при отсутствии спора между Продавцом и Покупателем относительно предмета договора, заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права.

С учетом вышеизложенного, суд признает, что оспариваемый Уведомления об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 № КУВД-001/2019-3603354/2, № КУВД001/2019-3603355/2, №КУВД-001/2019-3603356/2, № КУВД-001/2019-3603357/2, № КУВД-001/2019-3603358/2, № КУВД-001/2019- 3603360/2, № КУВД-001/2019-3603361/2, № КУВД-001/2019-3603362/2, № КУВД001/2019-3603363/2, № КУВД-001/2019-3603364/2, №КУВД-001/2019-3603365/2, № КУВД-001/2019-3603366/2 по указанным в них основаниям являются незаконными, нарушают права заявителя, в связи с чем, признаются недействительными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

С учетом изложенного, суд считает возможным в качестве восстановительной меры обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Леокаспис" к АО "Росагролизинг" на следующие объекты недвижимого имущества: доильно-молочный блок, козлятник на 1000 голов, здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 скотомест, галерея, автономный источник теплоснабжения, козлятник на 20 голов, контрольно-пропускной пункт, склад комбикормов, два склада для сена и соломы, стоянка для специальной техники, неотапливаемый дезбарьер.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя по оплате государственной пошлины относятся на ответчика, исходя из объема удовлетворенных требований (оспорено 12 ненормативных актов из 13).

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

2. Уведомления об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 № КУВД-001/2019-3603354/2, № КУВД001/2019-3603355/2, №КУВД-001/2019-3603356/2, № КУВД-001/2019-3603357/2, № КУВД-001/2019-3603358/2, № КУВД-001/2019- 3603360/2, № КУВД-001/2019-3603361/2, № КУВД-001/2019-3603362/2, № КУВД001/2019-3603363/2, № КУВД-001/2019-3603364/2, №КУВД-001/2019-3603365/2, № КУВД-001/2019-3603366/2, вынесенные Межмуниципальным отделом по Сапожковскому, Ухоловскому районам Управления Росреестра по Рязанской области, проверенные на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Гражданскому кодексу Российской Федерации, признать недействительными.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) устранить допущенное принятием вышеуказанных уведомлений нарушение прав и законных интересов акционерного общества "Росагролизинг" (г.Москва, ОГРН <***>) путем государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Леокаспис" к АО "Росагролизинг" на следующие объекты недвижимого имущества:

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:739, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:736, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:735, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:741, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:734, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:903, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:738, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:740, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:743, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:744, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:737, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

- Здание с кадастровым номером 62:22:0040114:904, расположенное по адресу: Рязанская область, <...>.

2. В части требования акционерного общества "Росагролизинг" о признании недействительным Уведомления об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 №КУВД-001/2019-3603359/2 - отказать.

3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) в пользу открытого акционерного общества "Росагролизинг" (г.Москва, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате госпошлины 36000руб.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья И.В. Шуман