Решение от 14 февраля 2018 г. по делу № А72-7602/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело №А72-7602/2017

«14» февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Юдина П.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Волна и К» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

об оспаривании площадей в договоре и стоимости выкупаемого помещения,

при участи в заседании:

от истца - ФИО2, директор, решение от 25.08.2016;

от ответчика- не явился, уведомлен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Волна и К» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, в котором просит:

- включить в п. 1.1 договора нежилое помещение общей площадью 3,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:030205:2198 адрес объекта: <...>,

- включить в п. 1.1 договора нежилое помещение общей площадью 3,3 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 47, кадастровый номер 73:24:030205:2196 адрес объекта: <...>,

- снизить стоимость продажи помещения на 30%.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.06.2017 исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Волна и К» было оставлено без движения, истцу было предложено в срок до 07.07.2017 устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения.

05.07.2017 истец устранил обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.07.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.08.2017 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебное заседание 30.08.2017 лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, документы затребованные судом не представили. Судебное заседание отложено.

В судебном заседании 21.09.2017 представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением от 21.09.2017 ходатайство представителя истца принято к производству, судебное заседание отложено с целью истребования дополнительных доказательств.

02.10.2017, 03.10.2017, 09.10.2017, 12.10.2017 от экспертных организаций поступили сообщения о возможности проведения экспертизы.

В ходе судебного заседания 12.10.2017 представитель истца поддержал исковые требования. Поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика оставил ходатайство о назначении судебной экспертизы на усмотрение суда.

Определением от 12.10.2017 судебное заседание отложено для истребования дополнительных доказательств.

Определением от 08.11.2017 ходатайство истца о проведении экспертизы удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСО ТПП –Ульяновск» ФИО3.

Указанным определением судебное заседание отложено.

Определением от 05.12.2017 Арбитражным судом Ульяновской области по ходатайству Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСО ТПП –Ульяновск» срок проведения экспертизы по делу № А72-7602/2017 продлен до 25.12.2017.

12.12.2017 Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСО ТПП – Ульяновск» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение от 11.12.2017.

В судебном заседании 10.01.2018 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором уточнил размер площади нежилых помещений подлежащих включению в договор купли-продажи (146,1 кв.м), а также просил взыскать с ответчика в пользу истца судебные издержки в сумме 35 425 руб. 00 коп., в том числе 6000 руб. 00 коп. – государственная пошлина, 12 000 руб. 00 коп. – государственная пошлина, 17 425 руб. 00 коп. – за оплату судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16.01.2018 до 15 час. 00 мин.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.аrbitr.ru, информационно-справочном киоске в здании суда, и на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет по адресу: http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено 16.01.2018.

В судебном заседании 16.01.2018 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части площади нежилых помещений, в котором просил:

- включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,5 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:030205:2198, адрес объекта: <...>.

- включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,3 кв.м, этаж 1. номер на поэтажном плане 47, включенное в состав кадастрового номера 73:24:030205:2196, адрес объекта: <...>.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 17.01.2018 до 15 час. 00 мин.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.аrbitr.ru, информационно-справочном киоске в здании суда, и на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет по адресу: http://kad.arbitr.ru/.

Определением Арбитражного суда от 17.01.2018 ходатайства истца об уточнении исковых требований в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено, судебное разбирательство отложено.

06.02.2018 через канцелярию суда от Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСО ТПП –Ульяновск» поступило экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 133,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>, арендуемых Обществом с ограниченной ответственностью «Волна и К» по состоянию на 17.04.2017 составляет 1 896 00 руб. 00 коп.

В судебном заседании 08.02.2018 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил:

-включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,5 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:030205:2198, адрес объекта: <...>;

-включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,3 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 47, включенное в состав кадастрового номера 73:24:030205:2196, адрес объекта: <...>;

-обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Волна и К» договор купли -продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 133,8 кв.м. по адресу <...> по стоимости согласно оценке проведенной экспертизы.

-взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 17 425 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб. 00 коп.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Представитель ответчика, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

При таких обстоятельствах, дело рассматривается в отсутствие ответчика в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Как установлено судом, между Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска ранее - Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Волна и К» (Арендатор) был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №10117/251 от 27.09.2006, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>. с целевым назначением для использование под оказание услуг ЖКХ (п.1.1 договора)

Указанные помещения были переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Волна и К» по акту приема-передачи.

Общество с ограниченной ответственностью «Волна и К» обратилось в Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества.

26.04.2017 Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

19.05.2017 Общество с ограниченной ответственностью «Волна и К» направило в адрес Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска претензию, в соответствии с которой просило включить в п.1.1. договора нежилое помещение общей площадью 3,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане №45, кадастровый номер 73:24:030205:2198, адрес объекта: <...> и нежилое помещение общей площадью 3,3 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане №47, включенное в состав кадастрового номера 73:24:030205:2196, адрес объекта: <...>; снизить стоимость продажи помещения на 30%.

Письмом от 05.06.2017 №7952-04 Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска отказало Обществу с ограниченной ответственностью «Волна и К» в заключении договора купли-продажи на условиях предложенных истцом, в связи с чем Общества с ограниченной ответственностью «Волна и К» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого Обществом в ходе реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом заявленных уточнений истец просит:

- включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,5 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:030205:2198, адрес объекта: <...>;

- включить в п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 3,3 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 47, включенное в состав кадастрового номера 73:24:030205:2196, адрес объекта: <...>;

- обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Волна и К» договор купли -продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 133,8 кв.м. по адресу <...> по стоимости согласно оценке проведенной экспертизы.

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

Из представленного истцом в материалы дела расчета площади помещения следует, что Обществу с ограниченной ответственностью «Волна и К» переданы по договору аренды №10117/251 от 27.09.2006 в том числе помещения номер на поэтажном плане №45 площадью 3,5 кв.м., кадастровый номер: 73:24:030205:2198 и номер на поэтажном плане №47 площадью 3,3 кв.м., кадастровый номер: 73:24:030205:2195.

Данный факт не оспаривается ответчиком.

Арендуемые помещения находятся в беспрерывном владении истца с 2006г.

Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов и копии поэтажного плана (приложения к договору аренды №10117/251 от 27.09.2006) следует, что указанные помещения не используются и не могут использоваться другими лицами.

Ответчик доказательства обратного не представил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку из представленных в материалы дела документов следует, что нежилые помещения: номер на поэтажном плане №45 площадью 3,5 кв.м., кадастровый номер: 73:24:030205:2198 и номер на поэтажном плане №47 площадью 3,3 кв.м., кадастровый номер: 73:24:030205:2195, расположенные по адресу: <...> арендуемые Обществом с ограниченной ответственностью «Волна и К» не могут использоваться другими лицами и вместе с иными помещениями могут сформированы как обособленное нежилое помещение, суд приходит к выводу, что требование истца в части включения в договор нежилых помещений: площадью 3,5 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:030205:2198 и площадью 3,3 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 47, включенное в состав кадастрового номера 73:24:030205:2196, расположенных по адресу: <...> является законным и обоснованным.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 133,9 кв.м, расположенных по адресу: <...>, составила 1 896 000 руб. 00 коп.

Таким образом, по мнению истца, разногласия по вышеуказанному договору должны быть урегулированы на основании выводов экспертизы, проведенной в рамках дела № А72-7602/2017.

Ответчик рыночную стоимость имущества не оспорил.

Учитывая изложенное, суд считает, что в качестве достоверной оценки рыночной стоимости нежилых помещений следует принять выводы судебной экспертизы по делу № А72-7602/2017 от 06.02.2018 и изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 1 896 000 (один миллион восемьсот девяносто шесть тысяч) руб. 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Таким образом, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Волна и К» о возложении на Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений на условиях предложенных истцом подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, 110,167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковое заявление удовлетворить.

Обязать Управление муниципальной собственности администрации города Ульяновска включить в пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества нежилые помещения:

- площадью 3,5 кв.м, этаж , номер на поэтажном плане 45, кадастровый номер 73:24:0302205:2198, адрес объекта: <...>;

- площадью 3,3 кв.м, этаж , номер на поэтажном плане 47, кадастровый номер 73:24:0302205:2196, адрес объекта: <...>.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 1 896 000 (один миллион восемьсот девяносто шесть тысяч) руб. 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации города Ульяновска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Волна и К» расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 17 425 (семнадцать тысяч) руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 (восемнадцать тысяч) руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья П.Г.Юдин