Решение от 9 марта 2021 г. по делу № А43-34161/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-34161/2020

г. Нижний Новгород 9 марта 2021 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-640), при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>)

об оспаривания приложения к договору аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.08.2020;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.12.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным Приложения №4 к договору аренды №18-5975 от 29.05.2020 в части расчета арендной платы за период фактического пользования земельным участком и взыскании неосновательного обогащения размере 1 681 402 руб. 27 коп.

По мотивам, подробно изложенным в отзыве и дополнении к нему, ответчик возражал против удовлетворения предъявленных требований.

В обоснование исковых требований указано следующее: между министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" (арендатор) 29.05.2020 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок площадью 4743+/-24 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская область, Нижегородский район, ул. Белинского, д. 26, КН 52:18:006130:286.

29.05.2020 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение №2 к договору аренды №18-5975 от 29.05.2020).

Согласно пункту 1.3. договора аренды земельный участок предоставляется для использования под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)).

Срок окончания аренды 29.05.2069.

Согласно пункту 2.3. договора при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка - с 10.01.2019.

В случае применения пункта 2.3. договора производится расчет арендной платы за фактическое использование участка согласно Приложению №4 (п.4.2. договора).

Размер арендной платы за фактическое использование земельного участка согласован сторонами в Приложении №4 к договору аренды №18-5975 от 29.05.2020 и произведен на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена".

Расчет арендной платы за фактическое использование произведен из кадастровой стоимости земельного участка в размере 63 057 236 руб. 40 коп. и составил: с 10.01.2019 по 31.12.2019 ежегодно - 1 642 434 руб. 18 коп., ежемесячно - 136 869 руб. 52 коп.; с 01.01.2020 ежегодно - 1 706 591 руб. 77 коп., ежемесячно - 142 215 руб. 98 коп.

Согласно выписки из ЕГРН от 12.03.2020 земельный участок с КН 52:18:006130:286 поставлен на кадастровый учет 20.02.2020 (кадастровая стоимость земельного участка составила 63 057 236 руб. 40 коп.).

Согласно приказу департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 05.12.2019 05-02-01-231/19С-ЗУ, схемы расположения земельного участка, выполненной ООО "Экспертный центр Норматив", земельный участок КН 52:18:006130:286 сформирован из земельного участка с КН 52:18:0060130:44 площадью 4448 кв.м. и части земельного участка с КН52:18:0000000:144 площадью 295 кв.м.

Истец произвел перерасчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 N 863 "Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области", исходя из УПКС земельного участка с КН 52:18:0060130:44, равного 1 208, 41 руб./кв.м (Приложение №1 к Постановлению от 10.12.2014 N 863) и кадастровой стоимости земельного участка с КН 52:18:0000000:144 равной 1 руб. за земельный участок (пункт 6 Постановления от 10.12.2014 N 863).

Полагая, что расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка противоречит Постановлению Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" и на стороне истца возникло неосновательное обогащение в размере 1 681 402 руб. 27 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правилами статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичная позиция изложена в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Из названных норм следует, что арендодатель вправе потребовать от своего контрагента уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 N 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Методика).

Утвержденная Постановлением N 247 Методика устанавливает единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков (пункты 1, 2 Методики).

В данном случае размер арендной платы установлен в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами в период с 10.01.2019 по 19.02.2020 закрытый рынок "Средной" (право собственно зарегистрировано за ООО "Сити-Центр" №52:18:0060130/:279-52-/124/2019-1 от 10.01.2019) располагался на земельном участке площадью 4743 кв.м., не поставленном на кадастровый учет. 20.02.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок с КН 52:18:006130:286 площадью 4743+/-24 кв.м., необходимой для эксплуатации закрытого рынка.

Согласно пункту 13 Методики расчета арендной платы в случае, если величина кадастровой стоимости земельного участка (удельный показатель кадастровой стоимости земли), передаваемого в аренду, не определена в установленном порядке, значение ее приравнивается к среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земель по кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, для соответствующего вида разрешенного использования.

В спорный период величина кадастровой стоимости земельного участка КН 52:18:006130:286 определена не была.

Для кадастрового квартала 52:18:006013 среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли (5 группа видов разрешенного использования) составляет 13 294 руб. 80 коп. на основании Приложения №2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области".

Таким образом, расчет арендной платы за фактическое пользование, исходя из кадастровой стоимости 63 057 236 руб. 40 коп. (4743 кв.м.*13 294 руб. 80 коп.) произведен министерством правомерно.

Доводы Общества о необходимости исчисления арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с КН 52:18:0060130:44, признаны судом несостоятельными в силу следующего.

Земельный участок с КН 52:18:0060130:44 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "под строительство закрытого рынка; под строительство автодорожных подходов к совмещенному мосту через реку Ока в г. Новгороде и подземных пешеходных переходов на площади Лядова и ул. Покровская, 3п.к.".

Кадастровая стоимость земельного участка с КН 52:18:0060130:44 определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости - 1208 руб. 40 коп. за кв.м., соответствующего 13 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для разработке полезных ископаемых, размещения автомобильных дорог и т.д.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка не соответствует его фактическому использованию - размещению нежилого здания закрытого рынка.

В противном случае нарушается принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац седьмой Основных принципов определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582).

Кроме того, суд учитывает следующее.

Заключая оспариваемый договор ООО "Сити-Центр" выразило согласие со всеми его условиями, в том числе и с размером арендной платы за фактическое пользование земельным участком, и с порядком расчетов.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Договор сторонами исполняется, у Общества отсутствует задолженность по арендной плате по состоянию на 27.112020, а так же отсутствует задолженность по пени за период с 21.01.2019 по 28.05.2020.

С учетом установленного суд пришел к выводу о том, что Общество знало о содержании сделки при выражении воли на ее заключение, и его дальнейшее поведение после заключения сделки давало основание министерству полагаться на действительность сделки.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительным Приложения №4 к договору аренды №18-5975 от 29.05.2020 в части расчета арендной платы за период фактического пользования земельным участком и взыскании неосновательного обогащения размере 1 681 402 руб. 27 коп., у суда не имеется.

Расходы по государственной по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.