Решение от 29 мая 2024 г. по делу № А32-61910/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-61910/2023


Резолютивная часть решения оглашена 15.05.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 30.05.2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: АО «Онлайн» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица:

1. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик,

2. Черноморо-Азовское морское управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования,

3. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

4. ПАО «Национальный банк «Траст»,

о расторжении договора субаренды земельного участка от 08.02.2008 № 1А,

об обязании в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить и передать часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47 площадью 6 225 кв. м.,

об аннулировании записи о государственной регистрации договора субаренды от 08.02.2008 № 1А № 23-23-12/020/2008-410 от 28.04.2008, а также записи о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору № 1А субаренды земельного участка от 18.09.2017 № 23:40:0402011:47-23/012/2017-5 от 01.11.2017,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности

от ответчика: ФИО2 – по доверенности

от третьих лиц: не явились, извещены, 



У С Т А Н О В И Л:

АО «Онлайн» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора субаренды земельного участка от 08.02.2008 № 1А, об обязании в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить и передать часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47 площадью 6 225 кв. м., об аннулировании записи о государственной регистрации договора субаренды от 08.02.2008 № 1А № 23-23-12/020/2008-410 от 28.04.2008, а также записи о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору № 1А субаренды земельного участка от 18.09.2017 № 23:40:0402011:47-23/012/2017-5 от 01.11.2017.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований, считает, что первоначальный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку у администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отсутствовали полномочия на предоставление спорного земельного участка в аренду.

ПАО «Национальный банк «Траст» и администрация муниципального образования город-курорт Геленджик представили отзывы, в которых требования поддержали.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования г. Геленджик от 18.01.2007 № 61 между администрацией (арендодатель)  и ООО «Стивилон» (арендатор) был заключен договор аренды от 19.01.2007 № 4000001365 (далее – договор), согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:47 (далее – спорный земельный участок) площадью 37 552 кв.м., расположенный по адресу: <...> между пансионатами «Приветливый берег» и ФИО3 берег, для размещения общекурортного бульвара с объектами досуга и общественного питания  (п. 1.1. договора).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды от 07.04.2021 права и обязанности по договору аренды от 19.01.2007 № 4000001365 от ООО «Стивилон» перешли к истцу.

Ответчик использует часть спорного земельного участка площадью 6 225 кв.м. на основании договора субаренды от 08.02.2008 № 1А, заключенного между ООО «Стивилон» и ответчиком.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истцом установлено, что ответчик допускает существенное нарушения условий договора субаренды, а именно на указанном земельном участке, переданном субарендатором в пользование третьих лиц, размещен автокемпинг «Ёжик», на территории автокемпинга, находящегося в границах водоохранной зоны, установлены мусорные контейнеры, душевые кабины, умывальники и туалеты, осуществляется движение и стоянка транспортных средств вне специально оборудованного места, имеющего твердое покрытие.

В связи с чем, истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора субаренды от 08.02.2008 № 1А в одностороннем порядке и освобождении субарендатором занимаемой территории части спорного земельного участка площадью 6225 кв.м. в срок не позднее 11.09.2023.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Письмом от 08.09.2023 №56 ответчик отказался от расторжения договора субаренды в добровольном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Полагая, что ответчик допускает существенное нарушения условий договора субаренды, истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора субаренды от 08.02.2008 №1А  в одностороннем   порядке.

Между тем, судом установлено следующее.

Как указано выше, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47 на основании договора аренды от 19.01.2007 № 4000001365.

В соответствии с пунктом 2  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация муниципального образования г. Геленджик не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.01.2007 № 4000001365 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку вышеуказанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, то все последующие сделки, в том числе договор субаренды от 08.02.2008 №1А, также являются недействительными (ничтожними).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора субаренды от 08.02.2008 №1А, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу № А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу № А32-47982/2014 и от 24.01.2019 по делу № А32-30748/2017, от 18.07.2020 по делу № А32-17288/2019.

Так как суд отказал в расторжении договора субаренды от 08.02.2008 №1А и пришел к выводу, что договор аренды от 19.01.2007 № 4000001365 является недействительным, то требование об обязании освободить и передать часть спорного земельного участка истцу также не подлежит удовлетворению (истец не обладает легитимацией, соответственно земельный участок может быть возвращен только администрации).

Кроме того, суд обращает внимание на следующее.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в расторжении договора субаренды, но и в исключении из Единого государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи о праве субаренды ответчика на спорный земельный участок.

Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, в силу пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту интересов истца в отношении спорного участка.

Кроме того, суд также вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст. 166 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка правом субаренды, зарегистрированным в пользу ответчика (от 24.08.2008 № 23-23-12/020/2008-410).

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2022 по делу № А32-8389/2020.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований о расторжении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47 от 08.02.2008 № 1А, заключенного между АО «Онлайн» (ИНН <***>)  и  ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег» (ИНН <***>), отказать.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47  от 18.01.2007 № 4000001365 и договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47 от 08.02.2008 № 1А аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении указанного земельного участка правом субаренды, зарегистрированным в пользу ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег» (дата государственной регистрации договора 24.08.2008,  номер государственной регистрации  23-23-12/020/2008-410).

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о праве аренды ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:47.

Взыскать с ООО «Пансионат с лечением «ФИО3 берег»  в пользу АО «Онлайн» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.                                                                                                                      

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин