Решение от 15 марта 2024 г. по делу № А24-5903/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-5903/2023
г. Петропавловск-Камчатский
15 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2024 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

администрации муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к


индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора, о зачете уплаченных денежных средств в счет арендной платы,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, ФИО3

при участии:

от истца:

не явились,

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности от 15.11.2023 № 41 АА 0917483 (сроком на пять лет), диплом,

от третьего лица:

не явились,

установил:


администрация муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово» (далее – истец, Администрация, адрес которой: 688610, с. Усть-Хайрюзово Тигильского района, ул. Школьная, д. 7) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП Асташенок) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения № 0706/2021 от 07.06.2021 и зачете 116 916,67 руб., уплаченных ответчиком по договору № 0706/2021 от 07.06.2021, в счет арендной платы за пользование нежилым помещением за период с июня 2021 года по настоящее время.

Требование заявлено со ссылками на статьи 309, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано нарушением ответчиком условий договора, выразившимся в уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, а также в незаконном распоряжении недвижимым имуществом путем сдачи его в аренду.

Определением от 06.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена ФИО3.

Предварительное судебное заседание в порядке статьи 136 АПК РФ проводилось в отсутствие истца и третьего лица.

Ответчик в предварительном судебном заседании иск не признал по доводам письменного отзыва, ходатайство от 30.01.2024 об истребовании доказательств не поддержал. Ответчик пояснил, что ИП Асташенок с 2003 года арендует нежилые помещения (значения площади менялись) и реализовала свое право, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), на приобретение в собственность имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По завершении процедуры приватизации был подписан договор от 07.06.2021 купли-продажи. Указал, что на протяжении многих лет ИП Асташенок пользовалась конкретными обособленными нежилыми помещениями и разногласий относительно порядка их использования с иными сособственниками не возникало, в том числе и с третьим лицом по настоящему делу, о чем свидетельствуют подписанные без возражений со стороны ФИО3 договоры от 12.12.2021 и от 12.12.2022 аренды, приложенные к исковому заявлению. Спорные нежилые помещения площадью 110,2 кв.м. были включены в прогнозный план приватизации как конкретные, обособленные, индивидуализированные нежилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования, и таким же образом они включены в предмет договора купли-продажи. Указал, что негативные последствия того, что Администрация, реализуя положения Федерального закона № 159-ФЗ, не предприняла мер к предварительному прекращению записи о праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 82:01:000015:271 в публичном реестре, не могут быть возложены на ИП Астешенок, которая добросовестно в течение определенного законом как необходимого периода времени осуществляла права и исполняла обязанности арендатора конкретных нежилых помещений. Ответчик пояснил, что принимал меры и намерен в дальнейшем принимать меры, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения к ИП Асташенок. Пояснил, что на сегодняшний день государственная регистрация перехода права собственности не произведена по причине уклонения истца от ее совершения, равно как уклонения истца от нотариального удостоверения договора купли-продажи 07.06.2021. Обратил внимание, что представленные 22.02.2024 в материалы дела Администрацией документы содержат нотариальные удостоверительные надписи, выполненные заместителем главы администрации муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово», что свидетельствует об уклонении истца от нотариального удостоверения спорного договора в случае необходимости такого удостоверения, поскольку при отсутствии нотариуса в с. Усть-Хайрюзово нотариальные действия могут совершить должностные лица Администрации.

От истца поступили дополнительные доказательства (сопроводительное письмо от 22.02.2024).

От третьего лица поступили письменные пояснения, согласно которым ФИО3 полагает, что иск подлежит удовлетворению, а также указывает на намерение реализовать принадлежащее ей преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на здание (статья 250 ГК РФ).

В порядке части 4 статьи 137 АПК РФ суд, признав дело подготовленным к рассмотрению по существу, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции.

Судебное заседание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие истца и третьего лица.

Ответчик поддержал правовую позицию, изложенную в предварительном судебном заседании.

Заслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, решением собрания депутатов муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово» от 10.02.2021 № 10 утвержден прогнозный план приватизации объекта муниципальной собственности: нежилые помещения № 1-5 площадью 110,2 кв.м., кадастровый номер 82:01:000015:271, расположенные в здании по адресу: <...>.

В порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, между Администрацией (продавец) и ИП Асташенок (покупатель) 07.06.2021 подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение 110,2 кв.м., этажность – 1 (2/5 доли в здании, номер и дата государственной регистрации права № 82-41-1-2000-040 от 17.04.2020), кадастровый номер 82:01:000015:271, литер А,А1, год постройки 1960, по адресу: <...>.

Стоимость нежилого помещения составляет 116 916,67 руб. согласно отчету об оценке (пункт 1.2 договора).

По акту от 07.06.2021 (приложение к договору) ответчик принял помещения в собственность.

Платежным поручением от 15.06.2021 ответчик внес оплату по договору.

По договору аренды от 12.12.2021 ФИО2 передала во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 110,2 кв.м. арендатору ФИО3 Факт передачи помещений подтверждаются актом от 12.12.2021.

По договору аренды от 12.12.2022 ФИО2 передала во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 110,2 кв.м. арендатору ФИО3 Факт передачи помещений подтверждаются актом от 12.12.2022.

ФИО3 уплачивала ФИО2 арендную плату.

Уведомлением от 27.04.2022 ИП Асташенок отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по причине неустранения препятствий к государственной регистрации, указанных в уведомлении регистратора от 28.01.2022, а именно: отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 07.06.2021, предметом которого является 2/5 долей в праве общей долевой собственности на здание по адресу: <...>.

Полагая, что ответчик существенно нарушает условия договора от 07.06.2021, поскольку уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и незаконно распоряжается недвижимым имуществом путем сдачи его в аренду, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ).

Таким образом, покупатель по договору купли-продажи от 07.06.2021 обязан принять товар (в данном случае нежилые помещения площадью 110,2 кв.м.) и оплатить его.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что ИП Асташенок указанные выше обязательства исполнила.

Таким образом, оснований для вывода о существенном нарушении ответчиком условий договора от 07.06.2021 у суда не имеется.

Доводы Администрации о том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд отклоняет.

По смыслу статьи 450 ГК РФ уклонение стороны договора купли-продажи недвижимого имущества от государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для расторжения договора, а влечет иные правовые последствия, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 551 ГКРФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что в деле доказательства уклонения ИП Астешенок от государственной регистрации перехода права отсутствуют. Напротив, из уведомлений государственного регистратора от 28.01.2022 и от 27.04.2022 следует, что именно ответчик обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, в то время, как доказательства принятия Администрацией мер к государственной регистрации перехода права собственности в порядке статьи 65 АПК РФ в дело не представлены.

Доводы Администрации о существенном нарушении договора от 07.06.2021 ответчиком посредством передачи нежилых помещений во временное владение и пользование третьему лицу по настоящему делу по договорам аренды от 12.12.2021 и от 12.12.2022 суд также отклоняет по изложенным выше основаниям, поскольку по смыслу статьи 450 ГК РФ такие действия ИП Асташенок не могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий договора купли-продажи, позволяющие продавцу требовать расторжения договора.

На основании изложенного, поскольку доводы истца о существенном нарушении договора ответчиком не нашли своего подтверждения в судебном заседании, суд отказывает в удовлетворении иска по заявленным в нем основаниям.

Суд полагает необходимым отметить следующие обстоятельства.

Материалами дела подтверждаются, что ответчик в течение длительного времени владел и пользовался на условиях договора аренды конкретными нежилыми помещениями в здании по ул. Школьной, д. 13, реализовав при этом право на приобретение муниципального имущества в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Вместе с тем на день судебного заседания судом установлено, что Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН) содержит действующую запись о праве общей долевой собственности на здание 283,7 кв.м. с кадастровым номером 82:01:000015:271 муниципального образования с. Усть-Хайрюзово (2/5 доли в праве, запись регистрации от 17.04.2020) и ФИО3 (3/5 доли в праве, записи регистрации от 31.05.2022 и от 24.08.2022).

Таким образом, Администрация своими действиями допустила ситуацию, в которой запись в ЕГРН о существующих правах продавца противоречит содержанию прогнозного плана приватизации муниципального имущества и договору купли-продажи нежилого помещения площадью 110,2 кв.м., что создает существенные препятствия покупателю имущества в государственной регистрации права собственности.

Несмотря на то, что препятствия в государственной регистрации права собственности покупателя обусловлены действиями истца, Администрация обратилась в арбитражный суд, в качестве основания иска указывая именно отсутствие такой государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно положениям статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, судам следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Инициировав процедуру приватизации муниципального имущества и передав нежилые помещения покупателю по договору купли-продажи от 07.06.2021, Администрация, предварительно не предприняв мер к изменению записи о праве собственности в ЕГРН, к нотариальному удостоверению договора (при необходимости) и к государственной регистрации перехода права собственности, вменяя отсутствие государственной регистрации в вину ответчику, прилагавшему, в свою очередь, со своей стороны усилия к государственной регистрации перехода права на основании договора от 07.06.2021, предъявляя иск о расторжении договора, действует непоследовательно и противоречиво.

В рассматриваемой ситуации обращение Администрации в суд с иском о расторжении договора по причине отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю суд расценивает как недобросовестное поведение.

При рассмотрении спора суд учитывает отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи, вместе с тем оценка действительности спорного договора судом не проводится, поскольку при избранном способе защиты не является предметом спора и при изложенных ответчиком обстоятельствах является преждевременной.

Судебные расходы по делу в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.


Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Ю.В. Ищук