Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А41-95734/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95734/19
11 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании по договору аренды от 03.09.2018 № 6271 задолженности в размере 583302,29 руб. за 3 квартал 2019 года, неустойки в сумме 2798,69 руб. за 3 квартал 2019 года,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 03.09.2018 № 6271 задолженности в размере 583302,29 руб. за 3 квартал 2019 года, неустойки в сумме 21464,36 руб. за период с 16.06.2019 по 27.11.2019.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные ответчиком. В порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу спора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО "Аврора" заключен договор аренды от 03.09.2018 № 6271 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879.

Соглашением от 25.04.2019 № 6271 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271 ООО «Аврора» передало, а ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 03.09.2018 № 6271 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок аренды участка устанавливается с 03.09.2018 по 26.04.2050.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере 26451,98 руб.

Пунктом 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в приложении 1, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Претензией от 03.09.2019 №9585/2 КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области уведомил ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271 не погашена ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" в добровольном порядке, КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" за 3 квартал 2019 года составляет 583302,29 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 21464,36 руб. за период с 16.06.2019 по 27.11.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Между тем, суд установил следующее.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:4879, не может быть выше размера земельного налога.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Судом установлено, что при заключении договора аренды от 03.09.2018 № 6271 расчет арендной платы произведен, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель в размере 2,92 рубля за квадратный метр (статья 10 Закон Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год").

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: <...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора». Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА продлен до 30.09.2022.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Доказательств досрочной рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Суд также отклоняет доводы истца о прекращении договора аренды от 03.09.2018 № 6271 с ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" в части условий о рекультивации и, как следствие, о применении базовой ставки арендной платы.

В материалы дела представлено письмо от 12.08.2019 № 7841/2, которым КУИ Администрации городского округа Балашиха Московской области сообщило ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик", что в соответствии с утвержденным постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 «Об утверждении проекта рекультивации загрязненных земель по адресу: <...>» (в ред. постановления Администрации Городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА) проектом рекультивации проведение работ поэтапной рекультивации земельных участков возложено на ООО «Аврора». Прекращение прав аренды на земельные участки, подлежащие рекультивации, не освобождает ООО «Аврора» от обязанности выполнить мероприятия по рекультивации земельных участков, однако, ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» может самостоятельно осуществить мероприятия по рекультивации с правом взыскания с лица, уклонившегося от выполнения рекультивации, стоимости понесенных расходов в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.35, 36 постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 № 800 «О проведении рекультивации и консервации земель»).

Между тем, согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным, обусловлена ли возможность его реализации встречным исполнением цедентом своих обязательств перед должником (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 390 ГК РФ).

Из соглашения от 25.04.2019 № 6271 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271 не усматривается, что ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" передан участок в состоянии после рекультивации.

Доказательств, что обязательство по рекультивации сохранилось за ООО «Аврора» в материалах дела не имеется. Напротив, п. 1.2 дополнительного соглашения от 15.10.2019 № 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (Центр-2), предусматривает, что ООО «Аврора» передает, а ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" принимает обязанность ООО «Аврора» по проведению рекультивации земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879, в соответствии с ранее утвержденным проектом о рекультивации земельных участков, рекультивация по которым не завершена. О данном обстоятельстве осведомлена Администрация городского округа Балашиха, поскольку является стороной дополнительного соглашения от 15.10.2019 № 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007.

Таким образом, исходя установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:4879 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" – 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67, 31, как указывает истец.

В этой связи арендная плата по договору аренды от 03.09.2018 № 6271 подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4,2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 6536 (S) = 105807,91 руб. в год, 26451,98 руб. в квартал.

В материалах дела имеется платежное поручение от 13.09.2019 № 607, подтверждающее оплату ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" арендной платы по договору аренды от 03.09.2018 № 6271 за 3 квартал 2019 года в размере 26451,98 руб., то есть с соблюдением установленного договора срока внесения платы.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец