Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А19-18697/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-18697/2019

18.10.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.10.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18.10.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кокориным Г.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (ОГРН <***>, ИНН3801131931, адрес: 665830, <...>)

к закрытому акционерному обществу «Стройкомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664047, <...>, кабинет 310)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании до и после перерыва -

от истца – не явился, извещен надлежащим образом.

от ответчика – ФИО1, по доверенности от 24.04.2019, паспорт,

В судебном заседании 07.10.2019 объявлялся перерыв до 11.10.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к закрытому акционерному обществу «Стройкомплекс» (далее, ответчик) с требованием изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040802:2860, расположенного по адресу <...> на пересечении улицы Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома № 12 путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 1 003 500 руб.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в обоснование иска указал, что ответчику был передан в аренду земельный участок для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке и принадлежащем ответчику на праве собственности, поскольку строительство ответчиком не завершено, иных оснований для пользования земельным участком у ответчика не имеется, следовательно, указанной объект подлежит изъятию на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Ответчик в судебном заседании иск признал, ранее представил письменное заявление.

Признание иска является самостоятельным процессуальным действием ответчика.

Рассмотрев заявление ответчика о признании иска, суд установил следующее.

Согласно части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Пунктом 5 данной статьи установлено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Так, в целях недопущения признанием иска нарушений прав иных лиц, суд предложил сторонам по делу представить дополнительные доказательства.

Материалами дела установлено, что 04.02.2010 между Администрацией Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплекс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №7239 в соответствии с условиями которого арендодатель из земель населенных пунктом предоставляет, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок площадью 7818 кв. м. с кадастровым номером 38:26:040802:197, находящийся по адресу: <...> на пересечении улиц Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома № 12, с разрешенным использованием: для строительства 2-х этажного нежилого здания бизнес-центра, подземного гаража-стоянки на 115 автомобилей в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору.

Срок договора был установлен с 15.12.2009 по 15.12.2012.

Соглашением от 25.12.2012 срок действия договора продлен по 15.12.2015.

29.12.2015 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 214/2015 от 29.12.2015 в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель из земель населенных пунктом предоставляет, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок площадью 7818 кв. м. с кадастровым номером 38:26:040802:197, находящийся по адресу: <...> на пересечении улиц Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома № 12, с разрешенным использованием: для строительства 2-х этажного нежилого здания бизнес-центра, подземного гаража-стоянки на 115 автомобилей в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору. Срок аренды участка устанавливается по 25.12.2018. (пункт 2.1 договора).

В соответствии с представленной выпиской из единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:197 имеется объект капитального строительства с кадастровым номером 38:26:040802:2860.

Из представленной выписки из единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 21.01.2019 объект с кадастровым номером 38:26:040802:2860 является объектом незавершенного строительства, степень готовности 9 %, собственником является ЗАО «Стройкомплекс».

Как указал истец, срок договора аренды истек, при этом строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке не завершено.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из представленных документов, договор аренды земельного участка № 214/2015 от 29.12.2015 заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Между тем, суд приходит к выводу о том, что положения указанной нормы права подлежат применению в рассматриваемом случае исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 04.02.2010 №7239 прекратил свое действие 29.12.2015

Из материалов дела следует, что поводом и основанием для заключения договора от 29.12.2015 №214/2015 послужило заявление ответчика о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 29.12.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 29.12.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 29.12.2015 и на момент обращения истца с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что ответчиком уже однократно использована возможность получения земельного участка в аренду в целях завершения строительства.

Следовательно, в указанном случае правомерно подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно положениям пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 года при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно представленному в материалы дела акту обследования объекта незавершенного строительства от 01.10.2019 подписанному со стороны истца начальником правового отдела Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа – ФИО2, со стороны ответчика – ведущим инженером ОКСа ЗАО «Стройкомплекс» - ФИО3, начальником юридического отдела – ФИО1 при обследовании объекта незавершенного строительства кадастровый номер 38:26:040802:2860, расположенный по адресу: <...> на пересечении улицы Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома №12 установлено, что по периметру объекта незавершенного строительства возведены железобетонные блоки, высотой 1,8 м. с погружением в землю до отметки 0,330 м с наличием анкеров А-1, при этом в акте указано, что данный объект имеет признаки самостоятельной недвижимой вещи, прочно связанной с земельным участком. К акту в материалы дела представлена спецификация элементов на фундаменты.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из представленного истцом отчета № 0067-19 от 05.07.2019 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства кадастровый номер 38:26:040802:2860, расположенный по адресу: <...> на пересечении улицы Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома №12, по состоянию на 05.07.2019 составляет 1 003 500 руб.

Указанный отчет об оценке сторонами не оспорен, надлежащими доказательствами не опровергнут.

В соответствии с абзацем 3 пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть только указано на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Исследовав имеющиеся в материалы дела документы, суд приходит к выводу, что признание ответчиком иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, судом принимается.

Принимая во внимание представленные в материалы дела документы, а также признание ответчиком исковых требований, выраженное в заявлении, подписанном представителем ответчика – ФИО1., полномочия на признание иска которого содержатся в представленной в материалы дела доверенности от 24.04.2019, а также учитывая, что в действиях ответчика по признанию иска не усматривается нарушений требований закона либо прав других лиц, исковые требования об изъятии у закрытого акционерного общества «Стройкомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 38:26:040802:2860, расположенного по адресу: <...> на пересечении улицы Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома №12, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", установив начальную цену в размере 1 003 500 руб., суд находит подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по иску составляет сумму 6 000 руб. в силу положений ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пп. 19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у закрытого акционерного общества «Стройкомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства: кадастровый номер 38:26:040802:2860, расположенный по адресу: <...> на пересечении улицы Алешина и Ангарского проспекта, у жилого дома №12, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", установив начальную цену в размере 1 003 500 руб.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Стройкомплекс» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяТ.Н. Пущина