Решение от 21 июля 2021 г. по делу № А45-6711/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-6711/2021
г. Новосибирск
21 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 21 июля 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Першковой И.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Полевод» (ИНН <***>), ст. Дупленская

к обществу с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по договору аренды от 24.03.2020 за второй год аренды в размере 1 386 180 рублей, неустойки за просрочку оплаты аренды за первый год в размере 12 231 рубля, неустойки за просрочку оплаты аренды за второй год в размере 20 792 рублей, неустойки за неисполнение денежного обязательства по оплате аренды за второй год по день фактического исполнения судебного решения,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Полевод» (ИНН <***>), ст. Дупленская

о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2020,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Полевод» – ФИО1, доверенность от 24.04.2021, паспорт, ФИО2, доверенность от 01.01.2021, паспорт

общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» – ФИО3, паспорт, доверенность от 14.04.2021, диплом 8281 от 19.06.2002

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Полевод» (далее – ООО «Полевод») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (далее – ООО «Северное Агроразвитие») о взыскании задолженности по договору аренды от 24.03.2020 за второй год аренды в размере 1 386 180 рублей, неустойки за просрочку оплаты аренды за первый год в размере 12 231 рубля, неустойки за просрочку оплаты аренды за второй год в размере 20 792 рублей, неустойки за неисполнение денежного обязательства по оплате аренды за второй год по день фактического исполнения судебного решения.

В судебном заседании ООО «Полевод» поддержало заявленные требования в полном объеме.

ООО «Северное Агроразвитие» возражало против удовлетворения заявленных требований, предъявило встречный иск о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что спорный земельный участок не пригоден для ведения сельскохозяйственного производства, при этом арендодатель не сообщил арендатору об имеющихся недостатках, обнаружить их самостоятельно ООО «Северное развитие» не имело возможности.

ООО «Северное Агроразвитие» заявило ходатайство о назначении и проведении судебной с целью выяснения пригодности использования арендованного земельного участка с учетом его целевого назначения. В качестве подтверждения внесения денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области представлено платежное поручение №1029 от 05.07.2021 на сумму 1 852 100 рублей.

ООО «Полевод» возражало против удовлетворения заявленных требований по встречному исковому заявлению, полагая, что арендатором не представлено доказательств того, что земельный участок предоставлялся именно для выращивания маслиничных и зерновых культур, поскольку он предоставлялся для ведения сельского хозяйства, с разрешенным использованием земельного участка - сельскохозяйственное производство, под которым действующее законодательство понимает деятельность от выращивания однолетних и многолетних культур до пчеловодства и животноводства.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между ООО «Полевод» (арендодателем) и ООО «Северное Агроразвитие» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2020, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:11:028101:666, площадью 16308000 кв.м., расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Коченевский, ст. Дупленская, ул. Сибирская, 50, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, принадлежащий па момент совершения договора арендодателю на праве собственности, о чем имеется регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 54:11:028101:666-54/001/2019-6 от 21.05.2019 года. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации 06.04.2020.

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды составляет 10 лет.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы за участок составляет 815 400 рублей в год, из расчета 500 рублей за один гектар, за первый год аренды земельного участка; размер арендной платы за участок составляет 1 386 180 рублей в год, из расчета 850 рублей за один гектар, за второй и последующие годы аренды земельного участка.

Арендатор обязуется в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора аренды в Управлении Росреестра по Новосибирской области перечислить на расчетный счет Арендодателя сумму аренды, указанной в пункте 6.1 Договора за первый год аренды земельного участка (пункт 6.2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора уплата арендной платы арендатором, начиная со второго года аренды, осуществляется один раз в год, не позднее 01 марта каждого года, путем перечисления арендодателю на счет.

27.04.2020 ООО «Северное Агроразвитие» направило в адрес ООО «Полевод» предложение о подписании соглашения о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды, мотивированное тем, что после схода снежного покрова были обнаружены существенные недостатки земельного участка, а именно, заболоченность, наличие оврагов и несанкционированных свалок на земельном участке. Данное предложение рассмотрено арендодателем, в расторжении договора было отказано.

В нарушение взятых на себя обязательств, арендатор арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в размере 1 386 180 рублей. Расчет ООО «Полевод» судом проверен, признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ООО «Северное Агроразвитие» арендодателем направлена досудебная претензия от 08.02.2021, в которой предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку.

Арендатор ответом на претензию от 26.02.2021 в добровольном порядке отказался от погашения имеющейся задолженности, в связи с чем ООО «Полевод» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается, что обязательства по договору аренды земельного участка ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности в полном объеме не представлены, в связи с чем суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 386 180 рублей подлежащим удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от неоплаченной суммы. Пеня вносится арендатором па расчетный счет, указанный в пункте 6.2. настоящего раздела.

В связи с несвоевременным внесением платы за первый год аренды, наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 21.04.2020 до 06.05.2020 в размере 12 231 рубля, за период с 01.03.2021 по 15.03.2021 в размере 33 023 рублей, с дальнейшим начислением неустойки с 16.03.2021 по день фактического исполнения обязательства в сумме 1 386 180 рублей, исходя из размера 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Проверив расчет неустойки истца, суд находит его неверным в части начисления неустойки за период с 01.03.2021 по 15.03.2021 в размере 20 792 рублей.

Согласно статье 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

С учетом установленного договором срока оплаты не позднее 01 марта, суд полагает, что неустойка подлежит начислению со 02.03.2021, при этом ее размер составит 19 406 рублей 52 копейки.

ООО «Северное Агроразвитие» предъявило встречное исковое заявление ООО «Полевод» о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2020.

В обоснование требований «Северное Агроразвитие» ссылается на то, что в соответствии с пунктом 8.5.3 договора договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендатора в случае, когда участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка. По мнению арендатора, при заключении договора аренды в марте 2020 года из-за погодных условий полноценный осмотр земельного участка был невозможен.

Как указывает, ООО «Северное Агроразвитие» при последующем осмотре земельного участка установлена значительная заболоченность земель, зарастание их сорной растительностью и непригодность земель к сельскохозяйственной обработке. Составлен акт фотографирования.

27.04.2020 ООО «Северное Агроразвитие» направило в адрес ООО «Полевод» предложение о подписании соглашения о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды, мотивированное тем, что после схода снежного покрова были обнаружены существенные недостатки земельного участка, а именно, заболоченность, наличие оврагов и несанкционированных свалок на земельном участке. Данное предложение рассмотрено арендодателем, в расторжении договора было отказано.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, указанной правовой нормой установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По смыслу статей 611, 612 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время как таких доказательств в деле не имеется.

Так, в ходе судебного разбирательства ООО «Северное Агроразвитие» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для разрешения следующих вопросов:

1) Пригодна ли почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:666 по агрохимическим, влажностным и иным показателям (характеристикам) в соответствии с разрешенным пользованием и целевым назначением земли для сельскохозяйственного производства? Если непригодна, то для какого именно сельскохозяйственного производства: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыболовство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, выпас скота, сенокошение? Если пригодна, то в какое время календарного года с учетом климатических условий Новосибирской области? Если непригодна, то для какого вида сельскохозяйственного производства и каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково было процентное соотношение площади земель, непригодных для отдельных видов сельскохозяйственного производства к общей площади единого землепользования?

2) С учетом климатических условий Новосибирской области в период с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года была ли пригодна почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:666 по агрохимическим, влажностным и иным показателям (характеристикам) в соответствии с разрешенным пользованием и целевым назначением земли для сельскохозяйственного производства? Если непригодна, то для какого именно сельскохозяйственного производства: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыболовство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, выпас скота, сенокошение? Если пригодна, то в какое время календарного года с учетом климатических условий Новосибирской области? Если непригодна, то для какого вида сельскохозяйственного производства и каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково было процентное соотношение площади земель, непригодных для отдельных видов сельскохозяйственного производства к общей площади единого землепользования?

3) Пригодна ли почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:666 по своим показателям (характеристикам) с учетом климатических условий Новосибирской области для обработки сельскохозяйственной техникой (вспашка, механическая обработка, посев, уборка)? Если пригодна, то в какой период календарного года? Если непригодна, то каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково процентное соотношение площади земель, непригодных для обработки сельскохозяйственной техникой, к общей площади единого землепользования?

4) Была ли пригодна в период с марта 2020 года по май 2021 года почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:666 по своим показателям (характеристикам) с учетом климатических условий Новосибирской области в 2020-2021 году для обработки сельскохозяйственной техникой (вспашка, механическая обработка, посев, уборка)? Если непригодна, то каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково процентное соотношение площади земель, непригодных для обработки сельскохозяйственной техникой, к общей площади единого землепользования?

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы оставлено судом без удовлетворения ввиду следующего.

С учетом положений пункта 4.1 договора аренды о том, что участок предназначен для ведения сельского хозяйства, отсутствия доказательств согласования сторонами конкретного вида сельского хозяйства, для которого арендуется земельный участок, судом на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении экспертизы по делу с целью проверки пригодности земельного участка для ведения сельского хозяйства, не конкретизируя его вид. Однако арендатор настаивал на предложенных вопросах, от проведения судебной экспертизы по делу с целью установления пригодности земельного участка для ведения сельского хозяйства отказался.

Принимая во внимание условия договора аренды земельного участка о целях его предоставления, ООО «Северное Агроразвитие» в удовлетворении ходатайства судом отказано.

Доводы истца по встречному иску о невозможности идентификации земельного участка судом отклоняются, поскольку противоречат правовой позиции самого ООО «Северное Агроразвитие» о неудовлетворительном состоянии земельного участка.

Довод ООО «Северное Агроразвитие» о том, что ООО «Полевод» не сообщило о видах сельского хозяйства, для которых пригоден или не пригоден спорный земельный участок, а, следовательно, умолчало об имеющихся недостатках имущества, сданного в аренду, судом отклоняется как основанный на неверном толковании статьи 612 ГК РФ, поскольку доказательств того, что сторонами согласовывался конкретный вид сельского хозяйства, в материалы дела не представлено.

При этом суд критически относится к ссылкам истца по встречному иску о невозможности обнаружения на момент заключения договора свалок, кустарников, деревьев, которые, по его утверждению, имеются на спорном земельном участке, имея ввиду климатические условия в конце марта, высоту снежного покрова в это время года. Судом принимается во внимание, что именно ООО «Северное агроразвитие» предложило ООО «Полевод» заключить спорный договор аренды: указанное обстоятельство лица, участвующие в деле, подтвердили в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, 28.09.2020 подписан акт, согласно которому стороны не имеют взаимных претензий по аренде земельного участка. Как пояснили стороны в судебном заседании, подписание указанного акта было также инициировано ООО «Северное Агроразвитие».

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности в размере 1 386 180 рублей, неустойки в размере 31 637 рублей 52 копеек, с дальнейшим начислением неустойки с 16.03.2021 по день фактического исполнения обязательства в сумме 1 386 180 рублей, исходя из размера 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Поскольку ООО «Северное Агроразвитие» отказано в назначении судебной экспертизы по делу, денежные средства в сумме 1 852 100 рублей, перечисленные платежным поручением №1029 от 05.07.2021 на депозитный счёт Арбитражного суда Новосибирской области, подлежат возврату.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

первоначальный иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Полевод» задолженность в размере 1 386 180 рублей, неустойку в размере 31 637 рублей 52 копеек, с дальнейшим начислением неустойки с 16.03.2021 по день фактического исполнения обязательства в сумме 1 386 180 рублей, исходя из размера 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 165 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Полевод» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» с депозита Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 1 852 100 рублей, перечисленных платежным поручением от 05.07.2021 №1029.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова