Решение от 19 июля 2021 г. по делу № А11-17048/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-17048/2019
г. Владимир
19 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2021.

Полный текст решения изготовлен 19.07.2021.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску администрации города Коврова Владимирской области (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Владимирская область, Суздальский район, д.Вильцово, ОГРНИП 316332800108163, ИНН <***>) об изъятии объектов незавершенного строительства и обязании возвратить земельные участки; по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (Владимирская область, Суздальский район, д. Вильцово; ОГРНИП 316332800108163, ИНН <***>) к администрации города Коврова Владимирской области (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить договоры аренды; при участии: от истца ФИО4- по доверенности от 04.09.2020 (сроком действия по 31.12.2021), от ответчика ФИО5- по доверенности от 09.07.2020 №33АА1951910 (сроком действия на 1 год, нотариально удостоверена) (в судебном заседании 05.07.2021 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 час.10 мин. 12.07.2021), установил.

Администрация города Коврова Владимирской области обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об изъятии у ФИО3 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:011623:303, расположенного по адресу: <...> комплекс 111, путем его продажи с публичных торгов; возврате администрации города Коврова Владимирской области земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:28, расположенного по адресу: <...> комплекс 111, по акту приема-передачи.

Определением 12.02.2019 принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к администрации города Коврова Владимирской области об обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости (сельскохозяйственного рынка).

В Арбитражном суде Владимирской области находилось дело № А11-10479/2020 по иску администрации города Коврова Владимирской области, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011623:302, 33:20:011623:304, расположенных по адресу: <...> комплекс 111, путем продажи с публичных торгов; о возврате администрации г.Коврова Владимирской области земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:29, общей площадью 3 840 кв.м, расположенного по адресу: <...> комплекс 111, по акту приема-передачи.

Определением 12.02.2019 по делу № А11-10479/2020 принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к администрации города Коврова Владимирской области об обязании заключить договор аренды сроком три года для завершения строительства объекта недвижимости (сельскохозяйственного рынка).

Определением от 19.04.2020 суд объединил настоящее дело № А11-17048/2019 и дело № А11-10479/2020 в одно производство для совместного рассмотрения и присвоил делу № А11-17048/2019.

Истец уточнил исковые требования с учетом объединения дел № А11-10479/2020 и № А11-17048/2019 в одно производство и просил изъять у ФИО3 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011623:302, 33:20:011623:303, 33:20:011623:304, расположенные по адресу: <...> комплекс 111, путем их продажи с публичных торгов; вернуть администрации г.Коврова Владимирской области земельные участки с кадастровыми номерами 33:20:011014:28 общей площадью 1 776 кв.м, 33:20:011014:29 общей площадью 3 840 кв.м, расположенные по адресу: <...> комплекс 111, по акту приема-передачи.

Ответчик уточнил встречный иск с учетом объединения дел № А11-10479/2020 и № А11-17048/2019 в одно производство и просил обязать администрацию г.Коврова заключить договор с ФИО3 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости (сельскохозяйственного рынка).

Уточненные исковые требования и встречные исковые требования приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 239.1, 304, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.1, 39.6, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», окончание срока действия договоров аренды земельного участка от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527, отсутствие оснований для заключения новых договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Ответчик в отзывах на исковое заявление и в дополнениях к ним с требованиями истца не согласился. Указал, что ранее не пользовался правом на заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов для завершения строительства, поскольку просил о замене стороны по договорам от аренды от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527, по которым земельные участки были предоставлены для размещения рынка; однократно (первый раз) обратился в администрацию г.Коврова с заявлениями от 31.07.2020 № 995/01-300-17 и № 995/0-300-17/01 о предоставлении земельных участков для завершения строительства.

Кроме того, ответчик сослался на пропуск истцом срока исковой давности, установленного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку первоначально истцом предъявлено требование об освобождении земельных участков и только в уточнении от 1410.2020 истец просил изъять объекты недвижимости и продать их с публичных торгов.

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что договоры аренды от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527 были заключены с ФИО3 в связи с приобретением им права собственности на расположенные на них объекты на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации; администрация отказала в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов (письмо от 20.08.2020 № 08-06-01/2808), поскольку ФИО3 ранее уже воспользовался правом на однократное заключение договоров аренды для завершения строительства при заключении договоров от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527.

В обоснование встречного иска ответчик сослался на статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и указал, что фактически заключение договоров аренды от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527 являлось заменой выбывшей стороны (Фонда развития г.Коврова) - арендатора; заявлениями от 31.07.2020 № 995/01-300-17 и № 995/0-300-17/01 ответчик первый раз (однократно) обратился с заявлением о предоставления земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости; обратил внимание на необходимость буквального толкования пункта 1.1 договоров аренды (предмет договора – для размещения рынка, а не для завершения строительства).

Администрация г.Коврова в отзывах на встречное исковое заявление требование ФИО3 не признала, сославшись, что договоры аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11527 и № 08-06-01/11526 были заключены в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на основании представленных ФИО3 свидетельств на объекты незавершенного строительства с учетом невозможности размещения рынка на земельном участке без завершения его строительства.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между администрацией г.Коврова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 05.09.2016 заключен договор № 08-06-01/11527 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:011014:28, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 1 776 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.09.2016 по 01.09.2019 (3 года).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Также между администрацией г.Коврова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 05.09.2016 заключен договор № 08-06-01/11526 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:011014:29, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3 840 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.09.2016 по 01.09.2019 (3 года).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Администрация г.Коврова направила в адрес ФИО3 уведомления от 14.08.2019 № 08-01-06/767 и от 13.11.2019 № 08-01-06/1289 о расторжении договоров аренды в связи с истечением срока их действия, предложив возвратить земельные участки по акту приема-передачи и осуществить снос объектов незавершенного строительства с прекращением права собственности на данные объекты.

31.07.2020 ФИО3 направил в адрес администрации г.Коврова заявления № 995/01-300-17 и № 995/01-300-17/01, в которых просил заключить договоры аренды на земельные участка для размещения рынка с кадастровыми номерами 33:20:011014:28, 33:20:011014:29 с целью завершения строительства объектов сельскохозяйственного рынка согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ сроком на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Полагая, что ФИО3 как собственник объектов незавершенного строительства ранее воспользовался правом на заключение договоров аренды для завершения строительства (по заявлениям от 05.08.2016), заключение договоров аренды спорных земельных участков без проведения торгов невозможно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречное требование об обязании заключить договоры аренды сроком три года для завершения строительства объекта недвижимости (сельскохозяйственного рынка), обосновав его предоставлением ранее земельных участков не для завершения строительства, а для размещения рынка.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона.

Согласно статье 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ он вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации г.Коврова от 08.05.2015 № 1106 на основании письма МУП г.Коврова «Первомайский рынок» утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:16, расположенного по адресу: Владимирская область, МО <...> комплекс 111, установлена площадь земельного участка № 1 равной 8 571 кв.м, площадь земельного участка № 2 равной 3 840 кв.м, площадь земельного участка № 3 равной 1 776 кв.м.; земельному участку № 2 присвоен кадастровый номер 33:20:011014:29, земельному участку № 3 – 33:20:011014:28.

Постановлением администрации г.Коврова от 09.09.2015 № 2268 ФМС «Фонд развития города Коврова» предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 33:20:011014:28, 33:20:011014:29, расположенные по адресу: Владимирская область, МО <...> комплекс 111, для размещения рынка.

09.10.2015 между администрацией г.Коврова (арендодатель) и ФМС «Фонд развития города Коврова» (арендатор) заключены договоры № 08-06-01/10858 и № 08-06-01/10859 аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 33:20:011014:28 и 33:20:011014:29, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в планах земельных участков, общей площадью 1 776 кв.м и 3 840 кв.м, соответственно (пункты 1.1 договоров).

Согласно пунктам 2.1 договоров срок аренды участков устанавливается с 09.09.2015 по 08.09.2018.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке.

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 09.10.2015.

26.11.2015 зарегистрировано право собственности ФИО3 на объекты незавершенного строительства:

- назначение не определено, площадь застройки 1 147 кв.м, степень готовности объекта 15 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2016 № 33-33/001-33/001/002/2015-8287/2, повторное, выдано взамен свидетельства от 26.11.2015);

- назначение нежилое, площадь застройки 1 175 кв.м, степень готовности объекта 30 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2016 № 33-33/001-33/001/002/2015-8286/2, повторное, выдано взамен свидетельства от 26.11.2015);

- назначение нежилое, площадь застройки 1 184,7 кв.м, степень готовности объекта 15 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.020 № 99/2020/349898193).

Основанием для государственной регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты послужил договор купли-продажи незавершенных строительством объектов от 18.11.2015, заключенный им с ФМС "Фонд развития города Коврова".

03.08.2016 ФИО3 обратился в администрацию г.Коврова с заявлениями об оформлении соглашения о замене стороны по договору от 09.10.2015 № 08-06-01/10858 и № 08-06-01/10859 в связи с приобретением им у ФМС «Фонд развития города Коврова» объектов незавершенного строительства, по результатам которого между администрацией г.Коврова и ФИО3 были заключены договоры аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11527.

29.08.2018 ФИО3 обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилых зданий – сельскохозяйственный рынок (торговый корпус 1, торговый корпус 2), в выдаче которого письмом от 06.09.2018 № 01-300-17/196 отказано.

26.11.2018 ФИО3 обратился с заявлением от 23.11.2018 о выдаче разрешения на строительство нежилого здания – магазина, в выдаче которого письмом от 03.12.2018 № 01-300-17/281 отказано.

Поскольку объекты незавершенного строительства так и не были введены в эксплуатацию по истечении срока спорных договоров, заключенных истцом с ответчиком, истец правомерно обратился в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекс с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства с публичных торгов и о возврате земельных участков по акту приема-передачи.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на исковое заявление, отклоняются судом, поскольку на момент заключения договоров аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11527 на земельных участках находись объекты незавершенного строительства и земельные участки были предоставлены без проведения торгов, то есть единственным основанием для такого предоставления являлась возможность однократного получения земельных участков для завершения строительства на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие в договорах аренды указания на такие основания их заключения не имеет правового значения с учетом того, что иные основания для заключения договоров без проведения торгов с 01.04.2015, кроме как для завершения строительства, отсутствуют.

Ссылка ответчика на то, что фактически произведена замена стороны по договорам от аренды от 05.09.2016 № 0806-01/11526 и № 08-06-01/11527, о чем ответчик и просил в своих заявлениях, отклоняется судом, поскольку, как следует из материалов дела, между сторонами заключены именно договоры аренды.

Каких-либо доказательств реальных действий по завершению строительства, как и доказательств наличия препятствий со стороны истца ответчиком не представлено. Разрешение на строительство объекта ответчиком не получено.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм суд приходит к выводу, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорных объектов, в том числе оставление в пользовании земельных участков, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленных для указанной цели земельных участках, исчерпаны.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не имеет правового значения, поскольку трехлетний срок исковой давности, если его исчислять с даты прекращения договоров аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11527 (01.09.2019), администрацией не пропущен. Довод о необходимости обращения в суд в шестимесячный срок в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основан на ошибочном понимании ответчиком норм права.

С учетом изложенного заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Встречный иск ФИО3 удовлетворению не подлежит по указанным выше основанием.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины как по первоначальному, так и по встречному иску подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

изъять у индивидуального предпринимателя ФИО3 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011623:302, 33:20:011623:3030, 33:20:011623:304, расположенные по адресу: <...> комплекс 111, путем их продажи с публичных торгов.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить администрации г.Коврова Владимирской области земельные участки с кадастровыми номерами 33:20:011014:28 общей площадью 1 776 кв.м, 33:20:011014:29 общей площадью 3 840 кв.м, расположенные по адресу: <...> комплекс 111, по акту приема-передачи в течении месяца со ня вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО3 в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 12 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова