Решение от 28 мая 2020 г. по делу № А04-730/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-730/2020
г. Благовещенск
28 мая 2020 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 28.05.2020. Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2020.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313280101600019, ИНН <***>)

к
обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в заседании: от истца: ФИО3 по доверенности от 26.01.2017, диплом ЦВ № 491296 от 15.06.1993, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 30.09.2019, диплом ВСА № 0226324 от 13.06.2007, паспорт,

от третьих лиц: не явился, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП Скнарь, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания (далее – ООО «ДСК», ответчик) о признании права собственности на следующие объекты:

- нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:399;

- нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:400.

В обоснование требований приводит обстоятельства, что с истцом был заключен договор участия в долевом строительстве №21/22-0-67 от 12.04.2016, истцом денежные средства выплачены ответчику в полном объеме, что письменно подтверждено ответчиком. Однако право собственности на спорные объекты ответчик зарегистрировал за собой.

Определением суда от 20.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк».

Определением от 12.03.2020 суд отложил судебное разбирательство на 07.04.2020 на 10 час. 00 мин. определением от 03.04.2020 изменена дата судебного разбирательства.

В судебном заседании 21.05.2020 истец на требованиях настаивал по приведенным доводам и представленным доказательствам.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно заявленных исковых требований, привел доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к нему.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены в порядке статей 121-123 АПК РФ. Отзывов на заявленные требования не представили.

Дело рассмотрено в судебном заседании в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

06.12.2011 между ООО «Сар-Холдинг» (в настоящее время ООО «ДСК») (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой в кв. 67 г. Благовещенска.

По условиям договора Стороны обязуются в будущем, в течение 1 (одного) месяца с момента получения Застройщиком разрешения на строительство Объекта, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, и (или) публикации на официальном сайте Застройщика проектной декларации об указанном Объекте строительства, но не позднее 31 марта 2012г., подписать самостоятельные договоры долевого участия в строительстве (далее - основной договор) и провести их государственную регистрацию в установленном законом порядке, в отношении квартир, указанных в пункте 2.2. настоящего договора, в составе объекта - многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой в кв.67 г.Благовещенска.

Согласно пункту 2.1. предварительного договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц осуществить строительство на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130067:0083 (или на земельном участке (земельных участках), образованного (ых) из указанного участка в 67 квартале г.Благовещенска Амурской области, объекта - многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой в кв.67 <...> блок-секция (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участникам долевого строительства объекты долевого строительства квартиры, указанные в п.2.2. настоящего договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену (согласно пунктов 2.4. и 2.5 настоящего договора), и принять в собственность объекты долевого строительства по указаным основным договорам в сроки, определенные настоящим договором.

Объектом долевого строительства основных договоров долевого участия являются: машиноместа на подземной автостоянке № 94,95.

Фактическая площадь объектов долевого строительства, приобретаемых Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации (БТИ). При этом изменение площади объектов долевого строительства в сторону уменьшения или увеличения в пределах 1 % не является существенным изменением размера объекта и нарушением договора и не служит основанием для перерасчета общей стоимости объекта.

12.04.2016 между ООО «Сар-Холдинг» (в настоящее время ООО «ДСК») (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор № 21/22-0-67 участия в долевом строительстве многоквартирного трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой в 67 квартале г. Благовещенска.

По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный 3-секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале города Благовещенска, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1 договоров).

Объектами долевого строительства по договору № 21/22-0-67 являлись:

нежилое помещение № 21 общей площадью 16,03 кв.м., этаж - подземный, место расположения согласно плану подземного этажа, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (Приложение № 1).

нежилое помещение № 22 общей площадью 16,03 кв.м., этаж - подземный, место расположения согласно плану подземного этажа, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (Приложение № 1).

Согласно пункту 3.1 договора № 21/22-0-67 стоимость объекта долевого строительства составляет 1 295 100 руб.

В материалы дела истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 58 от 18.05.2012 на сумму 1 295 100 руб. в подтверждение внесения ФИО2 в счет исполнения обязательств по договору № 21/22-0-67 по оплате объектов долевого строительства.

Кроме того, в доказательство отнесения данных денежных средств в счет оплаты за спорные объекты истцом представлена справка от 12.04.2016 о том, что расчет за нежилые помещения №№ 21, 22 в многоквартирном 3-секционном жилом доме с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале города Благовещенска произведен в полном объеме 1 295 100 руб.

Истцом также представлены доказательства фактической передачи спорных жилых помещений во владение ФИО2, а именно акты от 01.11.2016 приема-передачи недвижимого имущества.

Вместе с тем, сторонами не отрицалось, что договор № 21/22-0-67 не передавался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для проведения государственной регистрации.

23.04.2018 и 28.04.2018 ООО «Сар-Холдинг» зарегистрировало за собой право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:399; нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:400, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Полагая оформление ООО «Сар-Холдинг» права собственности за обществом на указанные помещения, несмотря на наличие договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 21/22-0-67 от 12.04.2016 с ФИО2 необоснованным, истец обратился в суд с заявленными исковыми требованиями.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В этой связи, исходя также из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, дольщики, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за инвестируемый объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде такого объекта и определении размера доли в общей долевой собственности на объект строительства.

Из указанных выше положений следует, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства, на помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В силу пункта 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности в отношении спорных объектов зарегистрировано за ООО «САР-Холдинг». В то же время стороны не отрицали нахождение объектов во владении и пользовании истца на протяжении всего времени с момента передачи.

Истцом дополнительно представлены доказательства несения ФИО2 бремени содержания объектов, указания ее в качестве плательщика во всех выставляемых обслуживающими организациями документах. Ответчиком данные доказательства не опровергнуты.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела обязательства истца по оплате по договору участия в долевом строительстве № 21/22-0-67 от 12.04.2016 исполнены в полном объеме.

Доводы ответчика о невозможности отнесения денежных средств, внесенных 18.05.2012, к исполнению обязательства по договору от 12.04.2016 без соглашения сторон судом признается необоснованным.

Последовательные действия ООО «САР-Холдинг» после подписания договора 12.04.2016 по выдаче справки в подтверждение полного расчета за нежилые помещения №№ 21,22, а также по фактической передаче нежилых помещений истцу 01.11.2016 подтверждают согласование сторонами зачета внесенных денежных средств в счет исполнения обязательства по договору № 21/22-0-67 от 12.04.2016.

Следовательно, обе стороны отношений понимали и соглашались, что денежные средства по кассовому ордеру 18.05.2012 вносились за объекты долевого строительства - нежилые помещения с названными выше характеристиками, которые в результате внесения изменений в проектную декларацию приобрели индивидуализирующие признаки, указанные в просительной части иска.

Сторонами признавалось, что споров и возражений по изменению нумерации помещений при изменении проектной декларации к договору, споров по идентификации помещений между ними нет.

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец (участник долевого строительства), надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за спорные помещения в полном объеме, что подтверждается совокупностью доказательств по делу, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика (застройщика), а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение спорным помещением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Учитывая, что застройщиком (ООО «Сар-Холдинг») были внесены изменения в проектную документацию после заключения с истцом в 2016 году договора долевого участия, и на основании данных изменений объект введен в эксплуатацию, принимая во внимание заявление истцом требования о признании права собственности на спорные объекты, суд считает возможным признать право собственности, требование удовлетворить.

При рассмотрении дела ООО «ДСК» заявило о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании пункта 1 статьи 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как полагает ответчик, истец должен был узнать о нарушении прав сразу после внесения денежных средств 18.05.2012.

Однако, как следует из материалов дела, основанием обращения с настоящими исковыми требованиями о признании права собственности на помещения, являются договор участия в долевом строительстве № 21/22-0-67, заключенный между истцом и ответчиком 12.04.2016. При этом спорные помещения с момента передачи 01.11.2016 находились во владении истца.

Право собственности ответчика на нежилые помещения зарегистрировано 23.04.2018 и 28.04.2018. До этого момента ответчиком права истца не нарушались, узнать о лице, нарушившим право, у ФИО2 возможности не было.

Таким образом, учитывая обстоятельства рассматриваемого спора, а также приведенные положения, суд приходит к выводу, что истец, обратившись 31.01.2020 в арбитражный суд с рассматриваемым иском, срок исковой давности не пропустили.

Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 21/22-0-67 от 12.04.2016 в установленных судом обстоятельствах не имеет правового значения для разрешения спора с застройщиком, поскольку добросовестное поведение застройщика после принятия от участника денежных средств и передачи ему объекта долевого строительства предполагает переход права собственности на объект при условии введения объекта в эксплуатацию. Иных участников долевого строительства, претендующих на спорные объекты, договоры которых прошли бы государственную регистрацию, судом не установлено.

Из пояснений представителя истца договор не был представлен на государственную регистрацию ввиду внесения изменений проектной документации после заключения договора. Участники, как слабая сторона в отношении в строительстве, не могут повлиять на последующие изменения, вносимые в проектную документацию застройщиком.

Статья 17 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 № 35-КГ16-2, как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При этом Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

При подаче иска истцом была уплачена госпошлина по платежному поручению №5 от 31.01.2020 в сумме 6000 руб., по платежному поручению №12 от 06.02.2020 в сумме 6000 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в размере 12 000 руб. и взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 313280101600019, ИНН <***>) право собственности на объекты недвижимости:

- нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:399;

- нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал, площадью 16,3 кв.м., адрес: <...>,кадастровый номер 28:01:130067:400.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313280101600019, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья М.В. Сутырина