Постановление от 1 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-16836/2025
г. Краснодар
02 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца – акционерного общества «Билдинг» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 13.10.2021), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЛКМ-ЮГ» (ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 02.09.2025), в отсутствие третьих лиц: индивидуальных предпринимателей ФИО3 и ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Билдинг» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2025 по делу № А53-16836/2025, установил следующее.

АО «Билдинг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ЛКМ-ЮГ» (далее – компания) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2022 № 01/08-22 расторгнутым с 01.05.2025, возложении на компанию обязанности в течение 5 дней со дня вступления решения в силу освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 61:44:0061504:124 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Локомотивная, 2, подписать акт приема-передачи помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО4

Решением от 11.08.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении спора суды руководствовались статьями 209, 246, 247, 606, 611, 614, 615

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс); установили, что нежилые помещения в здании с кадастровым номером 61:44:0061504:124 площадью 974,7 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Локомотивная, 2, переданные в аренду компании по договору от 01.08.2022 № 01/08-22, находятся в общей долевой собственности общества и индивидуальных предпринимателей ФИО3 и ФИО4 Собственники владеют спорным имуществом на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, поэтому они совместно выступают на стороне арендодателя в договоре аренды от 01.08.2022 № 01/08-22. Общество выразило волю на отказ в продлении действия договора аренды от 01.08.2022 № 01/08-22. Между тем, доказательства тому, что обществу выделена в натуре его доля в имуществе, а участники долевой собственности заключили соглашение о порядке пользования собственностью, предусматривающее право одного из сособственников расторгать договор или заявлять арендатору возражения относительно продления договора аренды на новый срок либо отказ от договора, не представлены. Исходя из буквального толкования условий договора аренды от 01.08.2022 № 01/08-22, суды пришли к выводу о том, что общество в отсутствие согласия других собственников арендованного имущества не вправе заявлять возражения относительно продления договора на новый срок, а также заявлять об отказе от перезаключения (пролонгации) и прекращении действия договора. Согласно пункту 7.1 договор действует с момента подписания до 30.06.2023. Если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие одиннадцать месяцев на прежних условиях. Договор не содержит условие о том, что при истечении срока его действия стороны должны заключить новый договор и согласовать его заключение повторно. Заключая договор аренды, стороны условились, что он продлится, если не будет консолидированного отказа со стороны арендодателей или арендатора. Ввиду отсутствия отказа всех арендодателей, учитывая также, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора, а досрочное расторжение договора возможно только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством, суды признали, что односторонний отказ общества в продлении срока действия договора аренды, выраженный в письмах от 14.03.2025 и 31.03.2025, является не соответствующим законодательству и положениям договора. По истечении очередного одиннадцатимесячного срока договор аренды продолжил свое действие на следующий период на прежних условиях. Довод истца об аффилированности компании и предпринимателей отклонен судами, поскольку указанное обстоятельство само по себе не может изменить установленный пунктом

1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.

В кассационной жалобе истец просит решение от 11.08.2025 и постановление апелляционного суда от 09.10.2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение, настаивая на том, что отказ общества от договора аренды от 01.08.2022 № 01/08-22, выраженный в письме от 14.03.2025, является односторонним волеизъявлением, направленным не на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (как ошибочно квалифицировали суды), а отказом в заключении нового договора, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Фактически признавая договор аренды долгосрочным, суд должен был учесть, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, не является заключенным, поэтому ответчик в любом случае обязан вернуть имущество собственникам. Перезаключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды, а не изменением условий старого; также не принята во внимание ссылка на отказ от пролонгации именно в соответствии с пунктом 7.1 договора, а не пунктом 6.1 договора, устанавливающим право досрочного расторжения по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. До истечения установленного срока действия договора ни истец, ни его правопредшественник требований о досрочном расторжении договора не заявляли. Общество заявило отказ от возобновления договора на новый срок, что принципиально отличается от досрочного расторжения действующего договора. Поскольку общество как собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности направило уведомление об отказе от перезаключения договора, не имеется оснований считать достигнутым консолидированное согласие всех собственников общедолевой собственности на заключение договора аренды на новый срок на прежних условиях, а договор аренды от 01.08.2022 № 01/08-22 – действующим. Бесконечное продление договора аренды вопреки воле одного собственника имущества противоречит принципам гражданского права. Целью сохранения арендных отношений является не получение дохода в виде арендной платы, а самостоятельное (минуя общество) извлечение и присвоение в полном объеме полезных свойств объекта аренды посредством его использования в коммерческой деятельности. Какое-либо соглашение между всеми арендодателями по поводу прекращения действия договора аренды или изменения его условий объективно невозможно. Истец поставлен в заведомо убыточное положение по сравнению с ответчиком и контролирующими его третьими лицами, что является очевидным нарушением принципа эквивалентности в гражданских правоотношениях. Кроме того, истец был лишен возможности участвовать в судебном заседании,

назначенном при рассмотрении апелляционной жалобы путем использования системы веб-конференции ввиду отсутствия доступа.

В отзыве на кассационную жалобу компания просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что наличие аффилированности компании и ФИО3, ФИО4 не свидетельствует о нарушении прав общества. Решение о заключении договора аренды на определенных условиях с таким субъектным составом принято задолго до вступления в состав собственников общества. При этом права общества (правопредшественника) не нарушены, поскольку арендная сделка заключена на рыночных условиях, размер арендной платы является рыночным, что подтверждается заключением от 01.10.2025 № 01/10/25/1. Общество как арендодатель в счет своей доли в праве получает выгоду на рыночных условиях, его права не ущемляются.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель общества, присутствовавший в окружном суде, поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель компании, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, возражал против удовлетворения жалобы, ответил на вопросы коллегии, указав, что в настоящее время имеется спор между сторонами о переводе на предпринимателей прав и обязанностей по договору купли-продажи доли (1/3) в праве на спорное имущество, заключенному между ФИО5 и обществом.

Третьи лица явку в кассационный суд не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов данного дела, ФИО5, ФИО4, ФИО3 (арендодатели) и компания (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.08.2022 № 01/08-22, по условиям которого арендодатели передали, а компания приняла нежилые помещения общей площадью 974,7 кв. м в здании с кадастровым номером 61:44:0061504:124 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, Железнодорожный район, ул. Локомотивная, 2.

Согласно пункту 1.3 договора имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли); передается компании на срок с 01.08.2022 до 30.06.2023 (пункт 1.4 договора).

По договору купли-продажи от 21.11.2024 право собственности ФИО6 на 1/3 доли в общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 61:44:0061504:124 перешло к обществу; переход права собственности зарегистрирован 25.11.2024 за № 61:44:0061504:124-61/202/2024-4.

На момент рассмотрения спора по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:124 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли) ФИО4, ФИО3 и обществу.

В соответствии с пунктом 6.1 досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, после письменного уведомления другой стороны не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Пунктом 7.1 договора установлено, что он действует с момента подписания до 30.06.2023. Если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие одиннадцать месяцев на прежних условиях.

2 декабря 2024 года общество направило директору компании, которым является ФИО3, уведомление от 02.12.2024 № 26 о переходе права на долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на нежилое здание, которое возвращено отправителю за истечением срока хранения (почтовое отправление с идентификатором № 35002091241443).

14 марта 2025 года общество направило компании уведомление об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок, прекращении его действия с 01.05.2025, сообщив о необходимости вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи. Одновременно в адрес остальных собственников направлено уведомление об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок.

31 марта 2025 года общество повторно направило уведомление № 1057 об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок и прекращении его действия, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,

с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В силу пункта 6.1 рассматриваемого договора досрочное его расторжение возможно по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, после письменного уведомления другой стороны не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Пунктом 7.1 договора установлено, что он действует с момента подписания и до 30.06.2023. Если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие одиннадцать месяцев на прежних условиях.

Поскольку по истечении срока аренды компания продолжила пользоваться арендованным имуществом в отсутствие согласованной воли всех сособственников на

прекращение договорных отношений, постольку в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и пункта 7.1 договора его действие возобновилось на прежних условиях.

Пунктами 1 – 4 статьи 244 Гражданского кодекса предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статьей 246 Гражданского кодекса установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства (статья 71 Кодекса), суды установили, что имущество предоставлено в аренду компании по согласию всех собственников (ФИО5, ФИО4, ФИО3). Распоряжение объектом аренды осуществлялось долевыми собственниками по взаимному соглашению всех

участников, то есть волеизъявление было единым. Проанализировав и истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса пункты 6.1, 7.1 договора аренды от 01.08.2022 № 01/08-22, суды пришли к выводу о том, что в отсутствие согласия других собственников имущества общество не вправе заявлять возражения относительно продления данного договора, а также об отказе от перезаключения (пролонгации) договора на новый срок и прекращении его действия. Предприниматели владеют переданным в аренду компании имуществом на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре аренды. Доказательства тому, что обществу выделена в натуре его доля из имущества, а участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования, предусматривающее право одного из сособственников расторгать договор или заявлять арендатору возражения относительно продления договора либо заявлять отказ от договора, не представлены. Договор не содержит условие о том, что при истечении срока действия, стороны должны заключить новый договор и согласовать его заключение повторно. Заключая договор аренды, стороны условились о том, что он продлевается, если не будет консолидированного отказа со стороны арендодателей или арендатора (доказательств наличия такого отказа со стороны собственников не представлено). Односторонний отказ общества от продления срока действия договора, выраженный в письмах от 14.03.2025 и 31.03.2025, не соответствует законодательству и положениям рассматриваемого договора, который по истечении срока продолжает свое действие на прежних условиях. На момент направления уведомления общества доказательства существенного нарушения условий договора аренды отсутствовали.

Аргумент подателя кассационной жалобы об аффилированности компании и предпринимателей изучен коллегией и отклонен, поскольку данные обстоятельства существовали и были известны обществу на момент вступления в данный договор, не свидетельствуют о невозможности применения статей 246, 247 Гражданского кодекса.

Довод заявителя жалобы о том, что апелляционный суд не обеспечил подключение представителя к судебному заседанию посредством использования «Онлайн-связи», коллегия отклоняет, поскольку суд, удовлетворив ходатайство представителя об участии в судебном заседании в режиме «Онлайн», для его проведения осуществляет открытие заседания в целом, при этом подключение представитель производит самостоятельно (суд не осуществляет отдельное подключение каждого представителя к участию в таком судебном заседании).

Из материалов дела (видеозапись «Онлайн-заседания», размещенная в «Картотеке арбитражных дел», приобщенная к материалам дела; протокол судебного заседания

от 08.10.2025) следует, что оно открыто судом и доступно для присоединения к нему всех представителей. Таким образом, суд апелляционной инстанции обеспечил транслирование судебного заседания в «Онлайн-режиме» с использованием исправной аппаратуры, средства связи суда воспроизводили видео- и аудиосигналы, технические неполадки и сбои в работе аппаратуры и программного обеспечения отсутствовали, что подтверждается видеозаписью судебного заседания, размещенной в «Картотеке арбитражных дел», а также протоколом судебного заседания от 08.10.2025.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2025 по делу № А53-16836/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Авдякова В.Е. Епифанов